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恒盛似乎有意改变过去一年的困境，在调整住宅销售策略同时，还在不断培养新的利润增长点。

　　观点网 梁嘉欣，见习编辑 鲁鹏 2013年首月，恒盛地产近乎翻三倍的销售增长幅度，是近日陆续公布业绩的房企中表现较突出的一家。

　　数据显示，恒盛1月销售录得同比增长259.2%，环比增幅也达到158.6%，但实际当月销售额并不高，仅15亿元，销售面积则为9.3万平方米，同比增长16.0%。

　　换言之，恒盛2012年1月的销售业绩基数相当低。翻查历史数据，2012年1月份实现房地产销售额4.2亿元，实现房地产销售面积8万平方米。

　　事实上，观察恒盛2012年的年度业绩表现，这种低迷的销售状态几乎贯穿全年。故此，恒盛也成为2012年度少数完不成全年目标任务的房企之一。

　　根据恒盛地产2月5日公布的2012年度全年销售业绩数据，2012年公司实现房地产销售额109.3亿元，销售积127.5万平方米，同比均减少18%左右，低于年初133亿元销售目标。

　　不仅如此，恒盛2012年综合纯利也较2011年同期显著下降。截至2012年末，集团录得综合销售收入83.85亿元，较2011年95.85亿元下跌12.%；集团权益持有人应占溢利为10.82亿元，较2011年22.16亿元下降51.2%。

　　此外，集团权益持有人应占溢利（未计投资物业公平值收益及有关税务影响及其他一次性收益/亏损）7.034亿元，较2011年17.35亿元下降59.5%。

　　业绩下降

　　恒盛此前曾于业绩预警报告中指出，综合纯利下降主要由于集团部分项目配套工程的延误，以及交付项目的组合变动所致。

　　彼时花旗更透露，业绩下降主要是因为恒盛合肥项目工程延误，致推迟交付，再加上主席退任影响。

　　最新公布资料显示，2012年恒盛竣工总住宅楼面面积约为128万平方米，新增已开工面积约75万平方米。2012年集团旗下确认销售收入的项目总数为18个。其中，一线城市（上海、北京）7个项目的合计销售收入占19.9%；二线、三线城市（天津、无锡、合肥、沈阳、哈尔滨、长春和南通）的11个项目的合计销售收入占80.1%。

　　据了解，其中上海尚海湾6栋、上海宝山高境项目及合肥坝上街项目在年初制定的推盘计划中，定于2012年10月推出，但最终却推迟一个多月到12月下旬推出。

　　恒盛地产首席财务官姜永进早前接受观点新媒体采访时介绍，上述三个项目总货值达到30亿到40亿元左右。其中尚海湾项目、宝山高境商品房项目的货量分别达到10多亿，而坝上街项目也有接近10亿的货值。

　　姜永进表示，项目在12月中旬以后才陆续推出，料销售入账主要体现在明年一季度的销售报表当中。

　　除此以外，价格下调也是导致利润下降的原因之一。数据显示，2012年恒盛已出售及交付楼面面积虽由2011年的101.3万平方米增加3%至104.3万平方米，但平均确认售价却从2011年的9460元/平方米下降15%至8040元/平方米。

　　当然，对恒盛而言这是挽救业绩最直接并有效的方式，受益于灵活的市场定价和销售策略，恒盛旗下项目在下半年的销售情况有明显改善，其中上海·恒盛豪庭整体去化率高达91%，恒盛·合肥·皇家花园整体去化率也达到85%以上。

　　区域表现

　　另据年报披露，2012年恒盛收入贡献集中来自长三角地区（不包括上海）及东北地区的项目。按已出售及交付楼面面积而言，其中5%来自上海，48%来自长三角地区（不包括上海），13%来自环渤海地区，而45.7%来自东北地区。

　　不过，这在2013年将会有较大的调整。恒盛预计2013年集团共有21个项目集中推向市场，总可供出售楼面面积达209万平方米。

　　其中包括上海地区的恒盛·尚海湾、上海·恒盛豪庭及恒盛·湖畔豪庭；长三角地区的恒盛·南京尚海湾、南通·恒盛庄园、恒盛·南通·皇家花园、南通·恒盛豪庭、恒盛·南通·尚海湾、恒盛·合肥·皇家花园、合肥坝上街项目及恒盛·第一国际；环渤海地区的恒盛·小镇艺墅、恒盛·欧洲公馆、恒盛·阳光星期八、恒盛·尚海湾滨海及恒盛 尚海湾滨湖；和东北地区的恒盛·阳光尚城、大连·恒盛豪庭、长春·恒盛豪庭、哈尔滨·恒盛豪庭及恒盛 哈尔滨·皇家花园。

　　而上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区分别占恒盛地产2013年总预期可售资源的20.8%、45.3%、7.4%和26.5%。换言之，上海地区、长三角地区和东北地区将成为今年恒盛销售主要贡献区域。

　　这已在恒盛今年1月的销售业绩上得到很好的体现。在1月15亿的销售额中，上海地区贡献最高，为12.5亿元，占比83.3%，实现同比增长273.4%。

　　恒盛地产还透露，集团会在销售现金流许可和流动性安全的情况下，适度增加一些成本较低、周转快并能满足刚性需求的土地项目。而2012年，迫于资金的压力，恒盛并无任何新增土地项目。

　　截至2012年底，恒盛总土地储备量约1618万平方米，平均土地成本1302元/平方米，其中21.8%位于一线城市，78.2%位于二、三线城市。恒盛认为上述土地储备足以满足公司五年以上发展需要。

　　新年发力

　　种种迹象看起来，恒盛似乎有意改变过去一年的困境，在调整住宅销售策略同时，还在不断培养新的利润增长点。

　　恒盛地产表示，集团计划长期持有大部分商业物业，以获取稳定的租金收入。

　　截至2012年末，集团已落成的商业物业楼面面积约20万平方米，约80万平方米的商业物业项目仍在建设中。零售商业、高档写字楼及酒店的物业形态将分别占本集团商业物业开发总量的64%和20%和16%。

　　而在此之前，恒盛还经历了一次重大人事变动。

　　2012年11月26日，张志熔辞任恒盛地产董事会主席及非执行董事，恒盛原执行副主席及首席执行官程立雄获委任为董事会主席。

　　彼时，刚经历舵手更替的恒盛地产曾公开表示，寄望用三年时间，通过改善财务管理，令市场对公司重拾信心。

　　在2012年度业绩报告中，恒盛也指出，集团会加快资产周转，努力提高股东资金回报率，进一步提升和完善本集团的决策体系和管控体系，提高本集团各层次的执行能力。

　　同时，将重点加强经营性现金流的管理，努力增加销售现金流，严格落实资本支出的预算管理。并将继续优化债务结构，努力降低资金成本，同时严格控制净借贷比例於合理水平上，保持集团财务稳健。

　　外界似乎也对恒盛新的管理层十分期待。穆迪早前曾发表研报认为，张志熔辞任其职务不会对公司的日常运作产生重大负面影响，因为现有管理层团队拥有在最近下行周期管理公司的记录。同时，管理层团队过去在管理公司业务和再融资活动方面表现合理。

　　花旗则在研报中指出，值得关注的是恒盛的财务状况及新主席的营运方向，相信任何具有优质资产价值的发展计划将成为该公司今年的增长动力。

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