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“城镇化给碧桂园带来的机会大于挑战，尤其是碧桂园在城镇化建设的道路上已经先迈出了一步。”

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 见习编辑 郑鹏 “我相信只要内部竞争力足够的强大。所有买房子的人，如果第一时间能够考虑碧桂园，我们就算成功了。”碧桂园总裁莫斌如此解释碧桂园的战略。

　　7月3日，碧桂园控股有限公司发布公告，今年上半年，集团共实现合同销售金额约336.5亿元，合同销售建筑面积约507万平方米。已完成其全年620亿元销售目标54.27%。

　　莫斌介绍，碧桂园今年将着重通过激励机制带动销售额的增长。自其上任以来，碧桂园就开始逐渐将土地拓展权下放到区域及项目公司，以碧桂园董事局主席杨国强为首的审核组会在每周一对区域公司的意向项目进行统一评估，这种流程管理使得快速拿地的决策得以实施，也有利于保证碧桂园项目拓展速度的加快。

　　此外，碧桂园今年3月份开始在各地开展“全民营销”活动，除了8000名碧桂园员工的内部宣传攻势外，还将发动社会和业主网络等各种途径带动项目销售。

　　以下是观点新媒体对碧桂园执行董事、总裁莫斌先生采访实录

　　观点新媒体：“国五条”出台对市场产生了什么影响？碧桂园会怎样调整？

　　莫斌：中国房地产市场政策的出台都是为了地产市场健康的发展，而且调控措施已经成为一种常态。但最重要的，政策出台之后我们应该有自己的步骤，就是怎么样做好自己的事情。

　　出台的政策对我们来说重要也不重要。重要的是可能对市场会产生观望情绪的增加，让大家期待房地产会降价。不重要是因为我们只要做好自己内部的事情就好了。我们内部是什么事情呢？两件事，第一件事就是产品竞争力，一定要把我们产品的竞争力做好，我认为最高性价比的产品就是精品，精品一定不是最贵的产品，是最高性价比的产品。第二就是我们自己的内部管理水平，包括一定要不断地提高我们的效率。我相信这样内部竞争力就足够的强大。所有买房子的人，如果第一时间能够考虑碧桂园，我们就算成功了。

　　观点新媒体：碧桂园今年销售情况是否达到公司预期？完成全年销售目标有无压力？

　　莫斌：从现在的销售情况来看，今年1-4月份，碧桂园共实现合同销售金额约230.5亿元，合同销售建筑面积约344万平方米，已完成全年目标的近四成。“五一”小长假期间，碧桂园共实现认购金额约34.5亿元，比去年同期的15.7亿元增长近120%。

　　此外，我们有足够的货量。我们现在130个项目左右，有旧盘新推，也有新盘入市，所以我相信完成620亿元一定有强大的支撑。最重要的是，我们还有一些激励机制，这种激励机制把同事的利益和股东的利益紧密的捆绑在一起，大家朝着一个目标去努力。

　　观点新媒体：碧桂园马来西亚项目开发及销售情况如何？是否会考虑选择到其他国家或区域投资？

　　莫斌：马来西亚正在建设之中的有3个，顺利的话今年都会开盘。马来西亚的项目是我们海外市场的第一步，会很慎重的去做好这些项目，这些项目为我们今后在其他海外区域的发展提供宝贵的经验，所以我们也组织了强大的团队进行深入的调研和严谨的管理，现在所有的进展还是非常顺利的。目前为止我们给海外市场充分的尝试，所以没有确定具体的销售目标。至于去不去其它海外的项目，除了马来西亚的市场以外，可能对东南亚市场甚至欧美市场进行研究，只要有合适的土地我们都会去尝试，我想如果马来西亚的项目取得了成功，我们在总结出一套经验之后，会根据集团的实力和能力来确定发展目标和国家。

　　观点新媒体：碧桂园在境外开发如何去避免或者减低风险？

　　莫斌：由于当地的法规和条例以及办事效率跟中国政府有很大的区别，所以我们在摸索这个市场，希望它能够给我们带来宝贵的经验，特别是马来西亚的项目。现在项目进展得比较顺利，一切在我们风险控制范围之内。

