豪宅、小户型和商业 毛大庆的万科"北京实验"
作者: 曹萍     时间: 2013-05-09 03:06:46    来源: [ 观点网 ]

不可否认的是，通过与老东家的这笔交易，毛大庆在万科北京这块试验田的成果更显“丰硕”。

　　观点网 曹萍 从北京万科接手赢嘉中心试水商业地产开始，北京万科掌舵人毛大庆身上曾有的“凯德”系色彩逐渐浮现出来，而这一次，毛大庆带领的北京万科则直接收购了老主顾凯德的北京御府项目。

　　事实上，毛大庆就曾经是这个项目的负责人。

　　收购御府项目

　　5月6日，万科4月销售简报里6.92亿元新增的北京东城区御府项目引起了大家的注意。

　　公告称，该项目净用地面积约0.4万平米，容积率3.5，计容积率总建筑面积约1.4万平方米。位于北京市东城区地安门，项目东至北河沿大街，西至嵩祝院西巷，南至沙滩北街，北至嵩祝院。万科拥有该项目90%权益。

　　虽然项目面积比较小，但由于地处二环内的黄金位置--东城区地安门，因此引发广泛关注。

　　后经媒体查证，御府项目原为凯德集团旗下住宅项目，此前案名为“御府77”。实际上，该项目也是凯德集团收购所得，但由于项目地处北京核心位置，因为周边有居民生活，因为进度非常缓慢，因而多年来一直未能入市销售。

　　据悉，对于该笔交易，凯德方面在接受媒体采访时指出，这是公司正常的资产策略，出售项目意在加速回笼现金。此次出售凯德可获利润4600万新币，合约人民币2.3亿元。资金到手后，凯德将用于寻求其他土地和并购机会。

　　万科接手该项目后，有业内人士预计，由于项目地理位置绝佳，周边多为受保护的文物古迹，地块周边几乎没有高端项目在售，因此，该项目的未来的售价将超过10万元/平米。

　　“由于御府项目地块较小，做高端住宅的话并不合适，因此该项目很有可能会是类似于万科大都会的操作，成为一个高端公寓产品，不过肯定不是大都会那种商务会所的定位”。该人士如是称。

　　对于该项目，北京万科方面明确称，项目未来肯定是一个高端产品，但具体的定位、规划、户型等，现在尚未明确。北京万科总经理毛大庆也表示，“目前凯德已经搭建完成项目主体结构，很难做大范围调整，因为万科基本会延续之前的定位，但具体方案尚未明确下来”。

　　细细算来，御府项目应该是万科继五矿万科如园、万科大都会之后的第三个高端产品。也有说法认为，更早以前的公园5号也应该纳入万科高端产品系列。

　　此次收购是万科和北京弘华伟业投资有限公司共同完成的，后者拥有项目10%的股权。

　　虽然是收购老主顾凯德旗下的项目，但毛大庆亦表示，“因为这家投资公司没有操盘的资格，所以委托万科，我们主要提供智力支持。”

　　有消息指，该次收购事宜都是通过投资公司北京弘华伟业来谈的，因此对此收购事宜凯德并不知情，直到万科公布消息才明白项目最后的归属。

　　毛大庆的试验田

　　姑且不论收购前凯德是否知情，但不可否认的是，通过与老东家的这笔交易，毛大庆在万科北京这块试验田的成果更显“丰硕”。

　　自1996年加入凯德后，在此后14年的时间里，凯德北京公司从“毛大庆一人”发展成为其在华最大利润来源地，凯德置地曾一度40%的业务都集中于北京。而他也从最初的凯德置地高级项目经理，一步步成长为凯德北京公司总经理、环渤海区域总经理。

　　凯德10多年经历，对他后来进入万科，并顺利打开北京万科新局面有着莫大的帮助。

　　据悉，在毛大庆之前，十年间北京万科换过8个区域总经理，其中不乏万科元老级人物，如谭志伦、姚牧民、周卫军、林少洲等，但这些空降兵无一例外都在北京遭遇滑铁卢。直至2009年8月毛大庆的出现。

　　在毛大庆、肖劲的带领下，北京万科在2009年实现50多亿的销售额，首次成为区域前三甲，这是万科进入北京市场23年后历史的第一次。之后，北京万科很快就达成了毛大庆最初的愿望“在三至五年内做到北京市场前三名”。

　　接下来，依凭过往的经验，毛大庆带领着北京万科团队在商业地产、养老地产及高端住宅等方面展开了一系列的探索及尝试。

　　2010年10月，在经过3个多月的波折后，万科终与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，万科以11.5亿元的价格收购赢嘉中心B座，约3.3万元/平方米，北京万科也正式进入商业地产。

　　之后，该项目在改造后更名为“万科大都会”，将写字楼部分设计为企业家私人会所，对外发售，均价超过8万元/平米。借此项目，万科也得以在北京高端项目中拥有一席之地。

　　2011年，位于海淀区的五矿万科如园亮相，作为西山别墅区中的一员，如园主力户型为290平方米以上的大户型，销售均价为4.3万元/平米，这也是业内公认的万科在北京第一个知名的高端项目。

　　不过，与其对面的融创西山壹号院相比，五矿万科如园仍显生涩。据业内人士透露，截止2013年5月8日，如园今年共成交56套，西山壹号院的成交是100多套，在售价方面，如园的项目均价也不及西山壹号院。

　　2011年8月，万科提出了“15平米极小户型”的概念，并指出，万科将于2011年下半年推出15平方米的极小户型住宅，引起业内热议。之后，万科又公布称，“北京万科正在研发15平米极小户型，待研究成熟后才会向政府相关部门申请报批，首个项目将体现在北京昌平区回龙观金域华府公租房项目中。”

　　但这一超小户型的审批在随后1年多的时间里仍未能解决。直至2013年2月，才有消息称，15平米的小户型仍将落户北京昌平金域华府，但是产品类型已从此前的住宅转为公寓，项目未来只能租、不能售。

　　报道援引万科方面人士表述，首个“15平米”的项目仍将落户北京昌平金域华府，不过，项目类型已从此前的“住宅”，转变为“酒店式公寓”。也就是说，根据北京现有的政策规定，未来这些15平米的小房子，只能用来出租，而不能用来销售。

　　毛大庆也指出，由于地块走向和容积率要求，项目最终决定建设400套极小户型。但并未明确何时能通过审批。

　　除此之外，北京万科还试图将养老地产引入旗下项目中。2012年4月，有报道指，北京“万科幸福汇”将推出146套养老地产房源作为试点，这将是万科在北京的首个养老地产项目。

　　该项目产品在户型设计上针对老年人的生活起居特点进行了考虑，养老地产试点将分成两种业态，分别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”、配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。其中，前者具体的经营管理将由上海亲和源负责，万科则是资产持有者；后者则是面向市场销售。

　　但随后发现，在总规模为1226户的万科幸福汇之中，作为养老地产试点的房源仅146套，占比仅11.9%，而且，在经过1年多的销售后仍未卖完，因为“这栋楼一直就没有主推”。



（审校：武瑾莹）
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