我们要看到行业持续发展将会面临很多挑战，经济增长速度在放缓，住宅行业的发展速度也应该会下调，政府的调控将会是一个常态。

　　黄俊灿：各位同行、媒体朋友，下午好！

　　在这里跟大家分享一下金地对行业的一些看法，应该说调控是大家谈的比较多话题，但调控主要更多的是针对住宅业务，地产的从宽泛的概念来讲，有很多的业务值得我们去做。主要是我们调控的地产，对我们现在行业影响比较大。、因为大部分同行的业务中住宅的比重都比较主高，住宅的周转比较快，钱也比较好挣，业务模式也比较简单。所以这个住宅受到调控之后，将来行业可能更多的会向多元化、复合型地产时代去做演变。

　　接下来，我会把金地对市场短期和长期的看法和大家作一个简单的分享，也提提我们自己应对的看法。

　　短期来看，今天早上大家都讨论了是适度回暖，但是我们觉得压力还是存在的。从这个图表上可以看到，我们把金地进入了14个城市做了一些统计，从2009、2010、2011年的总体情况来看，成交总量在逐年下降。但是，从今年上半年的回暖情况来看，我们可以看到不同的城市其实有不同的市场表现，分化得比较厉害。比如杭州，今年上半年的成交量已经超过了去年全年的成交量，所以有些城市还是复苏比较快。所以在这里面怎么样在下一轮找到我们应该要去的市场，对我们来讲显得特别重要。

　　金地对于每一个进入的市场都有一套系统，有23个指标来衡量每一个城市的地产情况，我们希望在后续能够通过这样一套体系给公司增加一些竞争力。

　　从土地市场来看，适当地在升温。我们可以看到，1-7月份，平均溢价率是百分之十几，溢价率不高。那么，还有一些土地流拍，在7月份基本上没有一宗土地流拍，而且溢价率也很提高，说明大家看到行业波动变快，市场回暖，大家对市场的信心又有回升，都愿意出手继续拿地。

　　短期回暖的动力，一个是货币环境。因为，经济快速回落，这张GDP的图可以看出已经到达了2001年的数据，我觉得经济回落对行业来讲并不是一件好事，但是经济回落所带来的货币政策、宏观政策对于我们这样一个高度依赖资金的行业来讲是非常有帮助的。我们银行利息的下调，买房贷款成本的下调，这都是有好处的。

　　另外，可以看到地方政府也是不时地做一些小动作，希望在土地收入减少的情况下，对房地产行业有一些扶持。同时，也可以看到真正的住宅刚性需求经过差不多半年的观望和等待之后，也应该在出手了。

　　总体来看，今天像大家在会上说的一样，应该会是在平衡民生和增长之间做一些平衡，我们觉得短期应该还是有一些机会。但是，也有非常多的压力。可以看到，去库存的压力还是非常大，我们6月末的库存是在增加。我们看这个国家统计局报告，虽然说，库存消化指标的时间在下降，从12个月降到10个月。但是，我们预计到在今年下半年很多标杆房企推向市场的量进一步在增加。另外，我们可以看到今年新开工率迅速的下滑，说明大家手上都有比较多的货，第二个呢也许大家对未来不是特别看好。

　　所以短期来看，我们认为应该要去优化我们的结构，使库存去化得更好一些。那么，改善我们产品结构，在我们推向市场的产品中更多的推一些与首置、首改，能够适应现在市场对路的产品，同时争取优化项目成本，当你的售价被政府限价的时候，肯定要优化原来不必要的成本，因为这些成本的增加也不会带来产品竞争力的增加和你售价的上升，所以优结构、快周转和保利润这是短期的一个经营策略。

