　　圆桌对话嘉宾：住建部政策研究中心主任秦虹女士；著名财经专家财政部财政科学研究所所长贾康先生；星河湾集团董事副总裁梁上燕女士；成都俊发房地产开发责任有限公司总经理罗毅先生；北京贝塔咨询公司合伙人杜丽虹女士；广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕，世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文先生；中原地区华西区董事总经理庄泽宝先生，美联成都负责人杨小华先生。

2012成都圆桌

　　蔡军：好的，现在已经12点了，我们在听完了梁总刚才长达20多分钟成都的宣传片播出完了以后，我们现在进入最后的环节，我在最近听了无数次梁总的称赞，作为地地道道的成都人，确实要感谢梁总，因为说到一个城市的房地产价值，我想跟它的城市价值是密不可分的，或者是一个非常决定性的因素，我刚才听梁总发言的时候，我就在想，如果我们所有的人都这么看好成都，都这么热爱成都，实际上我们讨论这个话题都没有意义了，无论市场怎么翻转，我想成都的房地产，乃至各行各业的发展前景都是一片光明。台上的嘉宾我也看了一下非常有代表性，有我们知名的房地产金融专家，我们的秦主任和贾所长，有我们房地产企业的代表梁总和俊发的罗总，有我们房地产服务业，包括我们世邦的胡总，中原的庄总，美联的缪总，以及景观方面的张总，我们首先请我们的中介机构，房地产的代理机构，从他们的角度把成都房地产市场，你们所感觉到的翻转的情况简单的给大家做一个介绍。

成都商报编委副总经理蔡军

　　庄泽宝：那我先开一个头，其实今天的主题翻转的周期，翻转确实今年比较大的转，因为金九银十有趋势，但是反过来比较好，本身这个跟现在的发展阶段，因为这种常态化也好，市场的外围的一种因素也好，现在房地产周期变得越来越大，传统淡旺季也有点拉平的感觉，只不过今年的发展我觉得还是有它一些各方面的原因，房企在今年年初应该说都从了，都认了，也算是以价算量，在二季度和三季度初，这个走量走得非常好，反过来到9月份，包括该出售的一些刚需也爆发出来，后续的力量就比较小，所以就出现这种翻转，我不认为以后都会有这种情况，今年是比较特殊，说回成都的机会吧，其实刚刚梁总非常细的分析，但是有一些是成都本身的底蕴也好，西部成都是一个龙头，无论从GDP也好，可支配收入和社会的零售消费一些指标都是非常的惊人，发展很强劲，其实更重要的是一个软环境方面，因为除了刚刚提到的一些文化底蕴也好，各方面，成都由于在产业方面是比较多元，比较丰富的，无论在工业也好，服务行业、第三产业也好等等，都是比较均衡、比较多元，而且成都人刚刚提到了，比较休闲，也是消费欲比较强的，中国经常说三驾马车，投资、需求、出口，投资比较疲软，也不能每年都搞四万亿，这个也不太现实，内需是一个可以比较大的空间去拉动，成都人的消费欲望比较强烈。

