博鳌专访 林战：莱蒙国际商业、旅游与基金
作者: 彭飞 时间: 2012-08-14 00:06:18 来源: [ 观点网 ]
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“如果下半年市场还是有回暖的迹象，我们希望快销多销，这就是莱蒙国际的总体策略。”
观点网 彭飞 “如果下半年市场还是像现在这样有回暖的迹象，我们还是希望快销多销。”在2012博鳌房地产论坛现场，莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战表述公司下半年的策略。
今年上半年，莱蒙国际已完成全年目标近七成，而对于完成全年目标，林战表示“信心很大”。
销售回款的稳定，使莱蒙国际上半年分别在天津和常州新增补了土地，并首次进入了南京市场。莱蒙国际董事长黄俊康还提到，莱蒙下半年还会新增近60万平方米左右的土地储备。
不过，对于早前黄俊康曾透露正洽谈的上海项目，林战称莱蒙国际已正式放弃该项目。
“原因是我们在投新项目时会特别关注现金流，但上海的项目可能需要两三年的时间去培养，这样回报的速度会很慢，虽然长期盈利是不错，但最后我们还是觉得时间太长，因此放弃了。”林战解释称。
在当前房地产行业新的热点商业地产和旅游地产方面，林战也介绍了莱蒙国际在这两方面的经验和看法。
他认为，目前国内很多商业综合体大多都雷同，因此定位很重要，莱蒙国际今后的商业综合体定位会越来越高。
谈到旅游地产，林战对莱蒙国际位于惠州的水榭南湾项目前景看好。
他称，虽然该项目只是莱蒙在旅游地产方面的试点，但由于项目本身产品组合和高性价比，即使位于旅游大盘云集的惠州巽寮湾，也相信能取得不错的成绩。
而对外界评论旅游地产是开发商借此名义圈地的行为，林战则表示这是无可厚非的。
“我觉得这种开发模式也没有什么不对，旅游项目要想成规模，其中的房地产项目一定要很大，只有各种配套成熟了，这个地的价值才会上来。”
他续称，无可厚非是说这种眼光很重要，做旅游地产就是要在选择资源时具有独到的眼光。
以下为观点新媒体在2012博鳌房地产论坛现场对莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战先生的采访实录：
观点新媒体：莱蒙国际上半年完成年初设定的50至60亿港元目标近七成，对全年目标会不会有一个适当的调整？
林战：我们年初定的是50亿港元，目前完成50亿的信心很大，所以我们现在是争取完成60亿。
但这也要看市场，如果下半年市场还是有回暖的迹象，我们希望快销多销，这就是莱蒙国际的总体策略。
观点网新媒体：莱蒙国际上半年去化的产品主要类型是什么？
林战：现在刚需产品和改善型产品好卖，我们的销售也都是集中在这些产品上，包括我们新拿的南京15万方住宅项目，今后的产品基本也是中端往上一点。只要限购不取消的话，这两种肯定还是主导产品。
观点新媒体：上半年莱蒙水榭春天5期贡献了超过15亿港元的销售额，下半年主推项目有哪些？
林战：主要是常州、天津和杭州项目的继续加推。
观点新媒体：莱蒙国际上半年在南京、天津和常州都新增补了土地，下半年会不会在一线城市也有所收获？
林战：在北京和深圳我们都一直在关注一些项目，但很多项目都是公开招标的，最终能不能竞到又是一回事，毕竟住宅项目在这些城市竞争都非常激烈。但我们还是喜欢在深圳投资，因为我们的团队和品牌都在深圳。
观点新媒体：黄俊康董事长曾在5月份提到莱蒙国际正跟进一个上海项目，目前这个项目的进展情况怎样？
林战：那个项目我们没有跟了，原因是我们在投新项目时会特别关注现金流，但上海的项目可能需要两三年的时间去培养，这样回报速度会很慢。虽然长期盈利是不错的，但最后我们还是觉得时间太长，因此放弃了。
观点新媒体：黄俊康董事长在2012博鳌房地产论坛上演讲时提到下半年会新增近60万平方米左右的土地，目前已经有确定的项目了吗？
林战：确实有在谈的项目，但不到最后签合同，也不能确定这个项目是你的。
观点新媒体：除住宅外，莱蒙国际如何看待当前城市综合体的发展？
