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光耀正处于高速扩张期，与其它规模相若的公司相比，对资金要求更高。

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 彭飞 作为一家总部位于深圳、崛起于惠州的地产公司，光耀地产一直期望能摆脱外界对其“惠州房企”的印象。

　　从2009年开始，光耀地产开始走进长三角和天津，后来又进入山东临沂和威海，还在北京、上海等一线城市寻找发展机会。

　　光耀集团副总裁刘海波表示，如果把2009年和2010年称作公司走出去的初级阶段，那么现在就是中期发展阶段，公司在三个一线城市已经有一些项目在运作。“再过两三年，我们在三大经济区的项目全部运作起来，那时公司的全国布局才基本成型。”

　　光耀在获取项目的方式上主要采取收购、兼并等运作模式，刘海波解释，此举跟公司的发展阶段有关，现在一块地的出让金需要几个亿甚至是几十亿，光耀暂时没有这个实力，而收购兼并则是最为适合光耀的拿地方式。

　　然而，光耀地产的这一轮高速扩张，又赶上调控政策的步步紧逼，又有较多使用成本较高的信托、基金等融资方式，因而这两年也不断传出光耀面临着极大资金压力的消息。

　　对于市场的担忧，刘海波强调，公司绝不会做亏本生意，信托、基金的回报率要求确实较高，但公司会更精细地算账，在产品定位和策划阶段，就会把地块的价值分析透，然后在可操作的、约束的条件下，把项目的价值做到最大化。

　　刘海波还表示，光耀在运用信托和基金方面总体上问题不大，虽然公司快速发展阶段一直处于缺钱的状态，但公司基本面还很健康，不存在任何一笔款项到期无力偿还的情况。

　　以下为观点新媒体对光耀集团副总裁刘海波先生2013博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点新媒体：从2009年开始，光耀开始了全国布局，请问目前进展到什么阶段？所布局区域的产品和销售情况又是怎样的？

　　刘海波：光耀从2009年开始走进长三角和天津，后来又进入山东的临沂和威海，近期我们在北京、上海、深圳这三个一线城市也在寻找一些机会。如果把2009年和2010年这两年称作我们走出去的初级阶段，那么现在就是中间阶段，公司目前在三个一线城市已经有一些项目在进行运作。再过两三年，我们在三大经济区的项目全部运作起来，应该说全国的布局才基本成型。

　　就具体项目而言，我们在天津复制了一个在珠三角口碑不错的光耀城项目，在山东临沂我们就把在惠州做得比较好的荷兰水乡项目引入。而在威海，我们也是把珠三角颇具影响力的候鸟度假地引荐过去，甚至包括千岛湖，我们也准备复制候鸟这个高端产品。

　　所以，我们的布局就是将我们在珠三角地区(房地产市场化发育程度较高，客户需求也较高的区域)久经考验的、经济效益和社会效益均好的产品进行复制。事实证明，我们复制到这些地区以后，它的品牌效应、社会效应和经济效应也都很好。

　　观点新媒体：光耀在全国布局的过程中主要采用什么方式？获取项目的方式又有那些？

　　刘海波：光耀属于成长型中小房企，在对外布局中必须要做得很快。我们也做了一些研究，我们的周转大概是中国房地产百强企业均值的2到3倍，有些指标可能是4倍以上，就是我们周转非常快，也只有快，才能跟巨无霸房企进行竞争。

　　另一方面，光耀还以市场化的观点来紧紧把握客户的需求，把产品进行精益求精的研发，保证一推出来，一定是既叫好又叫座的产品，也只有通过这种方式才能快速滚动开发。在城市的任何区域，我们都有比较成熟的产品进行匹配。而在异地复制之后，我们的这些产品也能打动客户，就是无论在远郊、城市近郊还是城市的核心区，我们都有能够符合这个市场需求的产品与其匹配。

