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从现有产品定位和地段来看，公司京内项目多定位刚需且地段稀缺，而近期开盘的北京世华龙樾一期也处于热销中，判断公司未来将持续收益北京需求释放。

　　投资要点：

　　2012年销售亮丽，判断将持续受益北京需求释放。预计12年实现销售超过90亿，大幅超越年初70亿计划。从现有产品定位和地段来看，公司京内项目多定位刚需且地段稀缺，而近期开盘的北京世华龙樾一期也处于热销中，判断公司未来将持续收益北京需求释放。

　　借助一二级联动和大股东施工渠道的优势拿地能力将在未来结算中以高毛利获得体现。1)现有一二级联动项目占全部储备的31%，京内储备的49%，成本优势将在未来的结算中获得体现；2)11-12年京外拿地89万方，大股东资源和施工渠道是京外拿地重要切入点。

　　正视保障房对公司地产业务的带动效应。公司保障房建设全口径规模超过150万方(含望坛)，对地产主业带动明显：1)目前北京项目多有保障房配建，带动商品房建设面积159万方；2)保障房融资渠道通畅，自有资金占用率低，可获取合理投资回报，公司在行业资金最为紧缩的11年底仍获取7亿元4.5年期7.53%利率保障房贷款。

　　对外投资板块具备强烈增值前景，目前资产严重折价。主要投资为国信证券4.9%、锦州银行3.5%、中科招商30%、北科建21.5%等，其中国信上市前景明朗，锦州银行IPO也进入初审阶段。另外公司还通过直接投资设立和收购布局环保水务，养老及医疗地产板块。

　　预计12、13年EPS1.20元、1.62元，NAV21.74元，较股价折42%。

　　三季末预收款111亿，已锁定12-13年全年业绩；账面现金55.5亿，净负债率11%，杠杆扩张空间巨大。考虑到四季度所新获地块对RNAV的增厚及板块估值重心的上移，上调目标价至16.14元，增持。

　　国泰君安：北京城建地产和投资齐飞,资产低估严重

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