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“成为世界级优秀公司就像一个没有终点的超级马拉松，这是我们给自己制定的目标。”

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 陈业 2013年以来，过往一直称“绝不拿地王”的万科，也开始频频与“地王”扯上关系。房地产行业的冬天是否已经过去？万科总裁郁亮给出的答案为否。

　　“万科一直在过冬，但身处冬天也没什么坏处，如果在冬天大家能够持续发展，知道怎么运作，比如说更谨慎地对待现金流，更好满足客户的需求，一样可以活下来。”郁亮称。

　　万科的销售业绩一直在攀升，这是不争的事实。数据显示，万科2013年上半年的销售额已达836.7亿元，而2012年全年销售金额为1412.3亿元，对万科而言，在去年基础上再度有所超越并非难事。

　　郁亮曾公开表示，按照万科的发展情况来看，规模已足够大，马上就要进世界500强，但就目前的市场空间，万科还有发展机会。

　　“我们的市场空间很大，美国一年也不超过40万套房子，而中国1000万套。所以，中国还有多少年能够每年建1000万套房子，这是我们需要考虑的。”

　　此外，郁亮还表示，合作也使得万科有成长空间，“我们靠合作才有这么大规模，发展空间是合作来的，因为资本市场没有钱给我们。”

　　当然，万科也不放过庞大的海外市场，并已在海外拓展了多个新项目。万科表示，进入海外市场发展，在于获得实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会，通过合作学习国外优秀同行的专业能力和管理水平，从而成为世界级公司，但目标的达成没有时间表。

　　同时，万科会选择在行业发展比较成熟的国家或地区开展业务，并会选择和当地有经验的企业进行合作。万科的国际化还是试水阶段，未来的拓展计划会取决于项目的发展情况。

　　“成为世界级优秀公司就像一个没有终点的超级马拉松，这是我们给自己制定的目标。”

　　此外，关于在商业地产方面的发展，万科透露，其商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。商业资源的占比在中期内不会超过20%。

　　万科称，对于持有类的商业物业，仍会在谨慎的态度下发展，加大商业发展力度的前提是，能够找到合适的融资工具。

　　以下为观点新媒体对万科的采访实录：

　　观点新媒体：今年万科今年前6月累计销售837亿元，该销售情况是否符合万科的预计？对完成全年目标是否有压力？

　　万科：上半年公司累计实现销售面积716.4万平米，销售金额836.7亿元，同比分别增加18.9%和33.8%。相比去年同期，今年上半年公司的推盘更为充足，加上公司一直坚持快速销售，销售的增长应该说是预料之中的事情。

　　万科没有固定的年度销售目标，我们始终坚持顺势而为，积极销售。未来也会继续坚持以中小户型为主的普通商品住房定位，深入理解客户需求，确保产品适销对路。

　　观点新媒体：未来万科在商业地产发展方面有没有一个明确的目标？住宅与商业方面规划的业务比例各是多少？

　　万科：万科的定位是城市的配套服务商。本着和城市同步发展的原则，我们会在一些核心城市会展开探索，提高商业物业的开发和运营能力。

　　目前公司商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。商业资源的占比在中期内不会超过20%，预计达到20%也需要很长一段时间。

　　对于持有类的商业物业，万科仍然会在谨慎的态度下发展。加大商业发展力度的前提是能够找到合适的融资工具。就目前来看，持有类物业占万科整体的比例仍然非常有限。

　　观点新媒体：新一届政府上台至今房地产行业发生了哪些变化？万科认为新一届政府对房地产行业的态度是什么？

　　万科：行业调控的方向并没有变化，支持自住购房、抑制投资投机购房仍然是基本导向，这也符合万科一直以来的判断，相信调控会给面向普通家庭的发展商带来更好的发展机会。

　　观点新媒体：“国五条”出台之后，大部分城市并未出现“量价下跌”的状态，原因是什么？对于未来的价格变化万科认为会如何发展？影响的主要因素是什么？

　　万科：从供需关系来看，今年一季度时主要城市的新增供应面积普遍小于成交面积，成交面积对同期批准预售面积的比例一直保持在1以上，进入二季度后情况有所变化，5月份的批售比已经回落至1左右，6月份进一步下降，这说明市场的新增供应和需求正在趋于平衡。从库存情况来看，目前主要城市的库存去化周期在10个月左右，处在相对比较合理的水平，这也为未来市场的平稳运行创造了比较好的条件。

　　观点新媒体：今年全国各地土地交易非常活跃，万科怎么看这样的土地市场表现？对于房企而言，是否为补充土地的好时机？

　　万科：2012年4季度后，各主要城市的土地供应力度明显加大，企业也存在补充项目资源的需求。今年以来，主要城市的土地供应、成交情况相比去年同期都更为活跃。

　　万科的项目资源一般保持在未来两到三年的开工量，拿地数量取决于业务发展的实际需要，并为未来的增长预留一定空间。公司资金比较充裕，可以灵活把握土地市场的机会，但在具体项目决策上，仍然会坚持严格的投资标准。上半年公司新增项目的面积虽然有所增长，但土地的平均成本相比去年有所下降。

　　观点新媒体：文化地产和旅游地产已经成为新热点，万科如何理解这些新的地产概念？文化地产、旅游地产未来的发展方向应该是什么？

　　万科：随着城市的发展以及基本居住需求得到满足，新的细分市场也开始成型，房地产行业的产品形态也日趋丰富，包括旅游、休闲度假等新型物业开始逐渐被大众所接受。万科的定位是城市的配套服务商，我们会本着和城市同步发展的原则，在立足住宅的基础上，保持对各种新型物业领域的关注。

　　观点新媒体：怎么看此前的房企海外融资热潮？接下来的融资趋势会有什么变化？

　　万科：对企业来说，拓宽融资渠道、增强资金稳健性仍然非常重要。对于以开发普通商品房为主的企业，满足其正常的资金需求，对于促进住房供应能力恢复、增强市场稳定性也有积极的意义。

　　万科也会积极尝试各种可能的融资渠道，稳健的经营风格和长期积累的信用，使得公司在融资方面能获得更多的机会和相对更为有利的条件。

　　观点新媒体：万科已在海外拓展了多个新项目，未来在海外发展方面的目标是什么？房企积极介入境外市场发展是否是大势所趋？

　　万科：我们希望万科在第四个十年成为一家具有国际化视野的公司，一家以全球标准衡量的优秀企业。为此，我们需要通过海外学习和探索提升公司的管理水平、资源动用能力和对房地产的深刻认识。经过过去两年的酝酿，万科在今年年初时迈出了国际化业务探索的第一步。

　　公司进行国际化业务尝试的目的，主要在于获得实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会，通过合作学习国外优秀同行的专业能力和管理水平。我们会选择在行业发展比较成熟的国家或地区开展业务，并会选择和当地有经验的企业进行合作。目前国际化还是试水阶段，未来的拓展计划会取决于目前项目的发展情况。

　　观点新媒体：在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”？对万科来说，“新力量”指的是什么？

　　万科：万科希望整个房地产行业持续健康、稳健地向前发展，在万科看来，新的业务拓展、新的管理模式、新的建筑技术都是“新力量”，都将为行业带来积极改变。

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