　　至于拓展项目的获取方式，我们采取收购、兼并等低成本高效率的运作模式。虽然这些项目的位置不由我们来选择，但是因为光耀有比较强的产品能力，我们还是都做出好产品来。

　　观点新媒体：在异地复制的过程中，光耀有没有考虑通过公开土地市场获取项目，或者参与旧城改造？

　　刘海波：在公开市场拿地我们做得还比较少，这还是和公司的发展阶段与实力有关。我们也在跟踪一些旧城改造项目，但是不会太多，因为要保持快速周转，有些项目如果守的时间太长，可能效果也不好。在旧改方面，我们也有一个案例，比如我们在深圳坪山的项目，总建面是50多万平方米，这个项目公司也跟踪了好几年，可能今年会开始动工。

　　像山东临沂的项目就是属于短平快的，债务关系能很快理清，我们只要有一个合理的启动资金，就能使项目进入正常的开发程序，这是一类。

　　第二类就是合作，比如有一家公司有地，但是他没有人才，没有产品，甚至没有资金，但这些因素我们都有，所以就能谈好合作，然后他占一定股份，我们全部运作，运作完以后就给他一定收益。目前这一种算是比较多的，我们自己叫协议出让。在这类项目中，我们的前提是要控股，至少是51%，这样来讲我们就能够更好地发挥自身的优势。

　　第三类就是与政府洽谈，符合政府的产业政策，公司目前也有几个项目在谈，比如说要做跟文化、创意相关。这类项目将集成很多跟文化创意有关的资源，甚至整个产业链都可以配齐，这样的项目政府肯定是欢迎的。

　　还有一类就是公开招拍挂的，这方面公司未来应该会考虑，而且我们也在所进入的这些城市观察过。我们也有专人在研究这些城市的市场情况，比如土地供应，每块地的楼面地价，溢价率，它的位置和周边项目的情况，所以不排除未来在我们实力更强的情况下，在一些最有发展潜力的城市去土地公开市场拿地。

　　当然公开拿地的方式还是跟公司的发展阶段有关系，现在一块地需要几个亿甚至是几十亿元，光耀暂时没有这个实力。所以在这种情况下，公司就要找到适合自己的拿地方式。

　　观点新媒体：光耀目前既然还属于全国布局的中间阶段，那么对资金的需求一定很大，相比上市公司的融资方式，光耀运用了较多的基金和信托，这些方式一方面可以表明公司拥有较强的融资能力，但由于国内信托、基金回报要求很高，过多的运用这些方式是否也会有一些风险？

　　刘海波：这几年在香港上市的公司，他们的融资相对会好一些，因为是公众公司，融资比较容易。光耀也在研究利用香港的融资资源。

　　就国内来讲，目前即使是上市公司也存在融资难的问题，毕竟现在股市的融资功能不那么强了，有很多上市公司也在用信托、基金，只不过大家的规模有多有少的问题。

　　光耀这两年正好是在高速扩张期，与和我们规模差不多的公司比起来，应该说对资金的要求更高。这样就需要算账，如果说融资成本高，那么对项目的运作能力就要提出更高的要求。但公司是绝不会做亏本生意，比如说信托、基金，他们的回报率要求较高；有的不仅基金不仅要求债权收益，还要债权收益。这样我们就需要算细账。怎么算呢？一个是我们的产品定位，从开始的策划阶段，就要把地块的价值分析透，然后在可操作的、约束的条件下，把项目的价值做到最大化。应该说光耀在运用信托和基金方面总体上问题不大，公司从2009年之后扩张这么快，一直都是缺钱的状态，但我们的基本面还是很健康的，公司可能在还债方面披露的信息不多，但事实胜于雄辩，我们没有说哪一笔款项是到期了无力偿还的。

　　虽然公司没有上市，但在融资和还款的能力确实是不错的。在对外方面，一些金融机构对光耀也比较信任，这么多年来一直是比较良性的运作，公司的基本面、项目的基本面都没问题，这些金融机构既然能把钱投给光耀，那就证明公司肯定是没问题的。对于光耀而言，我们也想做百年老店，不是说做一两年资金链断裂就倒掉了，我们绝对不可能做这样的事情。