林战：发展城市综合体，我认为首先要有清晰的定位，因为目前很多商业综合体大多雷同，所以要么就做顶级的商业中心，或是社区的购物中心，再就是特色商业。
第二是需要有很好的管理团队，这里面包含很多东西，全部的招商引资都是靠这个团队去做的。
观点新媒体：莱蒙国际在城市综合体的建设和经营上有什么特别的地方？
林战：说实话，莱蒙国际还不是一个很顶尖的运营商，但我们会高薪请一些在商业运营方面很有经验的人，所以每年我们商场的租客组合都在改变。
同时，我们从过往的一些教训里也吸取了很多经验，比如说主力店、次主力店和小租客的比例是多少，入驻品牌的选择，甚至停车场和人流量怎么走都有一些很宝贵的经验。所以，我们希望今后自己的综合体定位会越来越高。
观点新媒体：黄俊康董事长提到莱蒙今后会增加优质商业物业的持有比例，这个体量大概有多少？
林战：莱蒙现在自持的商业物业有15万平方米，所有都是零售业务，规划是未来两三年内持有体量达到60万平方米左右，这个增长幅度还是很高的。
观点新媒体：旅游地产方面，莱蒙也在惠州做了一个试点，现在这个项目进展情况怎样？
林战：惠州的项目叫水榭南湾，总体量是50万平方米，第一期是25万平方米左右，大部分是小户型的公寓，并且这些公寓97%都有海景，如果按照均价10000元/平方米计算，每套也就是几十万。这个项目的目标客户群主要是针对深圳的客户，由于不限购，他们可以买来度假。
虽然这个项目只是试点，但目前看来还是比较安全的，并且现金流周转也不慢。目前惠州巽寮湾只要有海景的公寓，单价都不低，去化率也不差。
我们的项目预计明年8月份入市。
观点新媒体：今年巽寮湾整体推出货量会非常大，包括碧桂园十里银滩、金融街·巽寮湾、富茂·威尼斯湾等项目，您觉得这么大的推货量能实现很好的去化吗？
林战：供应量从今年开始会上升，但是里面很多产品是没有海景的，我们的项目不但有海景、沙滩，还请了迪斯尼的园艺来帮我们做景观设计。只要产品做得好，性价比高，我们还是觉得这个项目会热销。
观点新媒体：对于旅游地产，外界大多认为这是开发商借此名义进行圈地，您如何看这种观点？
林战：我不知道这个圈地是怎么定义的，我猜大概意思应该是用很便宜的价格去圈这块地，然后以旅游的名义分期开发，到最后还是包含很多的房地产项目。
其实，这种开发模式也没有什么不对，旅游项目要想成规模，房地产项目一定要很大，只有各种配套成熟了，地的价值才会上来。
观点新媒体：您觉得这种做法是无可厚非的？
林战：是的，无可厚非是说这种眼光很重要。其实，资源这种东西有时候你放在一个地方做会很成功，但有时候放在另一个地方就永远不会成功，这就需要有独到的眼光。
观点新媒体：莱蒙是2011年为数不多成功在港上市的内房企，有没有融资比较成功的案例可分享一下？
林战：关于融资，黄总在博鳌房地产论坛上说了四点。一是由于房地产是资本密集型行业，开发商总是想花少一点钱办多一点事情，因此上市是一个选择。但如果现在上市去二线市场做配售股份，由于整体板块的股指都很低，而信用股东的股权担保也会很严格，所以这方面就可能不是优先的集资方式，但如果有一天股价上涨，开发商就可以用到这个渠道了。
二是我们自己成立了一个房地产基金公司，希望能够为我们的项目做一些融资，但它的运作是独立，所以也会投别人的项目。
三是我们会跟很多其他境内或者境外的房地产基金合作。由于房地产基金只投钱，不做项目的管理，等于是我们自己出一部分钱，他们出一部分钱，这样就可以把项目做大一点。
观点新媒体：华盛莱蒙基金运作情况如何？未来几年规划是怎样的？
林战：现在有几个项目在做，但规模还不是很大，2011年3月份是2亿多的规模，现在已经有4、5个项目在做。
我们的预计是未来两年达到20亿的规模，其实这也不是一件很难的事情。毕竟现在中国民间有钱人还是很多，而想借钱的人也很多，所以他们都很希望有这样类似中介的桥梁。
但如果要快速达到这个规模，首先要做的是提高业绩，不要只想做大规模就能简单赚取管理费。想要客户信任你，就必须把声誉做好，以后自然会有人找你，这跟做股票也是一个道理。
（审校：徐耀辉）
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