观点网 曹萍 梁嘉欣 尽管2012年上半年龙湖仅完成全年销售目标的45%,但值得一提的是,持有型物业的贡献从此次业绩会开始逐渐提上龙湖的议事日程。
“今年上半年我们投资物业经营面积同比增8%,租金收入涨35%达到2.3亿元。”8月17日,在香港中期业绩会上,龙湖CFO韦华宁如此介绍。而龙湖的目标是,租赁利润2017年左右在公司整体利润中占比10%。
龙湖17日公布的数据显示,上半年公司营业额为145.5亿,同比增85.3%;毛利率为46%。归属上市股东的利润38亿,与去年同期相比增长了51%。剔除评估增值的影响后,归属上市公司股东应占核心溢利是33.5亿,同比涨72%。核心净利润率为23%。
在销售方面,龙湖已然延续以往的特色。在上半年174.6亿的合同签约额中,51.7%来自于西部,25.1%来自环渤海,23.2%来自于长三角。
在业绩保持平稳的同时,龙湖在现金把控方面也有提高。截止6月30日,龙湖在手现金174.7亿,在去年年底基础涨了30亿。净负债率水平为49%,一年内到期贷款占比15%。
借用龙湖地产董事长吴亚军的话来讲,正是基于良好的现金流,公司才可能在土地市场低迷的时候补充土地储备。今年上半年,龙湖总共获取了7幅土地,总建筑面积超过248万平米,基本都是以底价获得。
在这些大的趋势下,投资物业则是这场业绩会的核心。
数据显示,截止到今年上半年,龙湖在投资物业方面的规模为43.9万平方米,体现为商场,分成三大产品线。其中,25.8万平方米是都市型购物中心天街系列,15.1万平方米是社区型购物中心星悦荟系列,另外3万平方米为中高端家居生活体验馆家悦荟。
此外,龙湖在建商场面积为112.7万平方米,该数据为目前已开业商场面积的2.6倍。在建的商场中,101.6万平方米为天街系列产品,5.7万平方米是心悦荟系列,5.4万平方米是家悦荟系列。
韦华宁介绍:“该部分商场会依次在2012-2015年间开业,而公司也会在2016年迎来租金增长的高峰期。”
另外,目前龙湖已开业的商场中,上半年整体招租率为98.6%,租金增长了35%。其中,家悦荟商场增长速度更是达到77.7%。
龙湖相信,在经过十多年的探索后,公司在租户组合、商业团队方面已经逐渐成熟,随着投资物业规模的扩大,租金收入将成为公司利润的一个重要组成部分。
在业绩会上,龙湖地产董事长吴亚军、CEO邵明晓、CFO韦华宁等高管共同勾画了龙湖未来的发展及挑战,以下为业绩会现场实录:
现场提问:报告里提到,公司下半年销售的主力变成高层住宅和独立洋房为主,是不是说明你们对下半年住宅市场比较看好?
邵明晓:我认为今年下半年市场还是会保持平稳,八九十月份比四五六月份市场还要好一些。但是也不能期待有大的反弹,因为政府还是持续保持调控的态势,让市场相对平稳地发展。下半年的住宅市场也会有机会,尤其是刚需产品,一些首改的产品也有机会。
现场提问:韦总提到这段时间有很多房地产商在做销售、降投资,龙湖最近买了比较多的土地,是不是认为现在是土地投资的好时机,接下来还会不会有买地的举动?
邵明晓:关于土地市场,我们认为从上半年到现在为止还是有机会的。但我们最近观察到,土地市场的热度有上升的趋势。所以,我们会非常谨慎,除非有特别好的机会。因为之前我们已经买了11个项目,上半年买了7个,这两个月又买了4个,而且大部分是以底价获取的。
因为我们有非常充裕的现金流,而且有负债空间,所以在这个时点我们拿到了这些优质土地。这些土地在结构上更倾向于核心区域,价格也非常好,对我们未来的发展有一个非常好的保障。
现场提问:管理层说下半年买地会谨慎一点,谨慎是不是说会买一些二三线城市的土地,因为那些城市的土地价格相对比较低?
邵明晓:我们讲买地要谨慎主要是对明年的判断,因为近期土地市场热度明显在上升,当然我们不会单纯看价格的因素,更多是看售价和土地成本比。
拿地区域方面,在东部,我们主要聚焦在一二线城市,会选择性进入东部三线城市。
在西部,我们会非常严格地集中在省会城市,比如说西安、成都、重庆,未来还有昆明,我们不会再往西部进军。在东北我们也会局限于省会城市。
吴亚军:刚才谈到的谨慎是财务的余量。再好的地、再多的地,一定要在手里有钱的情况下才会去买,如果余量没了,原则上再好的地都不买。另外,如果市场很热了,我们就不会去抢。
第二个谨慎,因为现在市场低迷,我们倾向于获取城市中心的土地,不管是一线还是二线,我们尽可能在中心区域拿。就像刚才韦总说的,更靠近城市中心,这样即使在波动的市场情况下,它的抗风险能力也会加强。
所以,出于这两个纬度的考虑,我们会谨慎。从财务指标来看,保守的算下来也能够保护我们合理的毛利。
现场提问:你们进长三角是不是因为那边的刚性需求比较多?
邵明晓:不完全是,因为我们认为长三角区域的市场波动比较大,但是这个地方客户购买力还是非常强的,而且未来人口聚集会比较大。所以,我们会重点选择在这个地方的投资。当然,我们的产品线还是相对均衡,除了最高端的线非常谨慎之外,中端和刚需我们都会做。
现场提问:公司下半年毛利率会不会进一步收缩?龙湖有没有进一步控制费用的空间?