中原地区华西区董事总经理庄泽宝

　　综合来说从整个全国的发展来说也在谈结构性的调整，沿海的租金也好、地价也好、人工也好都在上涨，结构性的调整也给了西部，特别是像成都很好的机会，这些产业也开始转移，而转移成都也是一个比较优先的选择，看到机遇的同时我们也要看到一些竞争方面的东西，刚刚也提到成都是北上广深以外，一些大型开发商很早就来了，像万科、中海早在十多年前就已经来到成都，所以竞争的激烈程度，包括水平都是比较高的，除了外地全国性的，包括本地的，因为成都的发展又跟北上广深不一样，不完全是那个水平，所以很多本地的企业有各方面的渠道，所以这种竞争局面是比较激烈的。除了这个竞争以外，成都已经从二线城市向一线靠拢，受到这种大的政策和大趋势的影响更大，我们可以看到这些大政策和大的趋势有一些危机，也有一些机遇，刚刚秦主任提到的我非常的认同，因为房地产有一些大的改变，我自己看归纳为两方面，一个是从需求方面，需求方面是往所谓大众化、民生化去发展，因为政府的调控，和谐社会为了均衡各方利益，本身一直在说在这个区域去投资，这种限贷、限购充分体现所谓的趋杠杆趋投资，这是从需求看，从供应方面来看，作为房地产企业来说，迈向一种专业化、产业化的发展也是必然的，市场的集中度会越来越提高，包括做强做精，所以我们作为市场参与者和房地产企业来说，要做的确实是提高我们的专业能力，而这个专业度我自己看，这个我归纳是知易行难，我们刚刚说外围的环境也好，中国的环境是比较复杂的，某种程度上感觉是有点知难行难，我们要知和行。对房企的要求是结合自身的判断力，要结合企业和自身的项目情况，来去有一个好的判断。第二是行，关于一个房企能不能满足和服务好市场需求的能力。成都是往周边发展的，这种战略布局也是要继续考虑的。

　　蔡军：因为我们做媒体的，整体跟人接触，跟人吹牛，具体的情况、数据还掌握在我们研究机构的手中，今年成都的房地产秋交会，我想在成都的各位房地产业内人士每年都去，我本人从03年在做成都商报的房产，今年确实非常的寒冷，可能有这个情况，这是我们的直观感觉，我作为业内的从业人员很关注这个问题，我希望接下来我们另外两个中介机构，世邦、和美联，你们有没有数据，在数据上给我们讲一下，现在这个房地产市场到底怎么样？是接着降温还是触底？

　　胡港文：我今年才加入世邦魏理仕，这是第二次来成都，第一次在成都是04、05年，很明显我这一次来到成都的时候，我没有04、05年休闲的感觉，因为现在我们世邦魏理仕成都分公司是作为华西地区的区域总部，虽然说我是住在成都，但很多时候是一天往返重庆，一天往返昆明，一天往返西安，所以离开了成都六年，第二次再来成都的时候，给我一个完全不一样的感觉，这是我个人的感觉。

世邦魏理仕华西区董事长胡港文

　　至于说我们公司第三季度的数据，我们很快会公布，这几天很忙，我还没有看过数据。我现在有一些我们做的工作和项目跟大家分享一下，坦白来讲我们世邦魏理仕是一家专注在商业房地产方面的企业，可能跟庄总他们在住宅方面的数据不太一样，今年我们也看到在房交会的时候情况不太一样，但是我们在做商业房地产的时候，不是这么冷，反而比较火，第一我们看到一些统计数据说，我们现在成都二三线城市都出现一个商业房地产的供应过多的现象，这个如果很简单的去看的话，从它的总量，就是每一种关系，甲级、超甲级不同等级的办公楼，形态的购物中心、商业的物业来看，尤其是你把新增的供应量和存量加起来，这真的是非常惊人的数字，但是我们看到现在，虽然在供应方面是有一点挑战，但是我们看到需求方面成都方面是不断增加，包括我们自己公司在内，我相信我们在六年多前的时候没有想到成都会成为区域的西部中心，包括我们现在的客户在寻找新的办公地点，或者是新来成都开分公司的时候，很多的企业都开始把成都作为他们的企业区域中心定位，我记得以前有一些客户给我们谈租户需求的时候，以前我们看到租600平米的已经是大客户，今年我们看到已经成交了很多两千平米的，这些作为区域中心的客户，我们也看到有一些发展比较好的民企、国营企业开始在投资我们的办公楼市场，所以从种种的办公楼市场看到在需求上是有所增加，但是我同意因为供应的问题我们也有挑战，这也是我们成都作为发展的机遇，为什么这样讲？我认为在这样的供应量里面，我们会遇到供不应求的问题，总量上会遇到供不应求的问题，但是有更多的企业会从以前环境不太好的办公地点，搬到一些比较好的办公楼，所以在这里可以看到一些挑战和机遇。

