直播实录：2012城市观点论坛文登行（一）

作者:     时间: 2012-09-19 10:34:07    来源: [ 观点网 ]

9月18日，由观点新媒体、山东省文登市人民政府联合主办的2012城市观点论坛文登行暨第三届国际养生产业峰会盛大开幕。

　　2012年，房地产在调控与经济低迷中寻找平衡与发展的可持续之路，众多开发商正在由传统的住宅地产向复合型地产转型，旅游地产、养老地产、商业地产等成为新的热点。

　　随着产业地产热潮不断蔓延，如何抓住产业地产蓝海的土地先机？转型产业地产应参照怎样的地产模型？如何实现产业突围？产业地产热潮能持续多久？

　　9月18日，由观点新媒体、山东省文登市人民政府联合主办的2012城市观点论坛文登行暨第三届国际养生产业峰会盛大开幕。

　　进入专题：2012城市观点论坛文登行

　　直播实录：2012城市观点论坛文登行（二）

　　主持人：亲爱的各位来宾，大家早上好！

　　中国长寿之乡滨海养生之都--欢迎大家来到2012城市观点论坛文登行现场。

　　城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、杭州、昆明常州等全国众多著名城市。

　　而今，城市观点论坛邀请大家再一次走进山东文登，感受国家战略中的“养生之都”的魅力与商机。汇聚全国范围的房地产行业精英，剖析产业地产热潮下的文登样本，探讨现在与未来。

　　文登，位于胶东半岛东部，总面积1645平方公里，海岸线长156公里，并拥有12公里金色沙滩以及丰富的地热资源，是一座适合人类居住的海滨城市、生态城市、旅游城市，素有“长寿之乡”、“温泉之都”、“道教圣地”等美誉。

　　因此，以寻找产业地产蓝海为主题，城市观点论坛选择了文登。相信有着八载成功经验的城市观点论坛，必然会在文登地产发展进程中留下浓墨重彩的一笔，激发最纯粹的房地产思想火花。

　　最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方山东省文登市人民政府、观点新媒体欢迎各位朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　中国房地产行业协会副会长朱中一先生

　　文登市人民政府副市长姜进军先生

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

　　奥宸地产(集团)有限公司执行副总裁陈培才先生

　　同策咨询与研发中心副总经理李衍民先生

　　洲联集团（WWW5A)o五合新力总经理张颖女士

　　同策咨询研究中心总监张宏伟先生

　　阳光新业地产股份有限公司独立董事徐祥圣先生

　　上海和融投资管理有限公司执行总经理张宝伟先生

　　苏州金宾士房地产开发有限公司总经理刘劲先生

　　内蒙古万锦开元房地产开发有限公司董事长邹招波先生

　　本次论坛获得全国众多实力房地产企业的参与和支持，我代表主办方山东省文登市人民政府及观点新媒体再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2012城市观点论坛文登行的朋友们。

　　主持人：下面有请文登市人民政府副市长姜进军先生为我们致辞。

　　姜进军：尊敬的各位来宾，女士们、先生们、朋友们：

　　第三届城市观点论坛文登行活动今天在这里隆重开幕了。值此，我代表文登市政府，对出席活动的各位企业老总和新闻媒体的朋友们，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　文登是中国著名的长寿之乡、温泉之都、道教圣地，是中国优秀旅游城市、生态城市；是最适宜人类居住的文化之城、养生之城。这里物华天宝、人杰地灵，自古就有“文登学”的美誉。拥有156公里金色海岸，阳光、沙滩、海浪、松涛、岛礁，尽呈美丽无边的海洋风光；拥有聚福祥瑞的4座名山，昆嵛山为“海上仙山之祖”，圣经山为道教全真派发祥地，天福山是天赐福地，回龙山是李龙故里，山山有灵气，处处有福气。拥有5处温泉和丰富的地热资源，养生源起，久负盛名。

　　文登也是一座充满生机与活力的蓝色产业新城，培植起了机电工具、汽车及零部件、工艺家纺三大优势产业，全部列入省百亿产业集群发展规划；新能源、新材料、新医药三大新兴产业加速崛起，成为全市经济新的增长点；正在崛起的南海新区，被确定为山东重点崛起的海洋经济新区，成为国家战略的重要组成部分，展现出巨大的发展潜和广阔的发展前景。

　　这次城市观点论坛文登行活动，为研讨区域经济与地产发展搭建了一个良好的平台，对全面展示文登优美的自然环境、丰富的人文资源、独特的区位优势、加快对外交流合作、推动文登经济社会又好又快发展具有积极作用。希望各位来宾，借助这次活动进一步了解文登、关注文登，加强交流合作，实现共赢发展。

　　最后祝第三届城市观点论坛文登行活动圆满成功，祝各位来宾在文期间心情愉快，万事如意，谢谢大家！

　　主持人：谢谢姜进军先生。接下来，有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的姜市长、朱会长及各位领导，各位来自全国及文登的房地产界朋友，上午好！

　　很高兴城市观点论坛第三次走进文登。三年期间，文登市正逐渐从一个区域之城发展成为一个以养老、旅游文化地产著称的宜居之城。

　　三年期间，文登市与城市观点论坛与观点一起走过广州、杭州、成都、昆明、厦门、长沙、天津、武汉、青岛、福州、常州、无锡、博鳌等十余个房地产高速发展的城市，与近万家开发企业面对面，我记得今年上半年有家上市开发企业总裁就在我面前说，在中国一个三四线城市这样踏实地走向全中国推广自己，宣传自己，文登市做得最值得尊敬的！

　　一个城市的发展离不开政府领导的眼界、魄力及实干精神，我们看见，因为有这样的文登政府领导，才有越来越美丽的文登市，才可以吸引实力房企前来考察、前来投资，特别是我们国家房地产经历过多次调整正逐渐向有序健康的方向发展，房地产区域的疆界正逐级拓展，那么对于拥有特殊资源的文登市无疑蕴藏着最大的商机，可以说，文登必将是这一轮房地产复苏周期后的独特关注亮点！

　　最后，让我们预祝论坛圆满召开，更祝福我们的文登市未来更很美好！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士。今天的嘉宾致辞就到这里，接下来将进行论坛的正式议程。

　　我们今天2012城市观点论坛文登行的议程主题是：产业地产在文登

　　下面即将展开今天论坛的演讲环节。我们很荣幸的邀请到：

　　中国房地产行业协会副会长朱中一先生

　　奥宸地产(集团)有限公司执行副总裁陈培才先生

　　同策咨询与研发中心副总经理李衍民先生

　　洲联集团（WWW5A)·五合新力总经理张颖女士

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

　　等演讲嘉宾，将为我们奉献精彩的演讲。

　　主持人：接下来，我很荣幸地请出我们今天论坛的第一位演讲嘉宾，有请中国房地产业协会副会长朱中一先生。

　　朱中一先生的演讲题目是：养老产业与房地产，有请！

　　朱中一：各位领导、各位嘉宾，大家上午好。很高兴到文登来参加本次论坛，文登我已经是第三次来了，每次都是匆匆来匆匆走，但是我对文登也好，对威海也好都留下了美好的印象。

　　会议的主办方要我讲的是“养老产业与房地产”这个题目，因为这个会议是城市观点论坛的会议，它突出的是产业地产这个问题，所以我想借这个机会讲三个问题。

　　第一个问题我想讲的就是，对房地产的定位和对产业地产的认识。因为这涉及到整个课题，所以这个问题比较重要。

　　对房地产的定位，咱们有了几个版本--国民经济的支柱产业或者是重要的支柱产业，社会各方面关注的重要的民生行业，但实际上咱们最早的时候，在这两个版本以前还有一种提法，就是房地产是先导性的基础性的产业。过去这三个提法在各个时期的不同用法都是可以的。

至于这段时间对于支柱产业没有提，我想这也无关大体，因为这个行业是不是成为支柱产业，根据国际上的通行标准，主要是看这个行业的增加值是不是对国民经济的贡献率能够达到5%了，自然而然就是国民经济的支柱产业。

　　说到产业地产，实际是从房地产的先导性基础性方面讲的，因为讲产业地产就是什么产业跟房地产结合它就是产业地产，包括我们讲的商业地产、旅游地产、工业地产、产业园区地产等等都叫产业地产。

