滨江集团前2月累计售合同额23亿

对绿城的投资是非常正确的，从目前两家公司合作的项目上看，未来的收益就已经可以超过投资额50多亿港元。

　　观点网武瑾莹 3月26日，九龙仓集团有限公司发布2012年度末期业绩公告，期内核心盈利110亿港元，同比增加37%，应占盈利为470亿港元，同比增加55%，且上述两项数据均刷新九龙仓以往记录。

　　公告显示，地产投资方面，在商场租户的销售录得佳绩及写字楼续租租金持续上升（尤其是海港城及时代广场）的支持下，来自香港的收入增加11%至88.75亿港元。来自内地的租金收入亦增加26%至10.05亿港元，乃受惠于上海会德丰国际广场及翻新后的重庆时代广场收入的增加。

　　地产发展方面，确认销售额增加92%至122.07亿港元。收入确认主要来自内地的成都天府时代广场、上海玺园及无锡时代上城合共95.73亿港元及来自香港的One Midtown 26.34亿港元。

　　在内地的地产发展仍然是额外增长的主要动力来源。物业落成量在2012年有所增加，有75.8万平方米落成及确认入账，2011年则为54.6万平方米。来自附属公司项目的营业额增加51%至95.73亿港元，营业盈利增加57%至35.62亿港元。

　　另外，在内地的应占发展土地储备增加50%至1800万平方米。

　　而27日，会德丰也公布2012年业绩显示，期内录得收入按年减少4.2%至331.24亿元；纯利按年增17.8%至269.35亿元，每股盈利13.26元；2011年为11.25元。

　　会德丰董事黄光耀表示，集团去年物业销售为69亿元，按年增99%，今年的销售目标订为100亿元，较去年实质销售69亿元，增长45%。

　　事实上，在九龙仓及会德丰的发布会上，不少媒体都对九龙仓投资绿城的事情颇感兴趣。

　　而副主席吴天海则再次表示对绿城的投资是非常正确的，并称从目前两家公司合作的项目上看，未来的收益就已经可以超过投资额50多亿港元。

　　但吴天海也同时表示，不会主动成为绿城的第一大股东。

　　事实上，除了绿城之外，会德丰公司及主席吴光正私人都投资了不少内房股，如远洋、龙湖。吴天海亦表示投资内房企业绿城、龙湖及远洋性质各异，他坦言与绿城合作较实质，与龙湖及远洋地产则属投资关系；问及九龙仓日后会否增持远洋地产，他指，内房股价近期有起有跌，若价格理想不排除进一步增持。

　　此外，在九龙仓的业绩会上，另一个重点就是其未来在国内先后会开发经营的五个国际金融中心项目，而2013年，位于成都的第一个国际金融中心将开业。

　　九龙仓集团有限公司执行董事李玉芳称，成都国际金融中心商场部分预计今年9月份交付给租客，拟于今年年底商业部分能开业，最迟亦不超过2014年1月，并于2014年实现整个项目全部开业。

　　据悉，截止去年年底，成都国际金融中心商场部分已租出八成，租金水平方面，一二楼的价格在800元-1700元/平方米之间，三楼的价格在800-1200元/平米之间。

　　以下为九龙仓2012业绩会现场提问整理实录

　　现场提问：在新国五条及广东省细则先后出来之后，相信这周很多省市的细则也会陆续出台，公司认为这次新政会不会给销售带来什么影响呢？

　　除了对于绿城的投资以外，包括主席个人对于龙湖、对于远洋都有一些投资，那么九龙仓或者个人对于选择投资内房企的标准是什么呢？未来会不会考虑有更多的企业进行投资呢？

　　管理层：基本上我们对于内地的房地产是看好的，主要是城镇化的政策和方向，使我们觉得未来几年有发展的，未来还会有几亿人口从农村迁到城市，虽然新政现在可能造成一些震动，但长远我们是看好的。

　　我们投资在内地有几个方向，有一些项目是自己做，另外一些是跟人家合伙的。绿城跟我们的合作是双方都觉得是很好，我们也有跟其他的房地产公司合作，我们会继续在这个方向进行投资。

　　新的国五条我们现在还在研究，暂时还没有看到太多的影响。但是未来怎么样也是要去观察，我最看中的是自己的财务能力，所以我们对于财务管理也是非常的小心，我们在银行贷款或者是债券市场也是不停地将负债进行改善，把还款的期限拉长，这是防止有不能预见的振荡，但整体对于内地房地产还是有期望的。

　　现场提问：公司去年未入账的销售已都有157亿，那今年的销售目标200亿元是不是过于保守呢？去年的157亿里面是否包括绿城部分呢？这部分有多少？另外，九龙仓会不会今年都希望再增加对绿城的投资？

