贾康：谢谢主持人，大家好！我用咱们会议安排的大概二十分钟时间，就论坛设定的地产新政与房产税扩大这个题目谈一下自己做为研究者的基本看法。

　　我们现在仍然在这一轮新的房地产调控新政的运行中间，这个新政的指向性我认为是非常清晰的，就是针对着房地产市场的投机过度，部分城市的房价过快上涨，也就是经济学上所说的泡沫化，当然应该同时证明是部分的泡沫化，并不是全面的泡沫化。

　　那么，房价的合理回归，其实我们也要注意到，在温家宝总理提出这个概念之后，在他的文字稿上，特别标明了部分城市，针对性的实现房价合理回归，就是这个挤泡沫，它实际上也不是说中国700个左右的城市一起挤，他是要有针对性的，在有泡沫发生的部分城市，通过房地产调控新政把泡沫挤出去，而且实话实说必须柔性的挤，必须考虑到方方面面。

　　有些朋友谈到自己的看法的时候有这种倾向，为什么不能够利索一点、痛快一点？但是我们实话实说，经济运行的调控，特别是房地产这样一个错综复杂的，各个方面的问题千丝万缕联系的这样一个领域里面，是不能简单的按照某一个因素极端的强调，单向的思维就认为可以提出理性的对策了。

　　我们现在如果评价一下，在已经采取的房地产新政的种种举措中间，我认为，明确的说应该认识到有一些过度性的措施和权益的考虑，这是必然的，但同时也有治本的举措和制度建设的追求。如果作为研究者要给已经进行的房地产调控新政做一个肯定方面评判的话，我想首先应该充分肯定的就是，我们已经比较清楚的看到了，在中国房地产调控中间的所谓双轨统筹框架。温家宝在和网民互动的时候非常生动的说到：“保障房的事情总理管，商品房的事情总经理管。”这也就是我们讨论中经常说到的，让市场的归市场，政府的归政府，它是一个双轨的这样的必须有所理性认识和区分的这样的一个事务，同时又要有统筹，这个统筹我感觉是在一个通盘的，我们从全国具体落实到各个政府辖区的国土开发的顶层规划之下，保障房、商品房怎么样纳入一个合理的开发规划、统筹协调。

　　在政府的职能定位方面，我始终认为保障房建设在不断加快的过程中，它体现的是在政府管规划的同时要明确的管托底，进而要管准入和应有的退出，这个托底怎么托？从棚户区改造到廉租房的建设，公租房的建设，要把低收入阶层和收入夹心层的住有所居的条件托起来。这是前所未有的明确的，现在越来越把保障房安居工程的重点放在了棚户区改造廉租房、公租房的建设上。所谓经济适用房的概念正在淡化，也应该淡化，而且现在继续保留这个概念的地方政府纷纷明确了他是有限产权，或者叫做所谓共有产权，是不能像原来北京天通苑、回龙观那样拿到手以后你可以再转手取得这种溢价收入的，这样就封杀了套利空间。这样的进度当然还需要我们在管理上进一步完善，准入和退出这个机制我们还在探索，现在已经作出了种种的努力，应该使这种宝贵的公共资源真正支持那种低收入阶层和收入夹心层，不能让其他人混进来，也不能够让说在取得这种保障房居住资格的社会成员，以后收入已经大大增长了，他已经成为后一阶段先富起来的人群以后，他不退出，那么他占据的这个公共资源跟他以后的收入增长就不对位了，这些问题都要进一步探索。

　　另外，市场轨的方面，我们看到政府同样是一个规划要一览无余，把商品房建设，包括高端别墅的建设要一起规划在内。管规划下面接着是什么？管规则，公平竞争，再往后不可回避的一个问题叫管收税，交易环节要收税，而且保有环节也要收税。交易环节的税收一度有所强调，现在有一种理解，我认为它的基本的逻辑是成立的，就是借鉴一些海外经验，能不能在住房的持有时间上，采取一种时间越长，税率递减的这样一个调节措施。比如说你买了一套住宅，一年之内就出手可能是一个相当高的交易税的税率，三年以后再出手明显降一个台阶，五年以后出手再降一个台阶，到了八年、十年肯定就是一个比较低频的一般的税率。这是鼓励大家更多的考虑自己的居住需要来中长期持有，而遏制这种短期的炒作，这是必要的。