关于产业地产的一个重要问题就是，有关的产业要跟房地产业，要跟城镇化，要稀缺化的，我认为这个是相当重要的。因为房地产作为一个基础性行业，是给各个行业提供生产场所、工作场所和居住的一种行业，居住就是住宅地产这一块，所以它首先是有一个先导性，当然它肯定是可以和相关行业的发展是相协调的，如果滞后了，就会影响相关产业的发展和城市的发展；如果是超前了，就会造成资源能源的浪费，就会形成泡沫。

　　应该说，前十几年房地产行业为老百姓居住条件的改善，为城镇面貌的改善，为当地经济社会的发展都做出了贡献。但同时也出现了一些问题，就是我们现在的城镇化中经常提到的两个问题，一个就是我们土地的城镇化快于人口的城镇化，土地的城镇化大大地消耗土地资源，以致城镇城市面积越来越大，很多原来的农民虽然进城了但没有享受到居民的待遇，所以大量的农民工没有没有成为真正的居民，这是一个问题。第二个就是房地产的发展快于城市实体经济的发展，这也是我们研究产业地产时要考虑的问题，就是怎么让房地产的发展要和产业发展相协调，这是个重要的课题。

　　在文登开这个会很有意思是，刚刚文登市长也说了，文登这个地方产业还是比较多的，有汽车的零配件产业，有基建工具产业，另外还有新型的材料、医药、另外还有养生等，产业门类很多，这些产业如果能够协调发展，我觉得凭着文登这样一个得天独厚的自然条件，这个城市肯定可以上一个很好的台阶。

　　但是也有些城市走过头了，最典型的就是鄂尔多斯，鄂尔多斯也有很好的产业，讲得通俗一点就是羊、煤、土、气。“羊”就是畜牧业，“煤”就是煤炭，“土”就是稀土，“气”就是天然气。所以说鄂尔多斯有很好的产业，有很好的资源。这些资源前几年快速地开发之后，造成了不少老百姐手头很有钱，很有钱就造成了房地产的快速发展，而房地产建设的这些钱很多都是老百姓集资的，有些是高利贷集资，这个产业产能过剩以后，尤其是这两年经济有一点下行，煤炭这一块销售不畅的时候，这个问题就暴露出来了。现在很多楼盖了是空的，有的项目盖着盖着就盖不起来了，因为有些项目盖的资金是从老百姓那里高利贷集资的，这就造成了债务问题。另外，房地产价格高了以后，由于煤炭不景气之后，有些人就外流了，这样人口少了，产业也下来了，城市也萧条了。所以说为什么专门说一下房地产的定位问题和产业地产的问题，就是咱们的房地产业应该给相关产业的发展是相协调的，这点特别重要，而且和我们的城镇化是相协调的，滞后了会拖后腿，但超前了就会造成资源能源的浪费，就是泡沫，泡沫的典型就是鄂尔多斯，这是我讲的第一个观点。

　　第二个观点就是关于养生、休闲和旅游的问题，主要是讲一下怎么引导休闲旅游地产的发展问题，因为这次主题突出的是养生。休闲也好，养生、旅游也好，它们的概念、内容和外延都不一样，但也都是密切相关的，休闲与养生可以是当地居民就可以了，但与旅游一结合，主要是侧重于外地居民了。但是，不管怎么样这些关系要处理好。

　　发展休闲和旅游业可以扩大内需、促进消费，满足人们多层次的物质文化需求，现在各地也比较关心，我们的企业也比较关注。对于我们国家来讲，既有这方面的需求也有这方面的可能，这种可能就是我们国家历史悠久，地域辽阔，自然资源和人文资源相当丰富，既有一大批像北京、天津、西安、桂林、上海、杭州、青岛、威海等一批知名的旅游城市，拥有一大批资源，像有世界级的文化遗产，自然文化遗产42个，国家级的风景名胜区218个，省级风景名胜区700多个，各类自然保护区2300多个，还有一批可以发掘的红色旅游线路和创意性的旅游活动场所，所以我们国家既有这种需求，又有这种可能。现在，全国27个省区市已经把旅游产业作为支柱产业或者是地产产业领头者的产业，现在和今后一段时期，肯定是旅游产业大发展的时期。

　　但考虑到休闲和旅游大多数依托自然资源和旅游资源，这使得进入休闲旅游这个领域的时候一定要把握以下五个方面的问题。

　　第一，不管怎么样，进入这两个领域基本上是以持有为主的，它的产品不是以销售为主的，所以开发企业必须要考虑资金的承受能力，还有考虑相关的人才、运营等各方面的经验。这是第一点，这是通常的问题。更重要的是下面这几点。

　　第二点，就是坚持对自然资源、旅游资源的保护和开发并重，防止对自然资源、旅游资源的过度开发，破坏生态环境。

　　第三，开发的项目一定反映出本地的自然特色和文化特色，防止同质化。因为自然资源和旅游资源是有本地特色的，现在有些地方同质化的问题，往往是没有生命力的。

　　第四点，一定要将旅游资源的开发，旅游产品的设计和旅游服务体系的建设通盘考虑，要制定规划、培养人才、借鉴经验、加强营销、提高服务，实现精品开发和服务水平上档次，防止重视开发，忽视顶层设计和运营管理的问题。

　　现在我们一些资源性的城市在开发的时候往往重视的是资源的开发，而没有整体地考虑旅游产品的设计和整个服务体系的建设，这是很要命的一个问题。而开发资源的时候盲目开发和过度开发。

　　第五个问题，就是开发休闲旅游地产也要把握好总量基本平衡、结构基本合理，产品的价格和游客的支付能力相适应的问题。为了说明这个问题我举一个例子就是海南，海南是我们国家的国际旅游岛，有独特的旅游资源。

　　七月份我在鄂尔多斯开会，他们也提出要建设成一个旅游城市，还提出“南有三亚，北有鄂尔多斯”；然后8月1-2号，我们在伊春，它也提出“南有三亚，北有伊春”；昨天我到了威海机场，也是“南有三亚，北有威海”。

　　这说明什么？大家都认为三亚市一个好地方，但我们总结一下，就出来这个问题了，你要建一个国际旅游岛，国际旅游岛的产品，房地产它肯定是带有国际为了旅游而制造的产品，并不是做一般的房地产开发，你这个定位可能就有问题了，那样定位现在很明显示了，比如海南，开始是东海岸，后来是西海岸，现在土地已卖得差不多了，房子也盖得差不多了，卖出去的空置程度也相当高，有的地方是80%，有些地方超过80%。那么大量的房子空置要怎么办，这暴露的问题就是，对资源的开发很快，但对整个旅游产品的设计，尤其是旅游服务体系的建设考虑失衡。

　　所以一个资源性的城市，一定要把旅游资源的开发、旅游产品的设计、旅游服务体系的建设安排好，因为今天不是专门讲旅游为主的，时间只有20分钟，我就不展开了。但这个问题一定要考虑，旅游产品里起码要包括吃、住、行、游、购等问题，你怎么去考虑这些问题呢？所以这是旅游的问题。

　　第三个，讲一下养生和养老的问题。主要是讲一下怎么样积极探索老年住区开发建设和对应管理的模式问题。养生和养老的关系很密切，但是这个概念以后完全一样。

　　养生可以是全生命周期的，从小就要注意养生，养老则指老年人。但它们的关联之处就是，养生基础好了，将来养老寿命也长了。我倒很主张把这两个概念联系起来，把养生和养老联系起来，从经济意义上讲是好的，如果仅仅讲养老，有些养老又办得不是很理想的，有些老人只在养老院等死，那肯定是消极的，所以想更多地增加经济的因素，包括养老的项目里怎么更多地增加养生的内容来增加老人的活力、增加老人的凝聚力，我认为这两者的关系相当重要。

