　　全球视野下，2012年是复杂多变的一年，次贷危机的影响尚未画下句点，2012年也是蕴育新生、令人对未来充满期待的一年，中国、美国、俄罗斯、日本等主要国家都在这一年完成政府换届。政治对经济的影响从来无需隐晦，政局明朗和政策稳定，让房地产市场在2013年甚至未来更长的时间里享受政策红利，但由于房价上涨压力的存在，房地产市场的政策安全边界始终敏感，犹如悬剑之弈。

　　刚需主导

　　刚性需求主导房地产市场，可以说是近两年严格调控政策如限购、限贷等不断累积带来的市场变化。政策如一只有形的手，抑制投资和多次购房，过往投资主导的格局改变了，首次购房及首次改善等自住刚性需求，占据主要位置，从某种意义上看，需求结构变化就是楼市调控的主要成果。合富辉煌对全国21个重点城市的监测数据发现，不论楼市在年初“以价换量”期，还是在第四季度显性回暖期，那些总价不高、户型适中的“刚需盘”市场表现均不错，而优质的地段佳、性价比高的刚需盘占据全年销售排行榜前列的比例也明显上升。

　　2012年刚需盘热销，高端楼盘的表现相当稳定。高端需求快速增长，这与城市经济常年高增长、民间财富积累快、人们追求高品质生活成为潮流有关。通胀、流动性过剩的大环境，逼使财富寻找优质稀缺性豪宅作为保值安全港，而众多标杆性房企不断优化高端产品的标准，重视产品附加值的深加工，来回应市场高端需求，提升自身品牌，实现自身突破性发展。高端市场向好有多维支撑。

　　预调微调

　　宏观经济波动总是带来宏观政策调整，货币政策一向对房地产市场有直接影响。2012年因经济减速，宏调政策“预调微调”力度颇大：下调准备金率、加大基础建设投资力度、连续降息、财税支持等，一系列稳增长措施，特别是信贷和房贷政策的微调，客观上对房地产市场回稳起到重要作用。而首次置业重获利率八五折优惠明显受益于信贷房贷的放松，放松流动性促进经济的同时，房地产也获得支持。

　　从近年宏观环境来审视中国房地产的发展，会发现它面临新的挑战。中国经济转型、转变增长方式已是不可逆转的趋势，这一点，我们多次强调。过分依赖投资拉动可能带来的经济过热、通胀、结构失衡、产能过剩以及发展不可持续等不可回避的问题，近年宏调屡屡对此进行纠正。房地产与投资拉动模式有天然联系，必然受到影响，波动难免；但另一方面，转型的国际国内环境日趋复杂，因为2008年以来，国际经济步入减速衰退周期，中国经济最重要的动力之一——外需哑火，同时内需受制多方面因素增长缓慢，“三驾马车”中只有投资这驾马车是最大变量。为兼顾增长，投资往往在经济减速阶段成为重要的选择，2012年就是一个范例，这一年国家重新采纳增加投资、放松信贷双重稳增手段，房地产在此刺激下受惠明显，当年房地产开发投资、土地购置、销售、资金来源等多项指标到下半年由负转正，走出低谷，不过，行业成本、利润率、税率等指标已经走低，而房地产阶段性的有利局面，与房地产面临转型升级的挑战的判断，并行不悖。

　　换个角度平价，房地产在国民经济中先导性的产业地位，在拉动经济、支持就业和地方财政等方面的基础作用，在相当长的时间里难以被取代，而且在经济社会转型过程中，房地产行业的作用很多时候还会强化，这不是说，我们支持土地财政，也不是说房地产不需要转型，恰恰相反，房地产的基础作用，应该伴随经济社会转型，在提振内需、转向金融服务业等方面发挥新的作用。发达国家房地产至今仍然充当重要经济支柱，这个事实对我们认识房地产的未来发展与现代经济的关系具有启示意义。

　　价值分化

　　2012年不同城市的房地产市场的回暖表现，反映出一定的差异，或者叫分化。一线城市、二线核心城市的市场表现明显好于三四线城市，如合富辉煌监测的21个重点城市数据显示，1-11月新建住宅网签数量同比增长17.3%，其中，一线城市1-11月新建住宅网签同比增长36.3%，远高于平均水平，房价水平表现更加稳定。截止至2012年年底，一线城市的库存消化周期较年初大幅下降，平均周期不足9个月，库存压力减小，供应略显紧张。相比之下，三四线城市库存普遍较高，去库存压力较大，供大于求，消化周期普遍在一年以上。

　　很显然，不同城市的经济总量、人口、财富、城市基础设施、辐射聚合力等发展水平存在落差，即城市价值迥异。一线城市、二线核心城市的城市价值高，三四线城市的城市价值低。在调控时代，城市价值差异明显表现在房地产市场上，反映在市场容量、供求关系、购买力、土地稀缺程度、预期等各个指标上，造成成交量、市场对调控政策的消化力、信心预期、房价走势等城市间的差异。调控使房地产回归到依附城市价值的原点。

　　主流房企应对调控和市场变化能力更强，在2012年房地产市场回暖中加固其主导地位。全国千亿俱乐部扩容，城市百亿军团增加，标杆房企在发展定位、城市布局、产品开发、资金周转、市场营销、土地储备等各个方面运营更趋成熟，表现出强大竞争力，市场份额上升，而中小房企不少面临较大困境，部分被迫退出。调控时代洗牌效应持续。

　　政策、城镇化和改革红利

　　政策影响楼市短期波动，屡见不鲜。展望新一年的楼市政策，2013年坚持房地产调控政策“不动摇”，已经是确定的基调。在市场回暖情况下，短期内想要让限购、限贷等非市场化调控手段推出，几乎是不太可能的，虽然对未来楼市调控政策的共识是，措施将逐渐走向市场手段为主，行政措施淡出，但是，过渡将需要时间。

　　政策对于房价过快上涨的抑制，政府果断出台措施严调上涨预期，是近年楼市新政出台的共性，2013年楼市高涨与政策抑制的博弈依然存在。

　　2013年是新一届领导层上台的开局之年，经济工作已经确定“稳中求进”的方针，货币政策将延续2012年的稳健和相对宽松，这实际给房地产业一个好的政策预期。

　　更大的关注点在于，十八大报告和政府领导人选都提出城镇化作为中国经济增长的动力。城镇化带给房地产巨大的需求，两者本质上具有发展的一致性，给了房地产未来二十年都将存在广阔机遇和空间的想象，描绘了一幅房地产中长期发展的美景。而新领导人屡屡提及改革红利，也给社会吃下政局将顺应时代发展的定心丸。

　　回到当下，2012年楼市回暖，既是庞大居住真是需求的反映，也意味着市场在严厉调控下生成一定抗药性，经济软着陆在即，全球流动性泛滥难免，一旦政策稳定，房地产市场在刚需、高端需求、理财需求等释放的支持下，走势应会维稳，而最令人担忧的是，市场热度上升的高涨，可能引来新一轮的调控措施，故行业在乐观中仍应保持一种谨慎。

（审校：劳蓉蓉）