　　管理层：首先我们去年的销售以及今年年初入帐的销售额不包括在绿城里面摊分的部分。我们在绿城的投资大家其实都可以算出来的，绿城去年中期和末期都有宣布业绩，而我们大约在中期之后进行了投资，计算起来我们去年入帐的下半年盈利大约是24%-25%，大概是8亿多元。除此之外，我们会计上有一个特殊的项目入账是20亿左右。根据会计政策，需要将我们入股价以及股权所代表的资产成绩差额作为会计的入帐。但是股票的市值本身是有47亿，换句话说，大概我们一半是进了长期，一般来说股票涨价我们不会涨价，因为我们投资的时候根据需求以及资产净值的参考，市价是不一样。

　　去年年初的时候定了100亿的售楼计划，当时的市况大家觉得不乐观，后来市况都还可以，我们看到大部分公司都超额完成。今年制定200亿目标不敢说是保守，但是头两个月销售额比我们同期目标增加了170%。暂时头两个月似乎情况是好的，但这不能代表后面十个月。我们希望可以突破200亿这个数字，但现在不敢说可以肯定突破。

　　现场提问：公司入股绿城到现在不到一年，而绿城的财务数字有明显的改善，那么这一项投资日后会如何处理呢？刚提到公司在内地的商场直到2016年陆续会推出，那么未来几年在内地的租金收入是怎么样呢？

　　管理层：我们去年6月有机会跟绿城开始合作，绿城是一家非常好的公司，在市场上面也经常得到赞同。当时绿城有一些财务上的事情找到我们，而我们也很珍惜这个机会。现在也可以看到我们有很多希望跟他们合作投资的方向，主要是利用他们在产品和品牌方面的优势在市场上找适当的项目或者最适合的土地，这样建出来的楼也是最适合市场的项目，卖的价格也可以是最高的价钱。而我们提供的就是资金上面的支援以及管理上的支持。

　　所以我们不仅是在绿城有24%的股权投资，我们在项目上将来增加投资也可能会有。因为我们当时在绿城的投资总共50多亿港币，这并不是很大的数字，但是项目方面的合作将来可以带给我们的贡献可能远远比50亿港币更多，这方面我觉得更加有策略性的价值。

　　在国内我们的策略就希望能够将海港城的理念带到我们有机会进入的地方，所以我们不停地去寻找机会。我们今年就是很努力做成都的IFS，下一年或者下一年年尾我们就开放重庆的IFS，2016年开放大概100万尺左右，2016年下旬是300万尺的。另外还有很多写字楼、超高层写字楼以及酒店。

　　因为香港我们做的商场、写字楼都不错，我们也开心每年增长的数字很可观，我想接下来要很努力将全国每个省、每个市或者每个重要的地方的优质土地获取进行开发，然后追上香港的数量，我们希望两边共同发展。做大型的商业综合体要深思熟虑研究，看那个土地能不能配合我们理念，这是真的要费时间去想。要去到新的地方，就要去看当地的消费能力怎么样，所以不是我说什么时候可以达到香港的水平，最主要是大胆点说，我们希望通过努力经营内地在十年之内都能有很好的发展，但暂时来说香港一直都很好，而我也希望香港继续好下去，那么内地的项目就继续去追香港水平。

　　现场提问：去年内地租金收入10亿，成都的项目落成之后，可以增加多少租金收入呢？总投资额要多少钱呢？

　　管理层：成都项目的总投资额，加上建筑费用大约是150亿，而建筑费已经给了一半。长沙项目基本也是这个数，建筑费少部分已经给了。我们财务管理方面都是非常小心的，当年我们第一次投成都项目的时候，没过多久我们做了一个评估，评估之后配股集资了80亿，当然还有借贷，借贷主要是在建筑费那里支付使用，然后接着我们做长沙地块的时候，股东集资了100亿。

　　每一次我们有一个大型的投资物业的时候，我们都会用一些长期的资本，当时我们做就是用股权的形式，如果将来还有计划我们会怎么样呢？还有债券，因为债券市场过去一两年都非常好的，大家可以看到如果三年前赚得很少，但是到现在债券已经差不多占了我们借贷的四成，那个市场是非常踊跃，我们债券做五年、十年、十五年、三十年都可以，既然有这么长的债，我们都不一定需要再配股。但当时银行是借不到那么长期的，所以我们就没有想那么多，先派发了股息。尤其是苏州、无锡那些不是单独的投资物业的项目，这些是还有发展物业的项目，而发展物业那里会有现金流产生，可以帮助投资物业去继续发展。

　　现场提问：今年公司的资本开支会不会增加呢？绿城的投资今年会不会增持呢？

　　管理层：我们投资绿城的时候双方有协议，就是我们不会主动争取成为第一大股东，现在第一大股东还是宋卫平主席，他的持股量比我们多1%，如果他减持的话我们才会变成第一大股东，这种方式就不在我们协议的范围，他不减持的话我们最多就是去到现在的比例。我们与绿城有签定协议，除非公司同意解除协议或者放开限制，否则我们应该不会增持。

　　至于今年的资本性开支，现在初步估计大概是290亿港元，主要是内地的投资物业使用比较多。其实所谓资本性开支不是很准确，因为发展性物业哪里使用的就不是资本性开支，所以拆开来说大概四成是资本性开支，六成是经常性开支。

（审校：劳蓉蓉）