　　就目前来说，我们国家的老龄化比较严峻，从国家层面看，要抓紧建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的服务体系，在这个服务体系中，房地产也占到了相当的份额。和房地产关系比较密切的，在国务院办公厅去年12月印发的社会养老服务体系的十二五规划中，有一段话，要求“各地要将社会养老服务体系建设摆上各地政府的重要议事日程和目标责任的考核范围，县级以上城市，至少建有一处以收养失能、半失能老年人为主的老年养护设施。新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励通过整合、转换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过用地保障、信贷支持、补贴和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。鼓励社会办养老机构收养政府供养对象，共享资源，共担责任。”这是国务院办公厅的一段话。

　　作为企业，我们要结合自身的设计，开发建设与居家养老、社区服务相适应的小区，或在新建的小区当中增加养老服务设施，也可以开发城市公寓型的老年公寓和几个护理型的医疗看护型的养老院、护理院，还可以在旅游度假区开发休闲的养老社区。我觉得这是我们行业的任务。

　　那么老年住区的问题，既可以解决老年人在哪里住的问题，还有就是采取什么方式养老的问题，而养老又涉及到了医疗看护等养老设施和文化娱乐设施的配套，和养老服务的到位问题。

　　所以我觉得养老地产的开发和运营，需要多个领域和行业的协调、配合，它环境很多，非常复杂，这样我们现阶段相关的政策制度还不配套，护理的人才和专业的管理还比较缺乏，因此，许多企业目前还停留在前期阶段的和方案的筹划阶段。

　　前不久，7月24号，民政部印发了《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，这个实施意见也提到了很多优惠政策，大家可以认真学一下这个文件。当然，我自己也感觉到，因为这个文件是民政部一家贯彻的国务院文件印发的，有一些优惠政策能不能马上直接到位可能还有一个过程，但不管怎么样，它提出了这个方向，对大家总还是好的。

　　另外，我们协会还有一个“老年住区委员会”，我们这个“老年住区委员会”将协助政府有关部门对老年住区的有关标准、规范进行制订和修订，现在已经有9个了，最近的养老设施的国家标准也要印发，有些标准还在修改。另外，我们也借鉴境外的以及国内已经开发的一些小区，对他们的模式进行梳理，进行比较研究，此外还将组织考察和培训活动，一是想通过这些活动完善标准规范，二是培训人才，三是加强项目的试点、示范和宣传推广。我们有一个专家组，最近我们协会和全国老龄协会、还有中国城市规划协会，准备搞中国老年住区项目的试点示范工作。

　　我们想通过这些引导企业和社会力量积极参与到老年住区的开发和建设运营中来，共同为促进养老公共事业的未来发展做出贡献。谢谢大家！

　　主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲，请您就坐休息。

　　下面，我们请出今天论坛的第二位演讲嘉宾，他是：奥宸地产(集团)有限公司执行副总裁陈培才先生。

　　陈培才先生的演讲题目是：旅游地产在中国的发展探讨，有请！

　　陈培才：各位领导，各位嘉宾，媒体们，朋友们，大家早上好！首先，很感谢观点团队邀请我这次到文登来，这个地方非常漂亮。我为什么这样讲，其实，我本身是来自新加坡，对于我今天要用国语演讲还是个挑战，因为我的母语是英语，国语还在学习中。

　　之前我还没有到中国的时候，我在澳洲是专门管理酒店与旅游地产的项目。居住过的地方很多，在泰国的普吉岛，美国的关岛，日本的宫崎，2003年到达美丽漂亮的中国云南，在香格里拉，丽江，昆明，杭州都呆过，最后到达了深圳的总部。

　　今天我讲三个方面，第一部分，奥宸的基本介绍。第二部分，旅游地产在中国发展的探讨。第三部分，我们集团在这一期所做的旅游地产项目，包括在云南、北京等等。

　　奥宸地产已经在云南生根了16年，在2006年把总部搬到深圳。因为，不管是云南，北京、深圳市场我们都非常有信心。作为一个有竞争力的本地开发商，我们将继续释放异彩，推动各区域与城市的经济发展。奥宸集团也将本着成就世界人居梦想的理念，与各位同行，合作伙伴一起启航。

　　公司具有独特的国际化平台，我们在美国的房地产开发和商业业务能够引领到中国业务的国际化水平。

　　通过16年在中国房地产行业经验的累计，奥宸已经变成了一个具备全国布局，一二级联动的全程开发能力，和集中了住宅、商业、酒店等多元化的综合开发商。

　　我们更看好行业机构性发展带来的旅游地产、养老地产、房地产金融等细分领域的机会。我们一方面在全国范围内，特别是在云南进行旅游地产和养老地产项目的布局。另外一方面，在公司内部加快推进旅游产品线和养老产品线的研发。

　　奥宸还成立了自己的基金管理公司，鸿博基金，致力于发展旅游地产基金和城市发展基金。

　　作为从云南最先走向全国的开发商之一，奥宸在全国市场中的努力也充分获得了行业内的认可。我们在今年中国地产协会排名中间荣膺第68位，更是连续四年获得选为中国房地产百家企业。

　　这张图是我们集团所有的项目，还有未来布局的其他项目，包括旅游地产。旅游地产的盈利模式及发展的新方向，随着现在大家对这个行业深入的探讨之后，大家对旅游地产的内涵挖掘越来越深。现在旅游更多的意思是休闲、度假、深度餐旅结合，这就给予旅游地产带来很大的变化。

　　当前，旅游地产的发展势不可当，市场十分混乱，但是发展的潜力十分巨大。旅游地产顾名思义一定是旅游和地产的相结合，而且旅游和地产的相结合一定有旅游产业的内容，包括酒店、商业、旅游景点、高尔夫球等等，也应该有地产的内容。

　　我们的旅游地产怎么去定义它，我希望这两者都是能够发展得很好，是一种主题地产形式，我认为这是旅游地产的一个内容。

　　目前在三、四线城市新区开发方面，利用我们自己独特的商业运作模式，结合三、四线城市的产业的特点，市场需求，以及城市运营方面的需求、包括特别需求都涵盖在里面。

　　关于旅游地产，我认为这个模式如果深入研究会发现是比较难的事情，它跟房地产不一样。首先，对旅游的理解与地产的理解是不一样的。传统意义上的旅游是以观光为主，但是随着大家对这个行业深入探讨之后，大家对旅游地产内涵的挖掘，旅游更大意义是休闲、度假，深度餐旅的结合，这是旅游地产带来的很大变化，也是我们面临的很多挑战与机遇。

　　随着经济的发展，人民的富足，这个时候很多人就有旅游和休闲度假，甚至深度文化开发参与过程。这就呼唤旅游地产朝着纵深，而且是整合的方向去发展。随着经济发展越来越好，旅游地产的发展前景会越来越开阔。

　　旅游地产大家感官上认知比较高，有高尔夫球场，房地产的开发，主题公园。在文登也好，龙城，威海也有类似的地产开发。我们全国也有很多的成功范例，在这个阶段里面也不乏以地产为主，配建一些旅游设施，甚至也有人做旅游建设牌子。

　　实际上房地产项目，度假别墅开发，这些都是有的。还有一个阶段，顺应中国旅游发展的趋势，走旅游地产更加密切结合路子，就是旅游综合体的建立。

　　包括之前我在杭州做的一个项目，西溪天堂。这个项目位置非常好，因为杭州是一个经济发展非常好的一个区，这个项目又是在西溪湿地。从房地产的开发、酒店、商业方面都做得不错。

　　大家也关心旅游地产的盈利模式，我相信在座的很多同业朋友与人员都容易找到共同点。也就是说，从我们做房地产投资策划的时候，旅游地产或是其他地产投资要讲究投资的逻辑与回报。其中，盈利模式是分几个部分的。

　　首先，很多公司在开发一个地产的时候会问自己定位是什么，市场是什么，有谁会买我们的房子，旅客是哪个方向的。

　　这个也是我接下来会讲解的几个案例，从这个PPT里面可以看到，我们奥宸也从房地产开发到房地产综合服务，包括一级、二级联动开发，布局养老地产、旅游地产、房地产基金。

　　刚才我说到定位之前会考虑旅游目的地，旅游目的地从某种程度上来讲我们可以创造需求。但是，我个人认为在创造需求的过程中，如果你们没想清楚，或者没有一个可行的报告，了解当地政府的要求的情况，这就会遇到一个非常困难的过程。

