回城的“面粉” 恒大23亿广州夺地成本高企
作者: 武瑾莹 见习编辑 郑鹏     时间: 2013-06-19 02:15:24    来源: [ 观点网 ]

有计算显示，本次恒大白云区所夺地块，其楼面价已超其2012年土地储备平均水平的37倍。

　　观点网 武瑾莹 见习编辑 郑鹏  2013年的广州土地市场，一直很热闹。

　　在佳兆业上演了多次夺地大戏之后，6月18日的土地拍卖会上，主角换成了更为知名的房企恒大。

　　在与中海、华发、招商、越秀等多家房企过招之后，恒大顺利将白云区沙太南路配件厂地块溢价143%获取。

　　23亿恒大高价夺地

　　在18日竞拍现场上，备受瞩目的广州白云配件厂地块，由于位置优越，与天河北直线距离不过三公里，在开拍前受到开发商的极大青睐。而在当日，该地块吸引包括佳兆业、越秀城建、绿地、中海、招商地产、华发股份、中铁建工、万科等多家实力房企到场竞拍。

　　据悉，该地块用地面积7.44万平方米，建筑面积14.48万平方米，该宗地起拍价近16亿元，起拍楼面价1.1万元/平方米，要求中小套型(90平方米以下)住房面积占居住用地开发建设总面积的比例不低于50%。

　　值得关注的是，在昨日竞拍中，一直意向拿得该地块的佳兆业全程无举牌。且本次拍地节奏很快，竞价阶梯调整6次，价格由1000万调整到4000万，最终由越秀城建报出最高限制地价23.09亿后，转入竞配建环节。

　　竞配建环节有8家房企参与，一开始主要是广州宏新投资有限公司与珠海华发两家企业轮番报价，越秀与招商地产偶尔搅局。不过当报价到46400平米时，恒大突然“冒出”，与中铁竞争几轮后，最终由恒大以23.09亿，配建52400平方米保障性住房拿下了该地。　

　　数据显示，恒大昨日所获得土地的楼面价为24997元/平米，已经超出周边的二手楼价。据悉，周边云山熹景和怡新花园两个小区二手达2.3万/平米，并很少有放卖放租。

　　有分析就称，如果计入3000元/平米保障房建安费用，总成本24.662亿，住宅部分建筑面积144779平方米，折合楼面均价26696.5元/平方米，溢价142.7%。若计入地块中幼儿园和中学的建筑面积，地块楼面均价将更高。而在前后两宗高价拍地之下，开发商对两三年后白云区的房价预期将被推升到4万元/平方米起。

　　事实上，近期佳兆业在白云区已经多次创下了高地价的记录。

　　5月6日，佳兆业以18.6亿元拿下白云同宝路8号、10号地块，楼面地价已高达2.5万元/平方米。

　　5月23日，佳兆业又以7.9865亿元拿下白云区沙太路梅花园地块，去掉19600平方米的保障性住房面积后，楼面地价22510元/平方米。

　　楼面价超平均价37倍

　　面对昨日恒大的高价夺地，广州业内也纷纷热议和发表各种看法。

　　广东工业大学房地产高级经济师申格联接受媒体采访时就表示，白云配件厂地块与天河北直线距离不过三公里，相较同宝路地块更加靠近市中心，以该地块的地理位置，周围环境的优势结合当今市场通货膨胀的各种现象来讲，白云配件厂地块以该价格被拍出是相对合理的。

　　其认为由于恒大一直以来都偏好于偏远地区拿地，此次出手拿下较近市中心的白云配件厂，说明了这阵子恒大资金的充裕，和重回一线城市的决心。

　　向来以直言敢说而闻名的广东保利董事长余英则在微博上称，经过这几年的发展和两轮的调控下来，一线城市楼市的稳定、上涨和二三线城市的挤压存货的分野越发清晰了，各大房企终于都醒悟过来了，开始加大在北上广特别是广州的投资了，他表示欢迎恒大重回广州。

　　另外，在昨日的土拍中除了恒大再度出手广州拿地外，此次拿下面积较小的白云配件厂这样的地块，也显得和恒大一贯的拿地及开发特点大相径庭。

　　考察恒大目前土地储备项目的位置，除了之前因商业地产所需而在城市中心获取的个别土地之外，住宅项目基本还是集中在二三线城市的城郊位置，甚至会是一些离中心城区车程一个小时以上的位置，但大多土地规模庞大。

　　满堂红战略部高级副经理肖文晓对此就认为，目前一线城市特别是在一线城市市中心土地越来越少，在不可能有大面积土地推出的情况下，恒大亦会转变思路“大小通吃”。因为，由于地价成本高企，在僧多粥少的情况，即使是大开发商也很难再去挑肥拣瘦。

　　事实上，有接近恒大人士就对观点新媒体表示，作为恒大的大本营，其在广州已经没有多少土地储备了，因此急于补充土储也不奇怪，在没有郊区大规模土地出让的情况下，恒大也将在中心城区加入高价夺地的竞争行列。　　　　　

　　有计算显示，本次恒大白云区所夺地块，其楼面价已超其2012年土地储备平均水平的37倍。根据恒大2012年年报显示，其去年的土地储备平均成本724元/平方米。



（审校：劳蓉蓉）
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