　　至于海外市场的中长期规划，我们会成立一个海外事业部专门研究海外市场，这种尝试有利于对碧桂园的营业额和成为一个跨国公司做有益的补充。

　　风险控制方面，这是我们最重视的。到目前为止，虽然没有成立海外事业部，但是整个风险的控制就在总裁办。控制的过程中遇到什么问题，我们解决的效率也非常高，所以我希望我们的海外项目能够一炮成功，真正把我们的海外市场做得更好，打破我们所想象的空间。当然我们也看到很多同行进入了海外市场，但我们也没有做横向的比较，我们学习他们进入海外市场的一些经验，如果说他们有好的经验我们可以复制过来去选用。

　　观点新媒体：对于一直以低成本拿地的碧桂园来说，现在是扩张拿地的好时机吗？是否担忧土地成本的上升？总部如何控制下放后的权力，如何执行？

　　莫斌：我们选择哪一些项目和土地，有自己内部的一套固定的模式，但重点是一个原则，就是我们面对的市场是谁，还有利润是能够控制到多少，另外基于快速开发，我们的核心竞争力能否跟发展模式相匹配。基于这三点，我们更多地去选择合适的土地。同时，碧桂园也顺应政府的要求，把可以选择的土地尽量快速开发、快速销售、快速回笼资金，实现保持碧桂园核心竞争力的优势。

　　集团今年一季度买地总价已有50亿元，碧桂园认为今年起三年内都是买地的黄金时期，会积极物色合适买地机会作业务扩张。但是，我们仍然维持严格的把关，每个土地收购必须符合集团既定的回报及资金回笼速度的要求。此外，在买地的同时亦会力求维持健康的现金流及杠杆比率。

　　至于拿地权限的下放，这是我到碧桂园之后一直在致力做的事情。当然，一定是我们区域要具备这种能力，而且比较成熟的时候才做这件事，现在我们已经是全面下放。当然，全面下放并不是说区域就一定有能力独立找到合适的土地，只是在下放的过程中，我们会有指导、监督以及把关。

　　我们有两条标准，一个是我们所有项目和区域，根据土地的性质和集团的成就共享计划去算一算，集团和项目地区能不能达到集团基本的利益。第二，集团有投资管理中心，会作为一个独立的部门专门对土地进行审核和监督，然后提出对这块土地的建议。当然最重要的就是我们每周一晚上有两个小时的商会制度，这个商会就是我们的投资决策委员会，委员会由杨主席当组长，相关的执行董事做组员的一个集体小组，对所有的土地进行商会讨论，然后再内部决策，这种机制也能够快速地对拿地进行决策。到目前为止推行得非常好，所以区域拿地的权限和集团的互动，应该说是非常的有效。

　　今年我们准备推出多个新盘，希望通过这种权限的下放，能够寻找到更多有益于集团发展的土地。

　　观点新媒体：碧桂园滨海旅游类型项目采取怎样的销售策略，以后滨海项目是否会成为碧桂园发展的重点方向？

　　莫斌：现在我们有4个滨海项目。一个是惠州的十里银滩，第二个是海南的金沙滩，第三个山东靠近青岛的十里金滩，还有就是马来西亚靠近新加坡的项目。这四个滨海项目现在是捆绑在一起进行联动宣传。全民营销的方式，是我们长期坚持的一种销售策略。同时我们要组成另外一种网络，就是业主网络以及社会网络。当然，我们的营销宣传也会控制在内部的额度范围之内，除了加大对员工的激励以外，最重要的是能够保证我们的产品让业主满意，这是我们销售的方法。

　　对于这种滨海项目，自从十里银滩成功以后，我们总结出了一套完整的经验，我们也希望这种滨海旅游度假项目能成为碧桂园发展的方向之一。当然，是否成为重点的发展方向，还要看有没有合适的地块，有没有合适的地方来支撑这个发展的愿景，我们也在不断地总结，不断地提炼。

　　观点新媒体：根据碧桂园自身的定位和策略，在推进“新型城镇化”的大环境下，碧桂园如何适应形势，获取机会？

　　莫斌：城镇化给碧桂园带来的机会大于挑战，尤其是碧桂园在城镇化建设的道路上已经先迈出了一步，就是我们做的很多楼盘的配套和服务设施，包括成熟的管理方式，已经为未来我们在国内发展城镇化的模式打下了基础。所以在城镇化方面，我相信我们会随着国家政策的进一步细化，和当地政府的一些要求进行配合，我们应该会体现出我们的优势，把这个做得很好。

　　观点新媒体：在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”？对您来说，“新力量”指的是什么？

　　莫斌：这个问题仁者见仁智者见智，我们所理解的新力量还是比较传统，即为城镇化提供更多的刚需型产品，为改善性需求提供更多物超所值的五星级的家。

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