　　比如说不是每个地区，或者说每个项目都要有高尔夫球场，这是跟当地的天气，客流量，当地的高尔夫球消费习惯有关联，这会影响到我们项目的盈利模式。

　　很多人跟我说，比如说把旅游产业作为一个概念，然后用这个概念圈了很多地。坦白说，这个模式很难判断是好还是不好。因为，作为投资者来说，他希望从从双方面都获得合理的汇报，不管是住宅也好，别墅也好，旅游项目也好。我觉得我们旅游地产的盈利模式应该是旅游度假的这块资源比房地产更盈利。

　　第三，我们强调旅游地产除了地产之外还有产业运营的内容。产业运营内容这方面我们要去琢磨，这种情况下我们要想其他定位，策划，内容的构成。其实，这些方面的前期工作都要做好，这就会带来我们盈利模式最重要的观点。

　　房地产跟旅游地产不一样，旅游地产是长线的投资。比如说酒店，很多酒店现在的情况是在12年或者15年才有利润回报。旅游是长线的投资，盈利周期会比较长，而房地产会比较快，所以这两者结合可以形成优势互补。

　　比如说我们做旅游资源的开发，把周边的环境做得非常好的时候，改善了周边的环境，做旅游的资源开发吸引人气。我们一些项目在很偏远的地方，但是做了旅游开发以后把人气吸引过来，对于整个片区或者是房地产的开发也是个品牌价值的提升。基于这几点，在这周围的房地产项目土地的价值升值了。

　　所以，房地产的开发会有更多的利润，从这个角度来讲，旅游和地产就可以形成优势的互补，能够实现共赢。这是我们下个月要公布的国际文化中心的小镇，奥宸的文化旅游小镇。

　　旅游地产包括酒店、高尔夫球，我想从我一个酒店管理者的谈一下可能会出现的问题。因为，很多开发商觉得每个项目都需要五星级酒店，但是之前我们没有注意到的是我们的地理位置在哪里，客流量在哪里。

　　每个旅游地都有酒店，过去短时间内开发太多的商业地产及综合体，目前仍然有很多的酒店在不断建设中。其中，60%是高端酒店，未来宏观经济不看好的情况下，新增的酒店如何良好的运营，这是一个问号，这是行业必须考虑的问题。

　　市场一定需要一段时间调整，以消耗这些庞大的供应量，特别是城市，比如说朱会长说的三亚。

　　不过，三、四线的目的地还是有很大的盈利空间。比如说腾冲地区，现在这里只有一家当地的五星级酒店，未来两三年只有两家，一个是御龙庄，还有是未来我们与喜达屋合作的腾冲纳帕溪山酒店。

　　除了我刚才分享的一些项目之外，可能很多房地产公司也希望在养老地产有所发展。因为，随着老龄化的速度加快，据当地的统计数据，到了2050年中国60岁以上的人口由现在的12.3%增加到31.1%。

　　也就是说未来老年人会提高得非常大，在调控及社会历史的双重推动下，养老地产迎来的发展机遇非常大。房地产开发，商业的转型，传统住宅开发还有15到20年可以做，20年以后中国将步入老龄化高峰期，养老地产空间巨大。现在有一些传统公司计划未来十年要建一百家养老院。

　　大家可以看到我们在腾冲的一个1000亩的项目，我们是以商业、酒店、会所、住宅为主。这1000亩包括加州纳帕溪山的风情小镇建设，这个酒店将在2015年开业，一共有62000平方米。

　　这是我们德宏州芒市的一个规划，可以看到，在我们做这个项目的时候，里面的规划还是很大的，因为这个地总占地面积是80平方公里。

　　这是抚仙湖国际旅游小镇，明年3月份开始动工。包括家庭式的的度假酒店，会所，商业街，以古镇为文化背景的开发综合体，总共占地15000亩。

　　现在我的演讲到此为止，祝大家身体健康，工作愉快，谢谢！

　　主持人：谢谢陈培才先生的精彩演讲，请到台下稍事休息。

　　接下来有请今天论坛的第三位演讲嘉宾：同策咨询与研发中心副总经理李衍民先生

　　李衍民先生的演讲题目是：最好的时代来临：产业地产城市进入选择分析，演讲时间为15分钟，有请！

　　李衍民：各位领导，各位朋友，非常高兴今天能够借我们城市观点论坛这个机会，把我们对于产业地产研究的这样一个专题跟大家做一个分享。

　　我记得同策最早开始做有关产业地产的项目是从2001年开始的，这十几年做下来之后，发现产业地产虽然还叫地产，但实际上它和我们传统的住宅房地产开发有非常本质的区别，为什么？因为产业在前，地产在后。

　　从产业地产的区位选择，整个的开发模式，包括盈利模式，再开发模式都和我们原来常规住宅开发会有本质的区别。对于宏观政策的影响，住宅项目会受到很多的宏观政策影响，而产业地产在今年这样一个整体形势不是特别好的情况下反而迎来了一个非常好的发展时代。

　　在8月份的时候，西山版的扩容，当时是把上海的张江，武汉的东湖，包括天津的滨海和北京的中关村这八个园区企业产业地产开发应该是国内产业地产开发的龙头，把他们纳入到西山版里面。应该说这几个产业地产开发走在国内前列的一些园区，他们已经开始把金融纳入到整个园区的运营里面，应该说他迎来了一个非常新的，非常有发展前途的时代。

　　我们在2006年开始做了大概有几十个类似产业地产的项目，包括和张江，东湖合作都很多。我们会发现目前国内产业园区的开发包括了四大类型：第一个类型，功能区管委会的模式，以政府牵头做，引进一些企业。

　　国内最典型的，发展最好是张江科技园区，整个4.66平方公里的项目。现在大家比较熟悉的是张江北区，大概只占到整个规划一半不到的面积，现在在全力开发的是它的中区，可能在2013年开始会启动南区的建设。它是以政府为主导，引进企业，同时在配套酒店、办公、住宅。

　　第二种类型，主体企业开发，这种开发模式是以开发商为主的背景来做的。这种对企业的要求非常高，他一定要有比较强的实力，并且在住宅，在产业上面都要有非常雄厚的背景。比较典型的例子是紫江科学园，他的开发商背景是紫竹，他在上海闵行区，在上海交大和华师大旁边做了大概7平方公里的这样一个产业园区。引进了像英特尔，IBM的亚洲中心。

　　第三种类型，传统的房地产开发进入到产业园区，更多还是选择和政府合作。其实，地产商在帮助政府做很多的事情。

　　第四种类型，类住宅的开发模式，我觉得这种更多是擦边球的模式，我们今天不展开分析。

　　从整个产业地产的发展过程中，它会碰到几个阶段。刚开始，发展商准备拿地，以拿地为目的，我们要看这个区位适不适合我们投资，这个地块适合不适合我们发展。到已经拿到地以后进行定位，包括在建设过程中开始进行招商，运营。当然，最好的现在有一些成熟的产业园区，由于原来的园区里面发展得非常成熟，之后再找新园，选择新的地方发展。

　　无论怎么说，整个过程中，整个园区从零开始，建设得非常好，然后再建一个新园。在这个过程中，产业地产的开发在每个环节都与地产的开发不一样。最主要的原因是它受到的影响因素不一样。

　　举个例子，一般我们住宅地产的开发，大家最关注的是整个宏观政策，国家有没有调控，政府有没有调控。而产业地产的开发更多关注的是什么？更多关注这个城市所在城市的政府产业政策导向。

　　包括我们在住宅地产开发里面，我们关注的是我们的客户群是谁，周边有多少常住人口，有多少外来人口，他们的购买力，收入水平怎么样。

　　而在产业地产开发的过程中，我们更多的是关注高素质人才的数量，我们科技发展的数量，甚至大学和学院高等教育的数量。因为，它会给产业的发展带来很大的支撑。

　　比如说住宅地产就像我们关注配套一样，在住宅的开发里面，我们关注的是公交、地铁这样一些配套是不是合适。在产业园区里面，我们更多关注机场、高铁这样的一些大的交通配套，给这个城市所带来的好处。