韦华宁:实际上,在市场下行的过程中,我们的销售毛利在一定程度上会受到影响。整体来看,公司上半年已经实现销售项目的毛利率水平大致区间是25%-35%。
从费用的控制角度来看,龙湖一直有非常严格的费用管控的措施和能力。从去年下半年到今年上半年,我们整体费用管控水平仍然非常好。但是目前公司进行区域扩张的时候,我们仍然需要非常有意识地储备一批面向未来发展的人才储备,这件事情我们正在积极推进。
在公司规模壮大的过程中,为了减少公司的信息不对称,在更大规模条件下我们需要提高组织效能,仍然加强IT的投入。所以,我们未来在IT方面的花费和投入是非常大的。
吴亚军:但也不要指望在这个滞胀环境下费用率会有大幅下降,我觉得可能要做好它升高的准备,但我们仍然会保持这个行业里的竞争力,更关键要投资未来,包括刚才讲到的人才和IT。这些是投资公司未来的,龙湖不会吝惜这部分费用,我们认为这是投入,不是费用。
现场提问:刚提到公司在零售方面的租金收入在2016年达到高峰期,届时零售租金收入占比会达到多少?2016年之前,你们要再投入多少资金去做零售物业的投资?
邵明晓:这涉及到我们中长期的战略,我们每年会持续投入投资性物业。我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从5%提高到30%左右。这期间我们也会用不到10%的销售回款来投资物业。
从现在的规划来看,今年下半年重庆有三个商场要开业,一个是天街、一个是星悦荟,还有一个社区类的小天街。明年,我们成都北城天街这个大型购物中心会开业。2015年初,北京长楹天街会开业;2015年杭州地铁边的天街项目会开业,成都西二环晋阳的天街部分开业。
2016年,我们的租金收入会有一个大幅的上升,但肯定不是顶点。我们现在做了一个估算,预计到时候租金利润占比在10%左右。
韦华宁:我们希望2017年左右租赁利润能够占到集团整体利润的10%。
现场提问:你们投资性物业才占整个利润的10%,会不会太少了?
吴亚军:不会太少,因为这部分的毛利很高,会拉升我们整个毛利水平。另外,2016、2017年是落成物业的大幅增长时期,所以,2018、2019年的增长是比较可观的。目前,我们的投资物业毛利率是83%。
现场提问:龙湖现在已经出售还没有入账的大概有467亿,这些销售项目的毛利率水平大概是多少?
韦华宁:这个问题等于直接预测我们的净利润,这个比较敏感。可以给你一个概念,我们全年净利润水平目前锁定的比例超过90%。全年毛利率水平年初就沟通过,会高于去年36.4%的水平。
我们现在结算的项目是前两年市场上行的时候主要的结算,所以明年的毛利会有一定程度的下降,这是必然的趋势。但是,距离到明后年还有很长时间,所以公司仍然会坚持有盈利的增长,有回款的销售,我们仍然会保持盈利,实现稳步增长,同时又实现良好的现金回收。
现场提问:可不可以说因为你们中期的毛利率是46%,未来四五年你们的毛利率不可能再回到40%多的水平?
吴亚军:我们现在的预测是,肯定不能估计市场会回到2009年、2010年销售好情形的状态。但是,我们看到一个特征:在明年结算管道的毛利率肯定会降低,因为过去的降价和业态,包括我们刚需类产品进入结算管道,导致毛利率下降。
但是,2014年、2015年以后会慢慢回升,尤其是2015年开始,我们的租赁物业对毛利的贡献开始明显起来了,现在比例偏低。但是,那个时候的比例会增长,所以那个时候对整个毛利率会有贡献。
邵明晓:这一轮拿的土地毛利率相对可以,对2014年的毛利提升是有贡献的。
吴亚军:所以,现在买的地会在2014年、2015进入结算通道,到时毛利率会很高。另外,我们2015年的出租物业的利润会上来,还会进一步提高。
现场提问:你们预期中央政府政策趋势怎么走?有没有一些利好的政策出台?
吴亚军:关于中央政府的政策,我觉得目前不能期待会出台新的政策,或者放松,或者从紧,政策是比较难以预测的。我们作为企业来讲,按照波动的、不确定、有风险的市场去小心判断,小心操作。我们基本上是这样的安排,同时留有余地,这是我们的对策。
我们不能假设政策更好,虽然我们期待更好。留有余地就是财务的余地,如果不行,我们手里有钱就好办。不好的时候反正我手里有钱,我有余地就好办。如果你的负债率已经很高,手里又没钱,很乐观,这个时候一旦不好对企业来讲就比较悲剧。
现场提问:很多人认为未来几年政策不可能放松,也不可能有新的政策出来,但是整个经营环境不太好,很多企业都考虑走出去或者重新制定策略,龙湖上半年完成销售目标45%,如果下半年销售环境不是太好,你们会怎么应对?
吴亚军:行业未来不好并不等于这个行业就会消亡或者出现大的问题,我觉得好的公司会进一步扩大他的份额,或者由于他们有稳定的客户基础,有忠诚的客户为他推销,这个时候公司在市场上收获也是有可能的。
龙湖的策略是坚持以客户为导向,提高我们的客户品质和忠诚度,通过提高我们的品质和服务来提高客户忠诚度,保持我们在市场的竞争力。第二,长期来讲,我们增持物业可以保证我们利润有稳定的来源,事实上我们已经看到了这种可能。
所以,我们对这个市场还是有信心的,有清晰的策略,管理层共识也是比较一致的。目前,我们走出去到国外投资的打算。