　　长期怎么看呢？金地公司认为，长期应该说整个经济增长速度应该会趋于平缓，过去那种高速增长的经济应该会慢慢平缓，那么我们地产作为跟宏观经济高度相关的一个行业，应该说也不能例外，我们认为它的长期增长将会放缓，过去粗放式的野蛮增长会慢慢过去，随之而带来的将是精细化的经营，过去那种随便拿到一块地就会挣钱的时代将会过去。现在，如果不好好的研究市场，不好好分析，去提高我们的产品竞争力的话，我们可能就会挣不到钱。

　　所以，长期来看，我们觉得经济在转型，地产行业的盛宴应该说，现在大家通俗的说法是从黄金时代进入了白银时代，这还是经济中的一个非常重要的部分，是不可或缺的一个部分。但是，它所产生的作用，可能对经济的支持不会像过去那么大。

　　世界上的外围萧条也倒逼我们要转型，国家也应该是会不断地把经济增长从固定资产投资方面转向其他产业升级，任何一个国家都不会把一个国家的竞争力、经济增长仅仅只建立在砖头和水泥上，一定要有自己的产业。所以，我们也要认识到这一点。在李副总理对未来经济的考虑中，第一点也是产业转型。当然我们感到比较欣慰的是，第二点依然是城市化，地产行业虽说在转型过程中受到了阵痛，但我们觉得未来它还是有比较好的空间。

　　那么对于地产企业来讲，我们可以看到，从2009年到2011年，我们住宅均价增长速度是在下降，建安成本在上升，居民地价未来也有可能是上升。所以，总体来看，未来的利润空间会下滑，行业的毛利率往下走肯定是一个趋势，调控也将是一个常态，我们这个行业，应该说，我觉得现在当房价回归到一定的程度不太现实。但是你要让它再像以前那样飙涨也不太可能，所以我们觉得房价现在是处于在高位盘整的一个状态。我确实认为现在的房价有点高，我们去国外看看，很多这些像欧洲、美国他们的一线城市，他们的房价和我们的一线城市房价比，你会感觉别人的房子确实是物有所值。所以，现在有非常多的中国资金到海外去买房，也是有一定的原因在这里。

　　所以，我们看到行业持续发展将会面临很多挑战，我们的经济增长速度在放缓，我们住宅行业的发展速度也应该会下调，政府的调控将会是一个常态。另外，价格的上升、毛利率的下降，这些东西都会成为我们未来的一个挑战。

　　长期来看，我们应该要在整个地产产业链的上游、中游、下游来进行应对。比如，在上游要充分发挥金融平台，拓展融资渠道，在股本融资、创新项目合作、创新型基金管理方面，一起做一些动作。现在，我也看到越来越多的大企业都开始在合作了。刚才，星河湾也谈到和雅居乐在合作，将来可能会看到越来越多的一线房企的合作机会也会越来越多。另外，基金模式在地产业务中也会越来越多，今天我也看到有非常多的地产基金行业内的朋友们来到了这里，一会儿也想听听大家的高论。

　　第二个，中游这块，就是开发业务，开发业务现在大部是分集中在住宅产品上，未来像商业地产、旅游地产、养老地产，包括一些配合国家产业升级转型的高新园区的开发，这些业务我们都应该去考虑，我们能够建出些房子，但我们应该给这些房子赋予更多的服务，赋予更多的内涵。这样的话，我们的价值，我们的利润空间才有可能得到延展，中游要把开发业务做一些多元化。

　　下游，核心是对客户需求做一些拓展。比如，金地公司成立到现在开发超过了3000万平方米的住宅，这么多人住在我们的社区里，我们的物业公司也在为他们服务，我们还能够为他们做一些什么？我们能不能在社区服务方面，比方说社区网购、社区家政、包括未来社区的租房、二手房买卖方面能不能做一些事情？包括社区活动方面，我们现在在遍布全国在几十个城市有开发，能不能组织某一些城市的住户到另外一个城市去参加活动？组织对口的主题活动？等等这些问题。我们现在也在思考，能不能为住户提供一些云服务，去把我们全国的资源做一些整合。