　　所以，因为这样的一个不同，在整个产业地产投资区位的选择上，它的评估指标，它的判断和住宅有本质的不一样。

　　这里我们把我们整个产业地产项目投资区位的选择做了一些分析，罗列出了一些指标和分析的方法，在这里跟大家分享。因为，今天我看到有很多政府的领导和发展商朋友都在这边。其实，发展商都会碰到很多可以去投资的地块和投资的城市，也是希望通过这样一个机会抛砖引玉，我们关注一些城市适合产业地产、产业园区发展的因素。

　　我们选择了四个比较大的核心因素，第一个，城市开放度和政策。这个和城市的经济总量本身没有太多的关系，它更多反应的是政府对于产业引导，对于产业发展是不是有足够的动力来做。

　　第二，我们关注的是城市基础设施，基础设施我们更多会关注大的基础设施，比如说铁路、比如说航运。

　　第三，城市的人力资源方面，我们更多关注的是整个高素质人才储备量和现有的人数。

　　第四，创新能力方面，这在过去地产开发里面大家基本上不怎么关心，而在产业地产开发里面，他对创新能力的关注非常高。比如说我们每年能够有的专利数量，每年能够有的发明数量。

　　刚才我在看我们文登的介绍片里面，我觉得非常好，我们文登的专利数量一直在山东省名列前茅。在创新能力方面，我们可能还是走在了前面。

　　选择了四个指标之后，我们来搭建整个的评价体系。在做这个评价体系的过程中，我们秉持了客观、中立的原则。我们做区位判断和项目投资的时候，大家经常喜欢拍脑袋，或者是专家访谈，或者说主观论证。我们在做这个体系的时候，我们基本上把所有的专家访谈，打分的方法全部剔除了。我们全部是去政府，去城市获得第一手数据，最真实客观的统计数据，通过这些数据的分析推导结果。

　　这里面我们会看到，比如说在市场开放度和政策里面，我们选择了经济的国际化程度，区域化程度，人文的国际化程度，社会交流指数，产权保护指数，市场发育程度等等指标。

　　城市基础设施里面关注的是市内基础配套，对外基础配套，信息技术的基础配套和基础设施的成本支出，这里特别提出的是信息技术的基础配套，这一点非常重要。

　　我们曾经在江苏的某个地级市，政府拿出一个非常好的地块来做一个金融行业的基地，前面谈得都非常好，最后落地不了，就是因为他的光纤的容量达不到金融行业的保密要求和数据的宽度，在这种情况下就没办法落地。因为，无论地块怎么好，都没办法干这个事。

　　包括人力资源，人力资源我们关注的是人力资源的指数，包括教育质量等等。

　　创新能力刚才讲了科技实力，科技创新能力，科技转换能力。在这之下我们再去选择指标，当然今天这些指标我们不展开讲。你们会发现我们所有的指标都是通过数据来进行分析。

　　比如说我们在经济国际化程度里面，我们会选择城市的外贸依存度，外企占到城市企业总数量的比重等等。

　　而整个的宏观区位里面，我们特别强调比如说产权保护制度，像政府审批和管理流程，这些数据都是非常重要的。

　　而整个配套我们关注的是港口的设施指数，航空设施指数，因为这个对于产业的发展，产业的转移是非常重要的一个东西。

　　人力资源里面，我们除了关注城市总的人口和容量之外，我们更多关注从业人员的文化素质，专业人员的指数等等。

　　创新能力方面，我们特别会强调大学，科技院所的转换能力，我们研发中心的数量，研发机构的总数，包括我们的专利产品数，论文数。这些都会发现一个城市在创新能力方面的状况。

　　在后面我们会对一百多个指数进行分析，具体的分析方法和逻辑我这里只是简单的讲逻辑。我们通过数量上的分析，统计学上的分析，我们会把这些指数在做个归类。我们举了一个技术创新的例子，技术创新大概有一百多个指数，这些指数通过我们的指数分析之后可能有四个主要的因子来判断。

　　另外，我们刚才讲到了四个大的方面关键指标，21个中间指标，以及65个细化指标。特别要强调的是，这65个细化指标都是数据，都是从政府的统计年检，或者从发改委能够拿到数据进行评估的。

　　举个例子，2006年的时候，我们和上海的一个软件园合作，它之前在浦东2001年开始做他的第一个软件园，大概到2006年的时候做得比较成熟，在上海引进了非常多的软件企业。因为，他的位置非常好，大概在陆家嘴这块，整个地已经非常紧张。并且，产业有往外迁移的导向。

　　我们从2002年开始跟他们合作，他后来碰到一个问题，他要在其他区域开分园，当时主要的选择是长三角。他当时选择跟周边的一些城市谈，选择两个城市，他还是希望能够在整个上海一小时经济圈里面选择。最后，他选择了两个城市，一个是昆山，昆山是全国县级市里面排名比较靠前的。还有一个是浙江的嘉兴。

　　他当时碰到一些问题，双方政府，区位上都没有什么太大的本质区别，他碰到的问题是选哪个对他来说比较合适。我们当时把这个模型和他一起做一些分析。

　　最后，我们发现嘉兴在很多分数上都领先很多，但是他在城市开放度和政策上是远远落后于昆山。因为，昆山在之前有大量的台企和外资进驻，他整个城市的政策，包括经济开放度都比嘉兴要好，整体的得分要高一点。最后，这个软件园企业落户在昆山，在2006年底开了他的昆山分园，到今天发展得很不错，大概五年的时间。

　　应该说产业地产在整个发展过程中，它的第一步的区位选择非常重要。我的演讲就这么多，我总结一下我的观点。

　　第一个，在整个房地产形势碰到很大问题的时候，产业地产的开发是整个地产行业非常好的机会。但是，我们还是要提醒各位，产业在前，地产在后，一定要先做好产业，后面才会才会带来更多的地产发展机会。而产业地产的开发过程中，他对于整个投资区位的选择，运营模式，盈利模式，包括复制模式都和原来的住宅开发有很大的区别。

　　第二个，区位选择应该是整个产业地产里面最核心的一个问题。我们今天的题目叫“头关不攻，二关难破”。就是一开始区位的选择几乎在很大程度上决定了这个园区未来能不能有很好的发展。

　　而它的区位的选择指标跟传统的房地产指标会不一样，请各位更多的去关注我们的城市开放度，我们的创新能力，我们的人力资源和基础设施分析方法。我们也希望在这些项目里面大家有更多的合作机会。谢谢！

　　主持人：接下来请我们论坛的第三位演讲嘉宾，洲联集团，五合新力总经理张颖女士，她演讲的题目是“旅游地产的发展趋势”。

　　张颖：各位领导嘉宾上午好，今天我想从旅游地产的角度跟大家分享我们这些年在这方面的实践，经验，以及观点。

　　从这张全国的地图上我们可以看到，北到新疆的库车，内蒙的阿尔山，南到海口，三亚，蜈之州，在全国近十年来，旅游地产项目持续升温。

　　而在这样一个现象的背后，我们认为有一些相关的背景原因。首先，全球化的背景，二十一世纪中国已经步入全球化进程之中，这个全球化主要表现在两个方面：第一，经济全球化。

　　中国的产业分工已经不仅仅是制造业，而是逐渐像产业链的高端，包括决策、研发方面转移。另外，物理空间，形成了很多城市带和城市走廊。

　　第二，城镇化背景。建设部的统计数据显示，到2011年底，中国城镇人口从改革开放之初的1.7亿达到6.9亿人。

　　第三，产业化背景。第三产业的增长速度远远超过第二产业，城市产业和人口的外迁和分散必然导致城市外围出现一些新的以不同产业为主的区域城镇群体，形成了新的城市形态，新城和新镇的出现。

　　第二个，我们想探讨什么是旅游地产。我们认为旅游地产是指在特定的土地下开发，与某类旅游区域在内外空间，和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，我们认为旅游地产有以下几个类别。

　　第一个，旅游景观地产，主要指在旅游区为游客活动建造的各种观光，休闲和娱乐项目。

　　第二个，旅游商务地产，主要是指在旅游区，或者旅游区的附近提供旅游相关的商业餐饮，会议展览，场所等项目。

　　第三个，旅游度假地产，主要是为游客和度假者提供直接用于旅游休闲度假的酒店，度假村和产权公寓等等。

　　第四个，旅游住宅的开发，主要是和旅游相关联的住宅开发项目。一般意义上的旅游地产指的是旅游住宅地产，但是现在在一些大型的旅游地产项目里面，我们往往是旅游住宅地产、旅游度假地产，旅游商务地产，旅游景观地产这四个层面结合在一起的项目。

