　　1、上半年销售成绩优异。今年南京楼市成交非常活跃，3-8 月保持70-90 万平米的月度成交水平，其中，7 月份南京市成交量达到90 万平方米，创下2009 年后南京市单月成交新高。公司目前在售的主要资源是地处南京江北的超大盘项目天润城和威尼斯水城，产品以满足首次置业的刚需和改善性需求为主，销售出现供不应求，销售价格在最近两三月出现较大幅度的上涨。宜兴天氿御城项目和芜湖城市之光项目也取得了较好的销售业绩。上半年公司实现签约销售面积49.46 万平方米，比去年同期增长203.62%；签约销售额36.16 亿元，比去年同期增长146.32%。根据公司前8 个月的销售结果及对年内市场的判断，公司今年有望实现85 亿元的销售目标。

　　2、公司今年主要在售项目及销售状况。根据实地调研得知，下半年公司主要推盘项目及销售状态如下：（1）芜湖城市之光项目。该项目平均房价约5000 元/平左右，去化率约70%左右，开盘至今每月约1 亿元左右销售收入，但是由于该项目地价较高，目前处于微利状态。（2）南京威尼斯水城。该项目今年9月份推出第三街区二期，货值约为10 亿元，该项目目前在售资源主要为沿江高层，均价约9000 元/平，由于该项目地价便宜，毛利超过60%，今年销售状态良好。（3）其他项目。公司目前在推或即将推出的项目还包括宜兴天氿御城（约10 亿货值）、上海长风地块项目及吉林天润城项目少量尾盘。

　　3、公司土地储备充足。公司目前可供开发销售的权益土地储备资源总计建筑面约757 万平方米，分布在南京、宜兴、芜湖、无锡、上海、昆明和吉林等城市，其中，公司目前主要的大盘项目南京威尼斯水城和南京天润城项目由于购地时间早，楼面价极低，以目前房价估计的毛利率有望超过60%。

　　4、南京天润城和威尼斯水城项目。（1）南京天润城。南京天润城位于南京市浦口区，2014年将开通的南京地铁3号线过江站点就在该项目附近。项目地块为2003年7月获取，总占地286万平方米，总规划建面约360万平方米。由于项目拿地时间早，地价低廉，总地价19亿，平均楼面地价仅528元/平，按照目前7500-8000元均价，预计毛利率在60%左右。该项目总共分16个街区开发，1-14个街区已经基本开发销售完毕，今年下半年推出的是15-16街区。（2）南京威尼斯水城。南京威尼斯水城位于南京市浦口区，与天润城项目相邻。项目地块为2002年9月获取，总占地300万平方米，总规划建面约450万平方米。由于项目拿地时间早，地价低廉，总地价6.3亿，平均楼面地价仅140元/平，按照目前8000元均价，预计毛利率在60%左右。

　　5、公司上半年加强了开发销售流程规范化以提高效率。今年上半年，公司在销售规模快速增长的同时，以市场为导向，实行开发流程标准化，产品设计条线化，严控成本，战略采购，加强质量管理，提升公司品牌，加强内控规范，提高公司规范化运作水，强化内部风险防范。另外，公司还完善了信息披露制度，拉近与投资者的距离。

　　6、盈利预测及估值。截止中期末，公司可供结算的可售未结资源为49亿元，预计公司2012-2013年每股收益分别为0.52元（同比增幅33.91%）和0.62元（同比增幅21.03%），10月12日股价对应的市盈率分别为11.15倍和9.35倍，与行业估值相比较，公司估值基本合理，我们维持公司“增持”投资评级。

　　7、风险提示。1、由于近期房价反弹，调控政策有可能进一步收紧的政策风险；2、由于公司主要土地储备资源集中在南京而隐含的地域经营风险。

　　中原证券-苏宁环球：2012年销售有望大幅增长

（审校：劳蓉蓉）