　　另一个在购物中心方面，我们现在也看到，比如从表象上来看，有一些跟办公楼一样，供不应求的现象，但是在未来，我估计在明年、后年，会有更多的国际品牌，国际的一二线品牌，他们的直营店直接进来成都，因为现在已经有好几个大的项目，他们背后的招商已经很成功，我们接到有一些非常好的标杆性的项目，现在的招商已经达到90%多，这样会引进一些，很多的品牌在西南地区，还是作为一个代理商、经营商这种的，经营模式会改变，成为一个经营商的经营，当经营商进来一个城市的时候不可能开一个店，肯定是要具备规模的运营，我们看到未来在这些好的一些商场、购物中心，还会有大量的新来的需求，所以在商业方面就是这样的情况。

　　蔡军：好的胡总，胡总从商业的角度谈了谈，我不知道美联，美联有没有特有的角度？

　　杨小华：首先跟大家道歉，因为我们缪总有事情，开了一个电话会议，派我过来参加会议，我是成都这边美联的负责人杨小华。

成都美联杨小华

　　成都对我来说是比较熟悉的，我自己本身是重庆人，我11年来到这个城市，的确也看到了成都在近十年来的变化，我是做二手经纪入行的，完全能感受到房地产点滴的变化，这个城市从只有二环路，到现在我们看到的一个大圈层所谓的第四圈层去到绕城以外的第四圈层，把周边几个所谓的郊区，也就是未来我们的一个其他的行政区域，成都从过去刚刚过去的房交会，房交会这次的数据情况来看，肯定是成交比较好的，有机会卖出去的，这个实际的东西肯定是在新房的占比是比较大的，因为二手的优势为什么少了很多？因为二手是每个小业主的个体，他所能承受市场的价格的波动力量要强得多，因为毕竟是一个个体，但开发商相对来说是一个团体，它的资金的来源跟它的一些后面的资助，可能存在的时间就不一样，再加上资金的压力，所以在价格的策略上，他调整的速度一定快于二手。

　　二手从去年的年初到现在，持续的走量，除了在今年的7月1号以前的成都的评估指导价调整以来，在4、5、6这三个月，可能二手出现了比较大的交易量，刚刚过去的7、8、9月份，这段时间二手房的交易量都是积压于4、5、6的没有过户的量，我相信在这个季度，10、11、12二手房交易量还是会持续走低的局面，这个低可能是一个相对的低点，一直会秩序到明年一季度完，可能二手房交易量才会有一个明显的转变，但是新房的交易量不一样？新房的交易量从今年参展所有开发商能在三环路以内有住宅项目的极少，大部分的参展项目都集中在绕城以外，为什么会出现这样的状况？因为在今年7、8月份以前，在第一第二季度，很多的刚需项目，消化的量是非常大的，因为11年的积压力量在这儿爆发以后，正好迎合了市场的胃口，不管是开发商的想法还是消费者的需求，正好形成对应，所以上半年的成交大家都很看好，结果也令大家满意，所以延续到房交会之前的数据，从我们自身来看，也很明显感觉到我整体的业绩支撑有60%是得益于一手的分销代理，我的看法是到明年3月份，二手在明年可能有一个量的转变，这个量的转变有一个市场的调节因素。

　　蔡军：你的意思是说现在市场还可以？但是和中央差不多。应该说市场的销售情况还是不错。

　　杨小华：对，后市比较看好。

　　蔡军：对今年，我自己是比较悲观的，中国的暴利，尤其我们这些不是搞房地产的，觉得很大，所以我看到梁总第一次到这儿来，我说星河湾晚来了五年，因为有一点内容是比较真实的，就是我觉得今年做房地产，尤其做高端项目一定比较艰难，因为我们也接触很多开发商的项目，比如说有一个公司，有刚需盘，有高端盘，上半年基本上出货出得很快，但是下半年基本走不动了，很难受，我想接下来我们请开发商代表梁总，今年到成都来做了这个超级项目铂雅苑，你觉得时机怎么样？梁总的气场也很强大，我们希望您说一点具体的细节。