　　旅游地产的核心价值我们认为实现是提升地区的区域品质，促进地方的发展。刚才各个嘉宾也谈到旅游地产的投资额非常大，这无疑会提升周边的地价，拉动地方经济的增长。

　　第二个，为开发企业带来高额的回报。因为，旅游地产在操作过程中往往伴随着土地性质的变动，国有土地和农村集体土地的兼容，购地和租地的相结合的开发模式，也使得开发企业的土地成本会大大降低。

　　另外，生态居住模式的创新和探索。旅游地产的核心诉求就是要拥有自然优美生态环境。旅游地产的出现满足了社会居民对居住环境日益增长的心理需求。

　　后面我想举三个案例讲一下我们对旅游地产的一些探索，第一个，海南海棠湾国际养生社区。第二个项目，海尔文登的项目。第三个，云南昆名。

　　海棠湾国际养生社区是我们和泰康人寿保险集团一起合作的项目，泰康人寿主要产业是人寿、保险和金融。他来做养生社区首先在专业实力上有一定的支撑，这个项目位于海南三亚的海棠湾，继三亚湾和亚龙湾之后，海棠湾目前被重新定位为国家海岸。

　　在这个区域目前也定位了一个点，就是大家所熟知的蜈之州岛。一个带就是沿海的高档酒店带，我们这个项目就位于蜈之州岛正对面的圆形区域。

　　在我们这个区域周边已经了海洋大学，国际顶级品牌滨海酒店带，奥体村，国际医疗服务这些大型的市政公共服务配套设施。这些无疑为我们这个地块提供了有利的支撑。

　　我们这个地块用地面积是3。7平方公里，区内的景观资源包括大面积的绿地，同时有5平方公里的大小的龙棠水面，整个面积是围绕龙棠水面存在的。

　　整体的开发思路我们认为是一个从物理空间到精神层面的逐层递进，首先是一个CCRC养老社区。之后是海棠湾国际养生社区，再往高端是海棠湾国际养生论坛，最后形成养生示范传播基地。

　　这里就简单解释什么是CCRC养老社区，CCRC起源于美国的教会组织，至今已经有一百多年的历史。他兼顾了衣食住行，医疗健康，心理关注，自我价值再认识和社会生活等老年生活的各个部分，是老年人退休之后的全新方式。

　　99年美国的一项学术调查显示，居住CCRC老年的余命年龄是非居住于CCRC的1。5倍。它的本身的区域分成四个部分，独立生活区，协助生活区，专业护理区和老年痴呆照顾区。其实，就是一个人退休之后从可以自理到完全不能自理这样一个过程的全方位的全程照顾。

　　目前在世界上CCRC主要有两种模式，第一种是在美国和亚洲施行的政府扶持加发展商盈利的模式。第二种在欧洲，基本上是政府福利性的模式。在中国目前出于市场空白阶段。

　　我们把CCRC国际社区引入到海棠湾这个项目里，我们希望通过CCRC这个养老社区能够在全国形成一个示范作用。通过养生主题酒店板块提升土地价值与物业价值，提高文化创意街区板块打造整个区域的核心竞争力。另外，通过海棠湾国际养生论坛形成养生品牌的旗帜，这是整个经营发展的理念。

　　在业态构成上，我们一个龙疆团，外面包围三个社区的组团，主要形成CCRC活力社区组团，海棠养生主题酒店组团和养生文化创意街区外在团。

　　CCRC活力社区外在团主要由热带滨海风情打造，及持续照顾，养生度假，养生居住，养生休闲为一体的活力社区。养生主题酒店是利用龙江棠独特的资源和平湖秋月作为滨水平景观资源，为精英阶层提供最具特色的养生体验平台，品味高端的休闲生活。

　　文化创意街区是利用文化艺术独特的吸引力，将博物馆，文化街区，固化的音乐吧，书店，咖啡厅，茶艺中心等等，成为整个社区的核心竞争力和活力中心。

　　这是规划之后的总平面图，我们在里面分成了CCRC老年社区板块，养生主题酒店板块，南侧的创意文化街区板块。

　　在这些板块周围是大面积的开放绿地和半开放的绿地，以及水艇，整个资源景观环境非常优质。

　　从整体来看，我们用一条共同的交通连廊将这些板块联系在一起。刚才提到的三个板块在功能上是互补的，在交通上互相联系，这也满足了甲方提出他想整体拿下这块地的目的。因为，这块地当时是分地块进行招拍挂的，我们这个设计保证整个围绕龙棠最优质，土地价值最大化的原则，希望能够被一个企业整体开发。

　　在具体的节点设计上，像CCRC协助生活区，老年人还有一点自理能力，我们采取的是半围合的形式。里面有内院，可以进行公共的交流。建筑设计也有很多连廊，供人进行社会的交往和休闲。

　　像专业护理区，老年人的自理能力比较弱，基本上是一个全围合的形式，保证老年人的安全。

　　像记忆恢复照顾区基本上是不能自理的老人，相当于整个居住的养老建筑，围绕中心一个小型的公共医疗服务建筑，相当于一个小型的医院，这样保证在最短的距离，最短的时间，保证这些生活能力比较差，完全不能自理的痴呆老人的健康。

　　另外，我们还创造了一些高尚生活家园，也就是高档的度假产品，高端企业的养生专属会所，以及高端企业的养生专属岛。

　　在建筑上我们采取人性化的设计，在一层形成活跃的生活区的居住单元，布置公共活动和交往空间。在楼上的每一层，在边缘位置布置活动空间，公共厨房和呵护站。同时，在整个楼层的核心筒位置布置护士站和活动空间，全是为老年人的需求而设计。

　　同时，还要大型的综合服务区，就像我们在城市生活的市政服务中心，里面包括健康管理中心，金卡体检中心，运动养生馆，养生剧院，养生保健，才艺公房，国际养生培训中心等等所有的公共服务配套，在一个组团内解决。

　　同时，刚才提到八大主题酒店，我们考虑的是商务简约主题、艺术品鉴主题、中医理疗主题、SPA水疗主题、上善民俗主题、北欧风情、禅宗静心、东南亚颐养主题。

　　同时，我们在酒店主题的核心位置布置了会展中心，作为养老、养生的举办地。举个例子，像SPA水疗和东南亚颐养主题酒店，我们采用的是南亚的热带风情的建筑风格，也突出了当地的特色。包括一些艺术家公寓，养生创意休闲街区。

　　最后，这个项目创立了新的旅游品牌，我们考虑至少可以产生5000个就业机会。酒店的接待能力，我们预算客房是500间。虽然投资巨大，开发周期较长，但是对整个区的带动作用还是非常明显的。开发过程中可以给当地政府带来高额的物业建设税，销售税，项目建成后的各项商业经营活动也可以为政府带来稳定长期的经营税。

　　同时，来此参观体验的游客，社区居民的日常生活还可以带来可观的消费税。从社会效应来说，引领是三亚旅游地产走向了高端的方向。

　　对社区贡献，我们考虑是一个曲线上升的过程，从最初开始的养生自住公寓，养生度假别墅开始，之后是CCRC活力社区，同时配套的是养生主题酒店，以及中期的养生康体学院和高尔夫游艇这些旅游休闲设施。到最后是整体产业的联动，拉动片区价值的提升。最终实现政府，目标客户群，当地民众和开发企业的四方共赢。

　　第二个项目，我简单说一下海尔龙城大英温泉养生度假区，这个项目现在改名叫原乡37度，刚才建设局的领导也提到了。我们跟海尔集团合作，完成了他的复制性详细规划和概念性规划。这个项目现在正在进行一期的招标和建设，预计2014年会建成，也是因为来文登开会，所以特意选取了这个项目。

　　山东省目前人均GDP超过3000美元就会产生比较强烈的休闲度假需求，文登目前所在的胶东半岛人均GDP已经超过4000美元，所以文登的旅游地产发展空间还是非常广阔的。

