藏龙御景直降六千 雅居乐A+转型南京生变？
作者: 见习编辑 鲁鹏     时间: 2013-05-14 02:54:41    来源: [ 观点网 ]

从开盘当日去化60多套的速度来看，约50%的去化率显得不怎么好看。

　　观点网 见习编辑 鲁鹏  5月13日晚间19时45分，雅居乐旗下三大A+项目之一的南京藏龙御景突击开盘。推出16、17号楼毛坯房，共计123套左右，单价11800元/平方米起售，主力户型为125-182平方米。

　　据悉，该项目原先精装房价格在18000元/平方米，而在售的毛坯房均价只有13000元/平方米，单价则直降6000元/平方米。

　　截止当晚21时，已认购60多套房源。其中，位于16号楼139平方米的户型最为畅销。

　　降价风声

　　5月10日，南京当地媒体透露，雅居乐旗下A+三大产品中的南京藏龙御景目前宣布降价促销。

　　据现场销售顾问对外介绍称：“藏龙御景本周末将推出一批房源约40多套，户型为133、139与182平米，均为毛坯房，11800元/平米起售。”

　　随后，雅居乐华东区域营销总监邵晴对外界表示：“11800元/平方米起售的17号楼，针对的是科技企业的特殊团购需求，在经集团特批后以毛坯特惠的方式推出市场。这并不会改变藏龙御景大平层豪宅的定位。”

　　但据了解，此批特价房源只有一套价格为11800元/平方米，其余部分均价在13000元/平方米左右。有业内分析称，扣除接近5000元/平方米的精装成本，雅居乐此举并不能算是降价，最多只能算是减配降价。

　　南京365首席评论员尹宵飞认为，藏龙御景此举在于营销手法，制造营销机会引起市场关注。

　　“藏龙御景在大交通上确实不错，但在配套上目前来看还是较弱。”尹宵飞解释称，“在必要的时候采取这种方式，多搞一些营销方面的动作。拿其中一栋楼来先试试，推出一些特价房来制造一些新闻效应。”

　　但从开盘当日去化60多套的速度来看，约50%的去化率显得不怎么好看。

　　资料显示，藏龙御景位于江宁区清水亭西路，四至为机场高速以东、牛首山河以南、清水亭大道以西、湖西环路以北地块。拟建设项目总用地面积11.4万平方米，总建筑面积30.87万平方米，容积率2.0。项目共规划15栋高层住宅，包括1栋2层商业和服务用房，1栋3层的9班幼儿园。

　　2012年11月18日，该项目首期开盘，推2、9、12号楼，共282套精装房，户型面积130-330平方米，折前价格在19000-21000元/平方米，整体成交均价在16500元/平方米。

　　销售之困

　　事实上，早在首期开盘之初，藏龙御景就面临蓄客不足的窘境。彼时据南京业内透露，由于不能达到一定认购数量以使得开盘当日出现不错的去化率，藏龙御景曾几次推迟开盘日期。

　　有业内人士指出，蓄客不足除了和客源较窄有关之外，亦和项目本身的位置或许也有莫大关系。

　　网博机构总经理孙海此前分析，藏龙御景项目地块位置比较尴尬，处于南京近郊的城乡结合部，以往的楼盘大多数为经济性别墅和大平层，而此次雅居乐希望能改变消费者对这里既有的产品定位印象，的确是花了很多心血和成本，也在营销上动了一些脑筋。

　　但孙海续称，南京人对这里开发大户型的豪宅并不认同，人们的习惯还是接受改善性需求的中高端产品为主。

　　另外，国家调控政策对高端项目影响颇大，且传7月1日起南京将开征房产税，无疑让藏龙御景面临更多的市场不确定性。

　　虽未得到藏龙御景方面的正面回应，但有业内人士分析，通过降价促销透露出南京雅居乐面临着不小的销售压力和回款任务。

　　据了解，藏龙御景今年的销售任务高达40亿元，尽管在第一季度已经完成了10亿元以上，但面对下半年浦口滨江花园项目和长乐渡别墅两大新盘上市压力，藏龙御景试图促进销售也在情理之中。

　　如何尽快打开局面促成快速销售，成为藏龙御景当前的首要任务。

　　转型生变？

　　此前，据雅居乐地产方面人士介绍，作为雅居乐部署已达三年的战略转型代表作之一，藏龙御景同广州富春山居以及在成都与星河湾合作开发的铂雅苑，代表了雅居乐定位最高端的“A+”产品线。

　　然而在定位之初，雅居乐或许不曾预料到藏龙御景会有降价促销的一天。

　　从中山起家的雅居乐过往以开发郊区大盘为主，随着发展其转型追求品质的战略逐步明晰，A+产品线便是雅居乐谋局转型的作品。

　　未曾料到的是，南京项目藏龙御景试图打造的高端形象并未得到南京市场的认可。据南京业内介绍，藏龙御景项目在南京所形成的口碑为“位置偏远，缺乏配套”。

　　不过该业内人士亦指出，“（藏龙御景）在大交通上确实不错，区域价值是有的，但由于孤军奋战，没能把价值体现出来”。

　　另外，5月13日媒体报道，雅居乐另一A+产品广州雅居乐富春山居，自去年12月16日开售至今已半年之久，但仅售出82套，成交均价25041元/平方米。

　　显然，因目前各地楼市的限价限签，而以高端定位的豪宅产品雅居乐A+产品已然受“限”。

　　最新消息，5月10日雅居乐再次斥资6.4亿元获得南京市高淳区4幅相连商住地块的土地使用权。据悉，该4幅地块总占地面积为22万平方米，预计总建筑面积为51万平方米，楼面地价为1240元/平方米。

　　有南京业内人士就评说，相对之前A+产品的定位，此次拿地低廉的价格和相对偏远的发展区域似乎表明雅居乐回归原来熟悉的产品路线。



（审校：劳蓉蓉）
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