　　北京楼市2季度刚需释放，价量齐升，3季度逐渐企稳，目前需求整体平稳，4季度推盘量难现高潮。1）北京房地产市场从3月之后明显回暖，在5-6月达到高潮，主要动力是此前被抑制的刚需逐渐释放。6月之后，刚需回归正常状态，销售趋于平稳。9月市场先抑后扬，整体略有下滑，但从近期项目到访和蓄客情况看，需求情况仍然平稳。2）销售回暖导致库存下降，价格较年初约有10%上涨，但4月以来走势稳定。3）四季度由于国庆假期、十八大召开及霜冻季节来临，推盘可能逐月下滑，加上开发商土地储备大多有限，惜售情绪也有所萌生。当然，也不排除一些中小开发商在年底冲量而带来一波短暂回升。4）从销售情况看，今年北京市场刚需特征明显，刚需类产品占比提升，销售态势火爆。

　　土地市场经过了上半年供需两淡的局面，三季度明显回暖，大企业拿地尤其积极，但受制于土地供给方面诸多顾虑带来的瓶颈，北京土地的供需矛盾或将长期存在。1）由于去年市场下行导致开发商年初资金普遍短缺，加之对未来预期不明朗，上半年土地市场十分冷清，大企业拿地尤其谨慎。而政府由于市场情绪低落，推地意愿也较弱。2）3季度随着销售改善，土地市场回暖明显，万科、保利、龙湖、首开等主流开发商频频现身拿地。目前大部分主流开发商均表示北京地区土地储备不足，希望能抓住机会补充一些优质资源。3）目前北京土地市场供应瓶颈凸显，今年前3季度供地计划仅完成30%，住宅用地供应面积为销售面积0.47，供需缺口明显。但由于征地拆迁成本高企、对推出优质土地而导致地王出现的担心，以及控制住房供给以便使人口总零控制在城市承载能力以内的政策导向，都使得增加土地供应顾虑重重，这一状况或将长期存在。4）部分开发商认为从去年下半年以来北京土地出让就下滑明显，而北京市场的开发商普遍周转速度又比较快，导致供应不足问题可能在明年上班就会逐步体现出来，届时房价将存在明显的上涨压力。

　　北京市场调研基本验证我们前期的判断。短期北京市场将延续刚需为主的成交结构，市场需求整体平稳，明年上半年，受制于供给压力，北京确有可能存在供给短缺导致价格上涨，预计届时政府将依靠更严厉行政措施执行来平缓市场压力。我们维持在此前行业报告《中期环境生变，求索探局新篇》里的看法，一线城市由于供地问题在短期难以解决，行政管制将成为常态。

　　申银万国-房地产行业：需求平稳，土地饥渴待解

（审校：劳蓉蓉）