　　文登市目前城市总体规划提出，整个城市空间向东向北是经济技术和空港产业板块，向东南方向是休闲度假发展轴，而我们这个项目就位于这条休闲度假发展轴的方向。

　　项目区位位于文登的葛家镇，距机场，火车站，包括主要道路的距离都在一个小时的车程内。

　　在葛家镇总体规划里面，我们这个项目定位为大英温泉度假区，包括度假商业服务和居住功能。刚才各位领导也提到了，文登有五大温泉，大英温泉在区位、规模、环境和水质方面均列全市第一。

　　这个项目整个的范围是2500亩，可建设用地大概在2300亩左右，也就是图中的这个红色区域，在葛家镇镇政府向南一些。

　　我们提出的几大理念，温泉疗养，休闲商业，养生康体，生态易居。整个这个区域我们考虑和主干道相连，在主入口的位置布置了主题酒店群和商业街。同时，这个公共服务板块也是温泉所在的核心区，周围分布了各个组团，形成养生、温泉度假小镇，在南侧临近高尔夫的位置是高尔夫别墅区。

　　每个组团都是以卵型自由形态的分布，形成度假的空间特色。一期主要开发入口附近的酒店群和商业街，这是大概的一个空间效果，占地面积非常大。这是入口处的商业街和酒店群，主要采用的是西班牙的风格。

　　包括一些对地中海风格的酒店，还有一些体检中心。整个这个项目我们认为也实现了这样几个综合价值。

　　第一，多重人气的聚集，迅速提升这个地区的影响力。未来我们预计商业水街可以吸引30万左右的游客，养生药草农业预计是20万左右，温泉疗养最大容量是2000人。同时，酒店公寓的最大住宿接待能力是6000人左右。

　　另外，为地方政府增加了各种税收，同时促进了当地就业，保守估计大概在2000到3000人左右，同时促进了产业升级，吸引高素质流向文登。

　　第三个项目是在昆明安宁的心景禅温泉度假酒店，这个项目在云南昆明安宁市北侧的温泉镇，距离昆明42公里，距离安宁17公里，也属于一小时车程范围内的距离。

　　这个基地的特色是西部式龙山佛教文化板块，东侧是凤山森林公园板块，北侧是秋木园主题公园板块，本身又有温泉资源。同时，由主要的道路连接到主要的城市。所以，它本身的区位价值是非常优质的。

　　因为在安宁市本身温泉资源丰富，所以在那里开办了很多温泉酒店。但是，我们发现有几个问题。第一，产品单一，传统项目开发偏多。

　　第二，千篇一律，地域文化特色不强。

　　第三，低档竞争，品牌保护意识淡薄。

　　所以，我们应对的策略是丰富的产品内涵，包括中高端产品组合，进行整体包装与精细化设计。同时，昆明温泉旅游开发中具有引领和示范作用，希望达到这样的一个效果。

　　这个红色的部分是我们这个项目的基地所在地，它的特点，右边是一个河道，西边是云南佛学院和历史古迹漕溪寺。整个地势是东北低，西南高，相当于面水的地方低，靠山，靠寺的地方高。

　　结合这样一个地势特色，我们规划了这样一个总平面图，包括三个板块。首先是大型建筑和中间水的公共区域，南侧是酒店的客房区域，再南侧的位置是世外的泡泉区域。

　　在整个的路线分析上，外面是一些车型线与主干道相连，内部黄色的是一条步行的景观轴，我后面会详细说一下景观轴的考虑。中间红色区域是内部的酒店人行流线。在整个的规划上，我们考虑了佛静中轴和禅静院落这样两个主题。

　　人在游览佛山名寺的时候，都是山路之行即是心路旅程。所以，我们在整个佛静中轴，人们步行上山道路上考虑了一系列的景观序列，形成修行者参禅的心境。

　　酒店的客房我们采取的是禅静院落的立意，比喻为隐于世外的幽静庭院，是超脱世俗的心灵居所。在佛静中轴上我们设置了明镜台，莲花池步，万字印心湖，水月空门，坐看云起处，松林幽静，无量心梯，香海慈云，曲水流逍。

　　在禅静院落里我们用禅修经舍来代表联排别墅，用禅悦客栈代表双拼别墅，用心静雅筑来代表独栋别墅。

　　同时，在外面设计了室外温泉舞台区，欧美区，亚太区，山岭野趣，休闲烧烤等不同的室外套餐和类型。

　　我们整个项目就形成了三个方面的结合：第一个，修禅主题和温泉养生的结合。

　　第二个，整个地势的起伏和我们整个台地的建筑层层上升布局的封建化。

　　第三个，人工规划的温泉养生酒店和山体上历史古寺的结合。

　　最后，我说一下旅游地产的几个主要趋势。第一个，规模超大，往往开发面积比较大，涉及到生态环境保护，住宅开发，旅游开发和配套设施。

　　第二个，功能复合，可以说是一个小型的造镇，或者造新城的活动。里面也是涉及生态保护，旅游休闲，文化体育，商务、商业，度假酒店，会议、会展，居住，居民安置等等多功能的复合。

　　另外，业态创新，需要旅游+文化+地产，目前这是一个创新的主要方向。

　　所以，鉴于我国城市发展模式和土地制度的特殊性，大盘旅游地产的开发将成为中国旅游地产发展的主要趋势。

　　旅游地产未来不仅仅是策划创意，还是开发模式的创新，产品类型的创新，复合的功能和创新的业态要求规划设计策划机构必须具有驾驭项目策划、规划、设计、建筑、景观等多方面的超强能力，我们也希望是一个综合的团队为企业和政府实现这样一个目标。谢谢大家。

　　主持人：接下来有请我们今天论坛的第五位演讲嘉宾，金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生，他演讲的题目是“房地产行业发展趋势选择”。

　　李战洪：两年之前，同样的文登也做过一个主题演讲，金科已经进入了18个城市，35个项目在运作。本来我想说说我们的项目，因为我们也有旅游、养老、商业项目，后来我想了想，我就不推介我们的产品，不说我们任何的项目，说一说大家比较关心的事情。

　　关于这个题目，我曾经问过很多人，包括我们在拿地的过程中，包括我们在建设过程中，我们其实犯了一个大忌，这也是我自己的一个体会。不要把什么东西都叫地产，比如说住宅地产，养老地产，旅游地产，酒店地产等等。

　　其实，酒店就是酒店产业，旅游就是旅游产业，地产只是在这个过程中为它提供配套，为它提供支持。所以，当所有的产业都冠上地产以后，有可能在各方面的政策支持，包括地块取得方面都会出现一些问题，难度系数可能会加大。但是，我今天还是按照旅游地产、养老地产、商业地产来说。

　　最近我在博鳌的时候，有一些地产大师在辩论，所以我最近所有的演讲都会加上这句话。当外部环境发生急变的时候，昔日的成功模式有可能成为今日的智库，在商业丛林中适者生存，因为企业才能持久成功。

　　再说到产业转型选择的时候，我一直说要明道才能用术，明道就是要知道方向。

　　第一个，政策左右下的非常态楼市特征，它的一个特点是充满不确定性，是一个循环。一抓就死，一死就降，一降就半，一半就活，一活就乱，一乱又抓，一抓又死。所以，现在这个阶段处在叫的阶段，包括我们政府在叫，银行在叫，开发商在叫，购房者在叫。