　　梁上燕：其实就像刚才所说的，我蛮有意思听到三个嘉宾的说法，非常的专业，因为他们从二手、商铺看到，也是蔡总刚刚您说的，机会把握在你自己的手里，就是你的观念转变和操作方式，同样高端产品如果随着未来的商业和市场潜伏有需求的话，西部的所有城市，因为刚刚说是西部之星，所有的五大省退休之后的，离休之后的，还有准备买商业写字楼的，原来是二线、外省的来到这里，安居才能乐业，未来成都的产业发展，才会支撑它七百万人的发展，产业是政府很早就做的，这些产业政府带进来都是世界五百强和高端，同时跟进来的商业大佬进来是补充刚需以外的这部分，我们的市场空间是来自全国各地，刚刚说了它的GDP已经超越总部，而且50%以上超越，这可能会让大家从原来南方、广州、深圳珠三角到长三角，这十年我们风水轮流转，转到西部，有多少的中国财富转到这里来？向西部走。我们等到他呈现的时候我们是否还能抓住呢？目标群不是我们大家看到的，我同意三位嘉宾看到的，看可能要看三个月、半年、一年后，你才能抓住机会，同时我刚刚说中国的发展过程中，二三线城市中商业、旅游、养生无论的机会，如果我们用过去十年的机会做房地产，圈地卖市场等政策变的话，永远没有指望，但是如果我们要从拷贝变成创造的话，这中间比是百倍的增长，我的销售同样是如此。

星河湾集团董事副总裁梁上燕

　　蔡军：好的，梁总其实刚刚讲了一个很重要的观点，是我们今天上午主题发言的时候，很多专家讲的，就是我们开发商的专业能力，现在你靠土地溢价，靠单向的房子卖了就涨，这是不可能的，这对我们公司自己观念的转变很重要，梁总刚刚说了，不是来晚了，对有能力的人来说任何时候来都不晚，我们俊发的老总，也请讲一下，现在你们来了几个月以后，对成都市场是符合你们的预期吗？和昆明比，你们觉得有什么特别之处？

　　罗毅：目前的市场虽然很严峻，但是还有有值得乐观的，其实今年9月份的数据可以看到有一些市场机会，我也关注了一下房交会的成交数据，全国是下降了70%我们看一下成都的数据，一些具有高价性价比的楼盘走得非常好的，我看国庆期间成交最多的成交了一百多套，我们的楼盘还可以，只做到60多套，只要你产品做好，应该说机会是很大的。

成都俊发房地产开发责任有限公司总经理罗毅

　　第二刚刚蔡总说这个话，我们企业一直在云南发展，现在进入一个全国化拓展的阶段，我们把这个公司拓展的第一步选择在成都，也是对成都良好前景的看好，相比于其他城市，因为我原来是做土地拓展，我在很多城市都跑过了，相比其他城市成都有两个特点，第一是它的市场化程度很高，这在西部中心城市当中，应该说是市场化程度最高的，我们都知道昆明、重庆，要进入这个城市难度是很大的，你进入这个地方首先要拿地，但是是很难的，但是成都这个市场你完全可以通过市场化的方式拿到地，当然竞争也很高，这个竞争主要是来自于两方面，一个是大家都看好这个市场，成都这个市场大家有一个共同的认识，它的包容性，任何人在这里都可以找到自己的位置，第二个是它地位，大家在西部城市首选的就是成都，第三是它的增长，还有一个承载了一些技术产业的转移，现在看到成都的富士康，还有其他的一些产业，这些产业到成都来，带来了新的大量的人群，成都的市场前景是很大的，当然对俊发来说，有高度的认可，但是我们的项目亏损了，我们觉得自己的前景是非常好的，应该来说是超出我们的预期，因为作为俊发来说以前一直在云南发展，我们过来成都觉得这个市场的消费者是理性，只要你的产品得到客户的认可，就一定有发展的空间。