　　但我觉得，只讲交易环节的税收还不足以解决问题。前面说的交易环节这样一种累退税率为什么迟迟推不出呢？据我了解，也有管理上的难题。它这个相关信息的管理还要有进一步的具体的考虑，怎么样能够如实的掌握这个时间段，怎么样在这个相关的另外一些事情上也防止所谓虚假的合同。我们过去不是说增值的考虑吗？那他就来一个阴阳的合同，他的增值额你不能如实的掌握住。这些管理的问题我们今天不展开，我后面要说到的就是一个很敏感的，我们现在说到的房产税，这已经进入改革试点的税种，它的改革是在保有环节上前所未有的形成一个税收的负担，这个税收的负担是一个有可预见性的，可以在以后形成制度框架来实施调节功能的一种制度建设。这是我一向在研究者发声的时候，我力主应该进行积极推进的。

　　这样的一个双轨统筹规划框架，在保障轨和市场轨方面，政府应该做的这几个事情合在一起，我觉得现在已经相当清晰，这是值得肯定的房地产调控新政的一个的进步。另外还应该考虑的，应该在通盘的了解情况有别于肯定方面就是，我认为我们房地产调控新政，它确实随着形势的演变，一度非常严格的行政手段已经出现了定向宽松。我们在最近一段时间稳增长的导向下，同时也结合着，比如说第一套房房贷的利率开始有区别对待，贷款条件有所放松，对于没有城镇户口，但是从农村到城镇有常住的这个记录，有纳税证明等等，这方面原来很严格的限制，现在已经放宽。我认为这些定向宽松都是合理的、必要的。是对我们当时不得不采取的一些权宜之计在开始做良性的、必要的调整。这也是值得肯定的。我注意到在温家宝总理最近的经济专家和行业协会负责人座谈会上，正式公布的信息里有一条，房地产调控实施过程中要更多的强调运用市场手段和法律手段，那么我的解读就是，要更多的运用经济杠杆的手段和规范化的手段，这都是值得肯定的房地产调控新政里面的重要的信息。

　　那么，我们再简单谈一下两地的房产税的试点，这是一个敏感的，有明显争议的问题。我认为在方向上，我们在年度的改革文件里面，这是有权威性的，从决策层到管理部门都白纸黑字做表述的，这样的一个要求叫适时扩大房产税试点改革范围，那么大家就反复讨论这个时间表，时间表确实不好说，因为我们还不断的听到反对的、置疑的这样的声音，也可以体会到在十八大即将召开这样的情况下，最大的可能性、有所动作呢要在十八大之后了。但是我不觉得这是非常根本性的问题，时间表是最后实际上掌握的快一点、慢一点不是实际所在，中国已经形成了渐进改革的过度性依赖，我们现在首先要看到的是大方向，大逻辑是在日渐明朗化。按照我的理解，这样一个制度建设，实际上是房地产调控新政里面最重要的事情，中国人都讲标本兼治，但治本为上，房地产调控新政跟过去有过几轮的房地产调控相比它的水准体现在哪，应该体现在更多的追求制度建设，这个制度建设只能渐进，那么就要先搭框架，而且在搭框架的过程不能全面齐头并进，只能先找部分地区的试点，来总结经验。而实际上这些做法都是和十八大之后，我们至少决策层要通盘考虑的。

　　十年的一个眼界，以及这十年，在2020年要实现全面小康以后，要与2050年邓小平所勾画的伟大民族复兴的三步走战略目标实现衔接在一起。那么这里面一个基本的逻辑，我觉得应该再次强调，中国是要通过经济社会转轨走向一个现代国家。现代国家、现代社会需要有现代的税制，这个现代的税制，我们在渐进的过程中去逐步的接近它，你就不能回避税制本身的可塑性问题。

　　有一种意见是说税制不可能设计，它自然而然的发展，比如我最近说的直接税比重在中国偏低。反对意见是说直接税比重高或低是自然演变的过程，跟税制改革无关，是跟生产力的水平相关。我不同意这种看法，税制当然不能任意设计，但是它存在一定的可塑性，我们的决策主体、管理部门和社会大众共同参与的这个税制的改革，就带有主动设计的弹性空间，我们设计的好一点就能更好的适应现代化的要求，我们设计的差一点就可能背离现代化的要求，历史会检验，我们在这历史性的考验过程中间我们做得到底如何。