　　包括我们的一部分专家，一部分专家说明年三月份要大涨，另一部分说要大跌。反正都是在叫，这个阶段各个层级都在叫。

　　房地产行业的走势主要是以三个阶段完成调整，一个是量的下降，一个是价的下降，另外一个是房地产投资的下降。

　　另外，三分天下的格局正在形成，在这个过程中，三分之一企业强大，三分之一在增长，三分之一在退出。

　　企业的形态现在这个阶段是以生存为目的，以现金流为导向。在转型之前，我们不得不关注这个问题，所有的调整其实分两个方面的调整，一个叫周期性调整，一个叫结构性调整。

　　对付周期性调整的时候，房地产的对策就两个字，叫等待，等在那里，解放军就会来。结构性调整的企业对策就要转型，这也是为了后面转型做铺垫。

　　第三，行业的关系在转变，包括合作发展，观念发展，这一块现在正在发生变化。

　　第四，组织关系在变化，一切房地产企业面临兼并，就是我说的三分天下。三分之一在逐步强大，三分之一在挣扎，三分之一被兼并或者退出。

　　第五，开发产品的提升，开发业态的拓展，包括我们后面说的转型。从住宅地产到酒店商业、商务、旅游、休闲、养老等多元化的拓展。

　　第六，企业盈利点的设计，这个时候盈利点的设计很重要，所以多元发展非常重要。

　　第七，换价格，换产品，换客户，结构转型的时候更多是要换产品，换客户，我们的客户群体不仅仅是满足他们的居住诉求。

　　用术方面，要懂得转型。其实产业的转型有三次浪潮，为什么有三次浪潮。地产的发展有它的规律，最关键的是我们能够用阶段论的方法去把握机会，能够让我们走在前面。所以，我用三次浪潮进行归纳。

　　整个产业的趋势的判断，也叫阶段论分析，三次浪潮的房地产机会。第一个，企业的生态，我们这个行业其实是三个阶段。

　　第一个阶段，利用机会制胜。

　　第二个阶段，利用资源制胜。

　　第三个阶段，利用能力制胜。现在已经到了能力制胜的阶段。

　　商业地产我们关注它的业态发展，关注业态发展进程非常重要，这是我们往商业转型的时候怎么做。包括我们三分天下，每个阶段我们的做法是不一样的。

　　旅游地产大家都知道，有观光旅游到休闲度假，再到体验旅游。养老地产是9073法则，机构养老、社区养老、居家养老。

　　第一部分，企业的生态，开发商的生态其实是三个阶段，第一个阶段是机会制胜阶段，也就是说初级阶段，房地产开始起步阶段。这个时候谁把握了机会，谁拿到了地块就一定能够让企业获得利润，获得发展。

　　第二阶段，谁手上有土地资源，资金资源，市场资源，你就能够让企业快速获得发展

　　现在这个阶段是靠能力制胜阶段，这个时候要利用技术的专业能力，我们的现代企业机制，包括我们的管理水平，我们的人才，要通过这个方面获得发展。仅仅把握了机会，你有资源不一定能够成功。

　　商业地产的转型也是三个阶段：第一个阶段，最初的阶段我们只有购物，实现购物，100%的购物业态，这就已经叫商业了。

　　第二阶段，我们叫503218的规划原则，随着经济的发展，这个时候我们50%是购物，32%的业态规划是餐饮，18%是优秀娱乐。到了现在这个阶段，随着经济发展水平发展到一定阶段的时候，购物、餐饮、休闲娱乐三分天下。其实现在可以看得出来，很多开发商有自己的影院，有自己的休闲娱乐的业务，在把这部分做强。

　　所以，根据不同的阶段，我们辐射的范围不一样。转型商业地产这一块要参考经济水平，这一块在很多年前，我在工作室的时候专门做专题研究得出来一个结果。

　　在世界历史里，某种业态出现有一定的规律性，人均GDP到1000美元的时候，百货商店兴起。2000到3000美元的时候，超级市场兴起。6000美元的时候，便利店兴起。8000美元的时候，船主仓储式商店兴起。12000美元的时候，购物中心兴起，包括网上购物，店商。

　　城市化率是商业地产的一个重要因素，城市化率在30%以下的时候，它属于初级阶段，这个时候零售行业，包括选址，包括发展，零售行业有新的要求，开始向几何中心集聚。

　　中级阶段，70%以下的时候，中国现在在70%以下，50%多一点，现在正处于移心分散的阶段。城市人口的几何中心，也就是我们说的主动发展这块，我们在做商业地产的时候要往这块走

　　高级阶段，70%以上，日本、美国，这些是叫离心聚集，这个时候由几何中心再向郊区化发展。所以，这个时候我们能够把握城市化率也知道怎么去做。

　　刚才说到三亚问题，我觉得重点还是在旅游地产和养老地产。旅游地产的转型有三个发展阶段，在世界的旅游地产历史中有发展期，腾飞期和成熟期。中国落后了30年，所以我们要在后面加30年。

　　发展旅游产业的时候也经过了观光旅游，休闲度假旅游，体验旅游这样几个阶段，旅游产业将成为世界上最大的产业之一，到2020年的时候。16亿人次，收入将达到2万亿美元。

　　所以，我们在往旅游地产转型的时候要记住几个拐点，300美元的时候，800美元的时候，3000美元的时候，8000美元的时候。

　　从七月份到八月份两个月里面，大理的房子卖得很好，有一句话叫移民大理，很多地产的老总，北京央视主持人，大导演，大记者，大画家都集中到大理那里的休闲旅游度假的地方居住。

　　所以，旅游地产的发展要经过三次浪潮，第一次，观光旅游的时候，当时以深圳华侨城为代表。

　　第二次，以博鳌、三亚、丽江的崛起为代表。

　　下一步，几乎就把养老养生地产涵盖进来了，刚才说到一个数据，十二五期间，老年人口是一个增长高峰，60岁以上的老年人每年要新增800万，总数由1.78亿到2.27亿，老年人的人口比例由13.3%增长到16%。

　　未来的五到十年，中国的养老产业发展的前景是巨大的。所以，这里面就有一个问题，我们去做哪一个，在养老养生地产方面有一个9073法则。

　　机构养老3%，社区养老7%，居家养老90%。2.27亿的老年人口里面你做哪一块，你做3%是3%的做法，做7%是7%的做法，90%是90%的做法。

　　9073的养老养生地产怎么做，3%做慈善，先把果勾出来，然后在后面结绳，一般人都喜欢顺藤摸瓜，我来顺瓜摸藤，先把瓜掏出来，然后再去摸出一个个的藤。3%做慈善，7%做市场，90%做复合。

　　3%因为是机构养老，开发商在这个过程中尽量尽社会责任，企业做慈善。我今天看到一个新闻，美国又有一个11个亿万富翁把自己的资产捐献给慈善机构。

　　机构养老方面，比如说资助养老院，比如说绿城提出一个口号，十年要做100家养老院，能够叫养老院我都认为是机构养老。3%乘以2.27亿，大概在600万人口左右，如果按照1.5个人一套房子计算，这个市场形势也还不错。

　　7%的社区养老，这块做市场，用市场化运作。其实，7%相当于1500万老年人，如果按照2个两个人来算，都有700万套房子。如果按照1。5，这就相当于住建部提出的1000套保障房的规模了，这个市场也是很大的。

　　所以，产品类型比如说租赁型的养老公寓，销售型的亲情社区，老年健康生活社区，学院式的养老社区等等。

　　90%是居家养老，这个时候一个做配套，要做复合。因为，你的社区里面都叫养老是有问题的，比如说我们的社区，用十个字来做，敬老、爱妻、清齿、目明、惜己，是这样才能把我们的市场做到最大化，要不然会区隔。

　　所以，在做复合的时候也要把我们的住宅属性，普通商业地产的属性，医疗保健的属性，旅游休闲的属性，包括我们的教育与再教育属性都要在里面。比如说销售型的休闲产品，销售型的度假产品，销售型的两代型社区，销售型的三代型社区。

　　我们最近推出了两代型社区，社会上的认同度比较高。他自己帮父母亲买一套，在电梯高层里面，或者他自己有一套电梯高层，父母亲一套联排或者洋房。这种是两代居的社区和三代居的大型社区将成为一个大趋势。

　　养老、养生产业正在突破传统家庭养老模式，开始形成家庭、社区、市场养老并存的局面。同时也出现了异地养老，以防养老，后留式养老，教育养老，以及生态养老的新模式，开始走出一条与国际经验接轨的社会化，市场化道路。

　　因为我对文登很有感情，文登有很多地方我都去看了。我送文登一句话：东海有一座名城，文登，从而山海全文，与城相依千万年。禅术之乡，新文登人，老文登人从此福如东海寿比南山，祝福各位，谢谢！

　　主持人：感谢李战洪先生的精彩演讲，2012城市观点论坛·文登行的所有演讲到此结束，再次感谢为我们奉上精彩演讲的各位嘉宾，谢谢。

（审校：劳蓉蓉）

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