蓄客两载项目开锣 九龙仓五载杭城“迷航”
作者: 武瑾莹     时间: 2012-12-28 00:37:29    来源: [ 观点网 ]

九龙仓虽然进入杭州已经五年，但还没有真正摸准杭州的城市特性，本土化做的还不够。

　　观点网 武瑾莹 12月16日，位于钱江经济开发区的九龙仓君廷首次开盘，推出高层公寓房源9、10号楼，主力户型为87平米，起价5588元／平米，均价6600元／平米，累计256套房源，开盘现场吸引了500余名意向购房者。

　　据当地媒体报道称，购房者主要是30岁左右的刚需人群，当日去化9成。

　　据悉，此次推出的君廷项目，是九龙仓在杭州的首个销售项目，备受杭州业内外人士关注。

　　颇为有趣的是，对于进入杭州已经5年的九龙仓来说，第一个入市开盘的项目却并非之前盛传的豪宅碧玺，而是定位较低的刚需楼盘君廷。

　　杭州首盘

　　不过，在项目开盘之后，却有人在网上爆料称：九龙仓君庭首开惹众怒，原价成了折后价。

　　该帖中提到：“在交意向金的时候，售楼处给出的价格差不多相当于今天(12月16日)的折后价，但是当时售楼处称开盘当天还能再优惠，但今天发现所谓的‘再优惠’化为了泡影。”不少购房者表示。

　　上述消息中还表示，有现场购房者称之前的吹风价为不到6000元/平米的均价，但开盘当天的价格却已经涨至6500元/平米。

　　对此，杭州九龙仓营销部的相关负责人在接受采访时表示，现场并不像论坛帖子所描述的那样：“我们的房价是非常透明的，该有的优惠都给客户了，并没有现场提价。”

　　而杭州业内人士在接受观点新媒体的采访时，也提及该项目正式开盘售价与之前的吹风价相比，有明显上涨。

　　但同时，该业内人士也表示，即使如此，该项目的定价依然较低。其介绍，目前该项目所在区域的价位大多在7000元/平米。

　　此外，值得注意的是，多名杭州业内人士亦向观点新媒体透露，九龙仓君廷从开始意向登记到此次入市销售，前后已有两年时间。

　　据悉，这样的情况在杭州并不是个案，蓄客期比两年时间更长的项目也不在少数，杭州业内兰洪海称这还是和杭州市场有重要的关系。

　　不过，和九龙仓进入杭州5年方开始正式销售相比，两年的蓄客期或许也不足为奇了。

　　五年布局

　　2007年8月，杭州转塘地块拍卖，九龙仓就曾与杭州本土房企金都联手，以总价30.91亿元竞得如今高尔夫艺墅所在的四块项目用地，这是九龙仓第一次亮相杭州。

　　该项目由金都操盘，九龙仓则观摩实习，熟悉杭州市场。

　　同年10月，九龙仓又和杭州另一本土大佬绿城进行了一次短暂的联姻。2007年，绿城与九龙仓共同成立公司开发蓝色钱江地块，项目公司中，九龙仓占40%的股权，绿城占其余的60%股权。

　　然而在2009年，九龙仓将持有的蓝色钱江40%的股权与绿城持有的上海新江湾城项目100%的股权进行置换，双方合作随之结束。

　　关于此次分手，有杭州业内人士透露，九龙仓作此选择是因为其觉得他对上海项目更知根知底，有利用打出名气。

　　2009年，九龙仓一举拿下杭一棉C、D地块，首度布局杭城。

　　在随后的短短三年之内，九龙仓在杭州投资近百亿元，斩获5宗地块，拥有土地百万平米。

　　2011年8月6日，九龙仓举办了进入杭州的首次品牌发布会，宣告其布局杭州的五大项目正式启动，并同时公布了该五大项目的案名。

　　该五个项目分别是杭一棉项目、文晖项目、钱江科技城项目、银湖项目、富阳迎宾北路项目，对应的案名为碧玺、君玺、君廷、雍景山、世纪华府。

　　而在当时，即有消息表示九龙仓杭一棉项目预计将于2012年开盘，而这也将是九龙仓在沪杭长三角重镇杭州亲自操盘的第一个项目。

　　2012年之后，九龙仓碧玺项目多次传出即将开盘的销售，却又屡屡推迟延后。

　　不过，11月却有消息称，该项目预计入市售价为3-4万元/平米。

　　杭州媒体对碧玺项目的现状描述为：“工程进度不算慢，样板区已经全部落成，花园洋房也差不多快要结顶。照理，这无论如何都已经符合预售的条件了。”

　　而九龙仓碧玺项目总经理鲁国栋对外宣称，推迟开盘，主要是因为之前样板房做得不够满意，现在正在对样板房进行重新装修，“我们花园洋房的价格会在30000-40000元/平方米，要支撑这个价格，样板房必须做得够好，毕竟杭州人对精装修的口味比较刁。”

　　事实上，杭州业内认为，这只是九龙仓给出的表面理由。碧玺项目迟迟不能入市的真正原因还是市场与定价之间的尴尬。

　　尴尬潜行

　　九龙仓碧玺，2009年10月份拿的地，当时的楼面地价将近13000元/平方米。杭州业内人士兰洪海表示，在这样的基础之上碧玺项目定价3-4万元会比较有压力。据其介绍，目前该区域的重要售价为2万元/平米左右。

　　兰洪海续称，碧玺项目所在的桥西板块，过去是老工业区，随着城市的改造现在的确是大盘云集，但这些项目大多数都是定位中高端，尚不算顶级豪宅。

　　该人士认为，桥西板块目前还在发展上升中，并没有完全成熟，还不能支撑豪宅定位的项目，因此九龙仓对项目定位和定价太高。

　　而杭州市场今年对豪宅影响巨大，到目前为止多个豪宅项目都不能有较好的销售，于是九龙仓也陷入困境。

　　另一杭州资深业内人士王泽金则表示，九龙仓此前积极布局杭州，肯定是看好杭州的未来，但这些项目市场比较好的时候开发快，而在这次调控之下，好项目也卖不动了，加上九龙仓价格优势不明显。

　　然而，对于进入杭州已经5年，耗资近百亿拿地，一直投资开发却未有现金回流的九龙仓来说，继续只出不入的等待显然也不是办法，于是从杭州市场需求较为旺盛的刚需盘入市回笼一些资金也是合理的事情。

　　虽然，这可能并不是九龙仓之前的预想：以顶级豪宅碧玺为首发项目，从而振动杭州及长三角，一举将九龙仓港资豪宅打造专家的形象树立起来。

　　而这或许也正是九龙仓的遗憾。王泽金也表示，九龙仓的优势是豪宅的打造，对于刚需盘的开发其特点、竞争力都不明显，或许都不能同碧桂园、万科这些企业相比。

　　上述人士认为，九龙仓虽然进入杭州已经五年，但还没有真正摸准杭州的城市特性，本土化做的还不够。

　　“目前公开的产品还看不到，但从营销管理方面来说，品牌落地不够，宣传推广有硬伤”，王泽金如此总结九龙仓的5年杭城岁月。



（审校：刘满桃）
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