　　观点新媒体：您觉得从新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化？从最近政府对房地产行业一系列的表态来看，您认为新一届政府对房地产行业今后的态度是什么？

　　刘海波：政府完成换届后，新一届领导班子相对很务实也很稳健。一种比较稳健、健康、长效的发展经济环境，一定是政府追求的目标。健康发展的房地产行业，更是政府所期望的。房地产行业这几年的调控，从一个好的方面来看，最大的好处就是生态和预期的改变。

　　以前我们拿地，都是采用“高地价、高投入、高回报”的三高模式，这是不可持续的。现在回过头来看一定要改过来，政府也希望地价能控制，现在地王一出来大家都很紧张。但这几年所谓的地王溢价率是很低的，超过百分之百的都很少，往年都是好几倍的溢价。

　　从2010年到现在的调控，已经改变了这种生态，这种三高不能继续下去。现在的房地产企业，包括上市公司，它的利润率大都在降低，有的公司甚至在10个点以内，这个利润率已经接近制造业了。当然相对来讲，地产价格还是高，但是和前几年动辄30%、50%的利润率来讲，已经降低了很多。所以，一个健康的行业、稳健的行业和企业，才能走得更远。

　　第二个是预期的改变。刚开始大家认为房价只能涨不能跌，从政府到金融机构，到开发商，甚至包括消费者，都觉得房价会一路上涨。但到了2006年、2007年就发现不是这么回事。2008年发生金融危机，房利美、房地美出现的问题，给大家当头一棒，大家觉得以前的方式不能再重复发生了。

　　接下来在2008年到2010年这三年的时间内则是矛盾阶段。2009年3月份出现一个小阳春，后来全年持续都很好，但2010年又开始了调控，这个时候就是有看涨的，也有看跌的，我们叫这个阶段为预期的矛盾交织期。当时我们看到很多企业的高管都认为没问题，但是银行和政府则认为价格是要往下降，消费者就更看不明白了。

　　到了2010年以后，尤其是2011年，这个预期又调转过来，大家觉得这个行业一定要稳健发展。所以现在对这个行业的生态预期是要健康稳健的发展，并且现在这个预期从政府到开发商，到金融机构，到终端消费者，大家看法基本一致。

　　所以我认为，在这种情况下，行业的生态和预期已经发生变化，这也有助于行业和企业向着好的方向发展。

　　观点新媒体：在这种生态和预期改变的情况下，目前政府又推出了新型城镇化的发展思路，那么光耀如何在这个过程中找到一种适合自己的发展道路？

　　刘海波：新型城镇化对光耀来讲，可能有几个层次的机会。

　　第一个还是我们现有的产品在高速城镇化过程中的复制。公司目前已经布局了三个经济区，可能以后还会往中西部走。比如说我们的光耀城、候鸟度假地、荷兰水乡、荷兰小城，这些在发达地区做得比较好的项目，我们以后就可以复制到其它区域。

　　另一方面，光耀目前在住宅的基础上也在做复合地产，比如说酒店，我们正在打造酒店产品线。酒店又跟我们的写字楼、购物中心配套，就是能跟综合体配合起来。

　　第三点，度假休闲类的高端产品，我们也有现成的产品。内地的很多地方是比较适合养老、养生的，而且老龄化程度也在增加，当地却没有这样的项目，那么我们就去填补空白。

　　还有一点就是资金优势，光耀目前在金融板块也有布局，未来这也会成为我们比较重要的战略支撑点。城镇化可能需要10年、20年，在这个过程中，我们也会更加具有国际视野，我们现在就有一个中美合资的设计公司，并且与几个主要国家做城市更新的机构都有联系，我们就可以把这些好东西带到内地。

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