　　所以，金地公司首先还会继续把住宅业务做好，一梯两翼，一个就是把我们的住宅业务内涵继续发展，另外通过商业地产使我们的收入结构有一些调整，能够平抑波动，再通地产金融使我们资金的风险能够做一些分散，同时使我们的开发规模也做一些增长。

　　我们现在的地产开发主要以自有资金为主，我们去国外看很多的地产开发都是自有资金加上其他愿意投到这个行业的资金，再加上银行的贷款。所以，未来越来越多我们这个行业，开发商会从开发管理和投资管理两方面去分化，我们今天也听到很多企业谈到品牌输出，帮别人做代建项目，这些东西我觉得都是一种开发能力的输出。那我们也看到越来越多的行业基金在不断地成长，将来他们会去做更多的投资管理。

　　金地公司在2006年就成立了一个叫稳盛投资平台，这家公司是专门去做地产投资基金，在这家基金里头，金地真正出的钱非常少，我们对自己有比较高的要求，希望最多不超过10%的共同投资，其他的钱全部是外面愿意投到我们这个项目上来的，甚至有些基金我们是一分钱都不出，全部是帮别人管理投资。从现在来看，我们管理的资产规模差不多接近30亿人民币，估计到今年年底有希望做到50亿人民币。

　　现在，我们在股权投资方面有一支境外美元基金，同时在境内做了两个人民币基金。那么，在债权基金方面，今年由于地产调控资金比较紧张，很多同行找到我们的基金管理公司，我们也帮大家融了不少资，现在已经投了两三个项目，还有几个项目可能也会继续做。

　　这里有一些投资案例，由于时间关系就不讲了。

　　人民币的债权基金主要是投向非金地的业务，有一些项目从银行贷款比较困难，我们就帮他去融一笔钱，因为，我们对这些项目判断比较清楚，项目的抵押率也比较低，如果开发公司或地产公司最后还不起钱的话，我们处理起来也比较容易，我们和金融机构不一样，我们有处置资产的能力。

　　再讲讲商业地产，可以看到商业地产的发展空间还是很大的，未来经济增长之后，大家都愿意去商店做更多的消费，可以看到中国平均人均商业面积只有0.6平方米，而发达国家是我们的好几倍，这里面蕴藏着巨大的机会，也存在着巨大的陷井。商业地产公司和住宅不一样，当你做一个商业地产项目的时候，如果没做好，项目可能就死掉了，钱打水漂了，你降价卖也卖不了。住宅不一样，住宅我做不好，我降价卖掉，我还能回笼。所以商业地产一定要仔细地去选址。

　　对于金地来说，我们会去做什么呢，我们会去做一些四级商圈的，就是针对于一些辐射到整个城市的这样一个中高端的购物中心。同时，对于能够和我们住宅业务协同的社区大商业，我们也会着重考虑。三、四线城市的商业机会，我们会比较慎重。

　　（PPT演示）这是我们在深圳市政府对面做的一个城市级的购物中心，深圳金地大百汇。这是我们在北京的西大万路的一个商业中心北京·金地广场，经过改造后将在今年9月份开业。这是我们在西安曲江高新区做的一个为120万平米住宅配套的10万平米购物街区。这是我们在绍兴做的绍兴·金地橙街，18万平米的商业配套。

　　商业地产确实需要耐心经营，我们开始做商业地产到这些商业地产项目有产出，应该还要过几年，我们大量的商业将集中在2014年开业，到时候才能给我们带来商业的租金收入。今天，我们很羡慕恒隆地产，但是陈先生在10几年前，在我们挣住宅地产的钱挣得不亦乐乎的时候，别人还是耐得住寂寞的在做商业地产了。

　　所以，商业地产确实是需要慢慢的去养。我们确实想在做好住宅业务的同时，不断地在商业地产和地产金融方面做延展，希望在这方面做一些尝试。

　　观点就和大家分享到这里，有不对的地方希望会后能够和大家进行交流，希望大家指正，谢谢。

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