　　蔡军：我想问一下杜总，因为成都的房地产市场参与的主体有一个大洗牌，由原来的中小企业现在在收缩、乃至出局，我们能看到现在在报纸上做广告的，在市场上活跃的基本上是外来的品牌开发商，我想代表这些中小企业咨询一下我们的杜总，像现在这样的形势下，我们的企业在财务上，在资金上，在企业发展战略上，最容易犯的错误是什么？要注意什么？

　　杜丽虹：其实地产企业不分大小，现在容易犯的一个错误，之前有很多企业犯了这个错误，就是地产企业有时候会盲目的崇拜于自己的产品或者地段，会有很多的地产企业认为只要产品做得好，只要位置好，我的东西就一定卖得出去，我就不存在任何的财务风险，但是这个观点已经在08、11年这两次波动中证明是错误的，其实在国外地产这个行业是泛金融行业的，我们不仅做咨询，我们还有金融机构，所以地产是算在泛金融行业，很多时候你的产品的能力和地段都很好，但如果你在金融和财务上做得不好，你就会出现致命性的风险，所以我觉得可能地产企业无论是大企业还是小企业，在现阶段最容易犯的错误是对产品或者是对土地的一个盲目崇拜。这是从风险的角度来说，至于说中小地产企业，其实我觉得在现在的市场，以及未来的一段时间可能会有一个新的机遇，因为我个人认为地产企业随着土地红利的衰减，地产会逐步的进入到一个轻资产的时代，也就是说持有土地它所直接贡献的回报会越来越少，所以未来像一些代工的模式，包括地产基金支持下的具有特色化的和效率优势的中小企业可能会在这个市场，从土地偏向效率的转型过程中，从中获益，所以我觉得未来我比较看好一些，无论是在地产开发的某个环节拿地，还是开发建设还是销售物业管理或者招商运营某个环节，比如说像星河湾这样的高端产品，可能有一些工业地产、商业地产这些特殊的产品线上具有特殊的品牌优势，我觉得可能在未来的市场中有一个更大的成长空间，因为未来不见得是土地储备多少的资本时代。这是我的观点。

北京贝塔咨询公司合伙人杜丽虹

　　蔡军：你说的中小企业要具有专业能力，不仅是代工，说到专业企业，我说的成都本土开发商，在成都立足多年，觉得自己景观方面是不错的，成都的开发商一直都比较自负的，我们今天来了一位华誉，从我们刚刚这个话题，因为华誉在全国都从事这个，从你们的眼光来看，我们说到专业能力，我们在景观方面，我们在成都市场还有哪些可以提升的空间？

　　张明燕：刚刚几位专家中介机构对市场的分析，我这里有一点自己的看法，实际上无论是华南市场，还是西南市场，整个中国的地产现在的形势，我可以借用一位军事专家对于中国南海局势的一句话“不是无所谓，也不是大不了”，虽然10.1黄金周看起来虽然看淡，但并不代表它是一个很坏的信号，可能是刚才讲到的是一些刚需的提前释放，“不是无所谓”所指的是现在最严厉的调控大家都看不到，“不是大不了”就是一个城市化的需求，以及第二个就是市场的判断，包括政策见底啊，成交见暖啊，供需各方面相对的稳定，这是我对市场的看法，而这些看法也是基于我们长期服务的这些客户，他们项目的情况，这是我想分享的第一个。