　　在这个角度来说，作为研究者，还有我觉得各个研究相关的方方面面的努力应该是大家尽可能的形成一个比较好的，能够顺应客观需要、经得起历史考验的中国的税制改革方案。

　　在建设现代国家、建设现代税制、适当提高直接税比重、更好的优化收入分配以及给配套改革提供一系列的条件，同时也使我们的房地产这样的产业，它能够在发挥中国经济，在城镇化过程中的引擎、支柱作用的同时，避免一些泡沫化的风险和由于泡沫化过度造成的负面影响，这样的过程中，我们来寻求人民群众公共利益的最大化，无非就是这样一个逻辑关系，所以我们必须要通过理性的讨论来化解一些阻碍。而且不客气的说，中国的配套改革碰到的阻碍都是实实在在的，和既得利益直接相关的这样的阻碍。

　　说到房产税的改革是动感情的，有时候唱衰是非常激烈的，你要在网上、微博上无所顾忌的情况下，很多人跳出来首先要来骂了，这种情绪我觉得可以理解，但是我推崇的仍然是理性的探讨。

　　往下，我想进一步再简单的说几句。时间关系，我认为两地试点要充分肯定他们为天下先，已经形成了两个地方各有特点的初步方案，有共性也有一些差异，但首先要看他们的共性，第一它们都是渐进的，有意的不要把这个方案一开始冲击波造成很大的一种状态，让社会更好的来适应和观察，看看这个税是不是像有人说的洪水猛兽，会不会造成多么严重的问题。先建一个基本框架，而这个基本框架又有一个非常明显的特征，就是调节高端。

　　上海明确的说是调增量，我不动存量，但你具体看这个方案，你出手这是增量，买房子，买房子的增量信息系统来认证你原来有多少房子，合在一起计算税率，那么就把存量一块拉进来了，这个调节上考虑存量实际上派生的形成一个纽带。

　　重庆一般的存量不考虑，但是它的辖区内3000多套所谓花园别墅，就是有院落的独立别墅，那是明确无误的作为存量也要覆盖的，但是它有一个180平米的起征点，180平米以内免税，比如我这个花园洋房就是180平米，那么你照样一分钱税都不用交。

　　这种调节方面的试点方案的设计我认为是非常必要的，是可以为以后的改革试点提供重要借鉴的。所以也可以借此讨论一下，中国以后房地产税改革，我认为是要循序渐进，酌情扩大试点范围的，它里面很重要的要领就是不能简单的源于美国那种普遍征收模式，而必须借鉴日本的首套房免征模式，这才适合中国的基本国情。

　　另外，很多人说中国人很多人买房子，第二套也是给自己买一个商业性的社会保障，为什么呢？大家看到城市化还要走好几十年，这个过程中间房价在中心区、好地段它是一个上升的趋势，我自己有能力我买第二套房等于是我买了一个社会保险，这是商业化的社会保险。这个说也不无道理，我个人认为这个完全可以讨论。

　　第一套房免征，或者说家庭人均标准之下做为第一单位免征，这个之后，第二套房或者是第二单位可以考虑税率，完全可以考虑这样的一个具体区别对待。但是对不起，高端的按照支付能力原则，有多少套房子的，有多么高水平豪宅的，在高端上调节是符合支付能力原则的，也是符合现代税制适当抽回补收原则的，就必须把这个原则明确起来。

　　这样一来我觉得可以给社会大众吃定心丸，包括先富起来的人，不是要他们伤筋动骨，是要大家一起寻求共赢，一起来建设一个和谐社会，来寻求长治久安，这个制度建设要抓住不放。那么在短期考虑和中长期考虑衔接方面，我觉得中国的现实决定我们必须援引邓小平的改革智慧，就是在某种阶段要更强调一点，不争论。

　　我们现在不能说完全不争论，但不能停留于争论。有人说要把这个房地产税的所有的事情争论清楚以后，人大来做一个规范的立法，在全国一起推行，说起来有道理，实际上没有任何可行性。这样一种要让人大全面立法，把这个税细节定好以后全国一起推的思路，真的会应了有的人说的150年以后会有结果。

　　我们必须援引邓小平改革的智慧就是，在一个大的方向看出来以后，还要允许大胆的试，大胆的闯，现在我们不这么说，这个意识仍然在。要允许试验，要在探索、开拓、创新方面有所做为。所以我始终认为，在正式立法尚待时日的过程中，我们非常值得看重的仍然是要坚定的，在推进法制建设的过程中间允许某些争议很大的改革的局部试验来总结经验，那么两地的改革试点就是起这个作用。所谓适时扩大房产税改革试点范围，就是在渐进的改革路径依赖之下，我们必须继续往前推进这个过程的一个非常明确官方的指向。