广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕

　　第二个就是下半年的主题，就是我特别体会到的是一个企业的分化，刚刚有的发展商就说，只要我的东西做得好，我就可以卖得好，财经专家就说你不要盲目崇拜你的产品，对于我来说我是如何看待这个东西呢？实际上就感受到很重要的一点，感受到下半年几个特点，我非常赞同刚刚秦虹女士的发言，有空间放慢发展，我所强调的分化，包括城市分化、市场分化、企业分化，这个城市分化大家都已经看到了，有一些城市因为过度开发，它的潜力已经慢慢降低了，市场分化就包括供应、刚需，改善性需求、高端的需求，刚刚蔡总问了我一个问题，就是园林方面的需求，尤其在改善性需求上，它的附加值的需要，尤其是它的性价比，实际上成为评价一个产品是否在市场上受欢迎的一个很重要的程度，另外一点就是企业这方面的分化，企业这方面的分化就是我们特别体会到，我们的客户分两大类，第一大集团客户，第二中小集团客户，大集团客户就是具有综合的能力要求，就像我们最近跟华南保利的老总见面，他说现在发展商不好做，尤其你拿一块大一点的地，很多跟市政是联系在一起的，然后就包括有些还要建桥，建路、建歌剧院、博物馆，反倒对这种人才的需求、技术需求、资金的需求是中小企业更困难了，所以我们的客户现在也呈现出，我们的客户里面，资金出问题的中小企业占80%，80%我们的客户里面中小客户都出问题了，而大客户都没有出问题。

　　第三刚刚蔡总所说到的景观方面，景观方面过去大家都比好看，谁做的抢眼球，能够有冲击力，我们在华南地区做设计的时候，大概是五年以前会更追求，现在我们在做设计的时候，我们更多的是追求什么呢？利因，就是我们对造价控制的能力，第二同样的造价产生的价值，第二个就是特色化，现在我要求做西班牙风格做很纯正的西班牙风格，我要求你做这种现代的，整个对于设计的要求也越来越高，而且这个价格同样的会用五年，比如三百快的造价你能做出来比别人更好的产品，所以我现在体会到是对我们这种专业公司来说很重要的，当你没有这种技术能力的时候就存在越来越难了，这是我的观点。

　　蔡军：最后我们两位专家，请你们两位压轴，刚刚嘉宾都讲了，根据他们所讲的问题，我知道很多企业到了年底，跟我们一样很有压力，要完成年度的指标，在目前的情况下现阶段短期的发展，专家有什么高见？

　　贾康：我先说几句，然后请秦主任来压轴，我刚才跟秦主任也交流了几句，有一个共同的感受，所谈论的这一轮的房地产新政，实际上在我们业界的表现上，咱们合作者来看，最严峻的是10.1过去以后还真没有什么倒闭潮，当然有一些为了资金链的需要，甚至带有割肉性的一些操作，但总体来说现在既然已经过了最严峻的阶段，再往前看我觉得就更有信心了，这样有压力的情况下来调整，可能中长期是健康的，对我们业界来说有一个健康的因素加在一起以后，当然今后还要看大势，刚刚也说到了，对刚开始秦主任规定的几条也知道了，你要看到以后分化中的情况，要有对大势的研判和战略的分析以后，还要有一点苦练内功方面的能力，这方面如果能够结合得好，我觉得在下一阶段，整个经济肯定在第四季度进一步回暖，而今年会比较平稳，每年一季度可能会比现在更乐观。在这样的氛围下，包括像很多发言者谈到的，特定的文化的积淀，城市的综合的品位，以成都或者是更有特点的区域为主要的经营主要的区域对象，我觉得都有很多的发展机会，大家在公平竞争和合作的基础上，在这个严峻的时期过去以后，大家一定会有新的提升，新的感悟，政策方面我前面已经谈到了，我个人是一句话，我认为以后还是要对政策的演变环境要加大力度的关注，这是在经济大势里面不可排除的组成部分。

著名财经专家财政部财政科学研究所所长贾康

　　秦虹：其实每个企业的情况千差万别的，没有说一定要怎么做是好的，总而言之，如果一定要说建议的话，恐怕就是谨慎乐观，每个企业总体上还是要有信心的，但是对企业来讲，谨慎的一个开发节奏，把握好开发节奏，谨慎的财务的安排是最重要的，这是原则上我提的建议，我想我们开发企业在企业的管理上，应该寻求特点，对企业的自身有所了解，提高自己的管理水平、产品的品质，品牌的美誉度，这些都是非常重要的。

住建部政策研究中心主任秦虹