　　这样一些基本观点说过之后，我还想占几分钟的时间简单的回应一些大家关心的问题，我注意到很多人都在提出，房产税的法理依据方面是不是有硬伤？

　　我简单的说一下，不占大家太多的时间。第一点就是土地出让金的问题，我反复说，土地出让金是地租，而这个税和租的性质不一样，他们之间可以形成并行不悖的关系，有人说这不是重复征收吗？确实存在所谓重复的问题，我们的税制按现代化的框架叫做多种税、多环节、多次征它必然就有重复，只是重复的合理与否的问题，而不能说整个的征收政府只有一种税，那是真不重复了，但是不可能。这是一个现代的税制，和现代的税、租和其他收费等等合理的分流归位，再形成一个合理协调的关系的这么一个问题。

　　第二个就是有人说，我如果接受前面这一点，但我也不能接受我原来买的不动产的房子，它那土地出让金那么高的价位已经把这个房价表现的很高了。然后你推出新的税收调节以后，房价下了一个台阶，我这个心理是不平衡的。我觉得这个问题确实存在，你如果有了一个普遍征收的保有环节税收之后，土地批复环节不会动不动就炒出一个天价来。

　　那么它下一个台阶的价格构成因素会影响以后的房价表现，那么我们援引中国渐进改革制度无非就是老房老地老办法，新房新地新办法，区别对待，没有硬伤、没有硬障碍。不是说这方案就不可设计，我们的社会保障不是叫老人、中年人、新人，分三种情况吗，这是中国改革里面完成提供的相关的借鉴的。

　　第三点，这个观点现在还不断的有人说。中国的所有城镇土地，进入开发状态的土地都是国有的，人家搞的房地产税可是私有权基础上的征收。我这个不动产地皮是国家的，你跟我征什么税啊？现在不断还有同志、有朋友提这样的疑问。我的基本看法如实跟各位汇报一下，也请各位批评指正，我认为这方面实际上要谈两点，就是国有土地终极所有权对房地产使用权持有者开征房地产税之间，从国际经验和我们改革实践来看都是没有硬冲突的。第一国际经验比如说英国，也比如海外经验，比如我们的香港，房地产税它可以对私有的、公有的不动产一视同仁全覆盖。

　　你像英国，他分成中央政府持有的，地方政府持有的，公共组织持有的，私人持有的。但他不这么细分，他分两大类，一类可以翻译为无条件持有的，他就是私有的、就是他自己是终极产权所有者。另外一类称为契约持有，我是通过一个契约持有他，在英国这个地皮持有最长年限的可以长达999年。不论两种是什么样的区别，他这个可以称为市政税的地方不动产税可以说是全覆盖的。当然可以在里边有所区别，但是这个税全覆盖毫无疑义的。

　　另外，从我们国家的改革实践来看，国有企业在八十年代要实行“利改税”解决什么问题。通过两步利改税，国有企业上交跟其他的企业一样的所得税。那么按这种逻辑来说，我这个企业都是国家的，你跟我要所得税，这不是自己跟自己较劲吗？但对不起，那时候意识到要搞有计划的商品经济，必须把国有企业放在跟其他企业一样的公平竞争环境里去，你这个企业产权是国家的，但是你有相对独立的物质利益，我要调节你这种物质利益，把你推进公平竞争，需要有税的调节。

　　我们现在同样的道理，虽然终极产权是国有的，但是掌握土地使用权的主体无论是企业还是个人，他具有自身相对独立的物质利益。那么根据客观需要，我们完成可以通过一定的立法程序以后，以税收手段对利益主体的利益情况施加必要的调节，以利于公平竞争和优化的分配。这是我尽量简短来说应该提到的两点相关分析依据，那么还有一个房地产税它的管理问题，不多说了。

　　有人说这个税复杂得不得了，中国人要学会一百年以后再说吧，不是这个情况。我们物业税实际上就是房地产税的原来的称呼，已经有6个城市扩大到10个城市多年的模拟空转试点，它相关的所有的管理都已经在计算机程序里软件化，都可以在这方面通过一定的人员培训，在操作方面相对顺畅的来实施。但是人员的继续培训是必要的，公众对这方面进一步的参与、优化调整都是必要的，但是一句话，没有硬障碍。

　　最后一点，我们还有一些复杂的问题，比如中国的小产权房等等，这些历史遗留问题要解决起来比较棘手，但我认为它不足以引出一个结论说因为有了这些历史遗留问题，中国的房产税改革就无法推行，不是这个逻辑。我们需要在条件成熟的情况下、在配套改革中间去化解原来的小产权房等等的历史遗留问题，而整个的大方向、大逻辑，我认为仍然是可以清晰的认知的，这些看法汇报请各位批评指正，谢谢大家！

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