让我们思考一个问题，也就是说在未来五年中，我们可能还面临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战，谁也逃不开，我们只能面对。

　　刘晓光：我的题目还是挑战与认识，原来出的就是这个题目。

　　今年的形势我就不说了，大家都知道，很严峻。那么，从另一方面来讲，在政策压力下，也有些好的方面，比如房地产行业转型升级步伐加快，比如以综合开发业开发的多种业态形式的变化，在行业内部分化的趋势也比较明显，过去过于扁平化、过于分化的行业结构开始得到改变。当然，宏观调控的形势还是很严峻，调控政策依旧严格。

　　我想第一段小结，对这个调控形势的判断来讲反正有忧无喜。第二方面讲讲我们的挑战，我们面临什么挑战。大家知道现在要开十八大，新的领导班子要产生，那么我们的地产业行下一步会遇到什么样的挑战呢？我简单概括一下。

　　首先，政策调控体系的挑战，今天上行这个题没有说，实际上来讲可能会出现暴风骤雨，可能会出现阴云连天，也可能有灿烂的阳光。在这里讲几个问题，第一个问题是我们国家对房地产发展的模型到底是什么？现在，我觉得还没有最后确定。过去我们是分配房，后来走到了商品房制度，这两年是所谓的双轨制，或者是所谓的三轨制，保障房、商品房，加上少量的集资房。但下一步我们的模式到底是什么模式？比如说双轨制，那么保障房怎么保障起来？商品房怎么商品起来？这个来讲我觉得还要看明年3、4月份新的制度体系和政治体系，我想这也不是危言耸听，也可能在经济下滑的时候，还会出现新的调整政策，关键看我们市场的稳定性了。

　　第二，前一段有人传很多股票下跌了很多，有人说要取消预售了。当然，这也是行政手段最严厉的一个东西了。当然我想暂时不会。为什么？因为，我们的经营环境、经营制度还没有能够支撑取消预售的条件，那将是整个系统的振荡，那将是影响方方面面的情况。

　　第三，制度因素还在制约着政策环境调控体系的挑战性。大家知道，有GDP的需要，有卖地的冲动，有企业盈利的需要，还有老百姓购买房屋做投资的冲动，还有包括中国经济的下滑，包括我们保增长和通胀的问题该怎么解决？等等，我就不多说了，因为时间有限。

　　让我们思考一个问题，也就是说在未来五年中，我们可能还面临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战，谁也逃不开，我们只能去适应。

　　我想讲第二个就是我们的金融生态环境的挑战。我们会不会改变，大家知道，这段时间资金、土地作为大的命脉来讲我们从银行到资本市场各种融资途径都出现了艰难，特别是中小企业。那么在这种情况来讲通过银行贷款之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是一个很大的挑战。基本上来讲，政策现在没有怎么松口，下一步会不会松？会有什么样的金融环境？对于我们来讲，每个企业肯定还是一个大的挑战。我们现在主要是追求长期收益的资金很少，直接投资的追求短期回报的信托资金为主，期限短，要求回报高，粗犷的融资方式风险肯定很大。

　　如果从调整层面来讲，在发达国家他们的开发商与投资商实际上是分开的，他有长期的养老金等资金的支撑，他的银行间间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。那么在美国这样划分的模式，这个情况下来讲，他们会有他长期稳定的资金来源。

　　那么我们怎么办？我们会遇到一个什么样的金融环境？我想，可能开完十八大以后他也不会很快地给你放。那么，这里来讲有两个问题了。一个问题来讲，我们需要核心型的基金发展，这种基金可能区别于这种机会型的基金、投资型基金，他是长期回报为目的的，比如像美国的福克期企业，他撬动的资产很大。当然来讲，我们在未来五年中，我们的预售、我们的贷款、证券、信托、发债、基金、保险资金、租赁等渠道，可能还要打组合牌，当然私募股权资金也是一种大的方向。

　　但是，不管怎么说，金融的生态环境对我们来讲仍然是一个很大的挑战，不要祈求在某一个，比如明年3、4月份就会有很大的变化，我想不会的。

　　第三我想讲的是，下一步我们还面临的挑战是开发模式的挑战。我们的行业可能要走优化升级的必由之路，目前的企业到底采取什么样的开发模式？这个问题很关键，我简单地说一说，我曾经说过的观点。我想中国房地产未来模式的创新可能是企业的核心竞争力，因为大家知道城市化率还要再提高，作为首创提出要改变视野立脚点，我们的视野不在于地产，而在于城市；不在于开发，而在于整体运营。在这个里面有很多的观点，由于时间关系就不多说了。

　　我认为，我们传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮，我们必须来讲开展我们城市综合运营的模式。从战略层面来讲，一是推动大城市圈的新生项目，二是一、二级联动的开发方式要坚持，三是要坚持综合性的发展，而并非单一的发展，要引入大量的产业服务机制和产业内容，最后一个就是全面整合，包括经济、商业、民生、社会、人文等等。

　　当然，我们做了很多尝试。比如，打造世界级城市边上的新市镇；再比如城市核心区域新核心区域的建设，比如说海口的这种项目。还有比如建一些高端旅游聚集区项目，包括我们最近的昆山项目等等。还有，包含中等城市的新城市中心，做了很多奥特莱斯。那么，还有国际物流的东西，文化创意的东西、地铁上盖等等，我就不多说了，因为时间有限。我说这些是什么意思呢？模式创新在下一步可能是核心竞争力的问题。

　　第四个我们面临挑战是行业整理利润率回归的挑战。我们行业经过了十五年需求的高增长，肯定在数字上有所回落。在这种情况下，一种是合理的利润空间，先前行业中某些不合理的利润可能要下来了。另外，代表着优胜劣汰的理性市场规律，也使得我们的利润下跌。这里面将来可能两类企业具有明显的优势，一类是形成规模效应的，周转速度很快的企业；第二类是在土地价值深度挖掘方面有独特方式的企业，土地成本将成行业利润下降的情况下，衡量企业利润经营业绩水平的核心指标之一，你的成本高，你的利润比别人要低。

　　第五讲的是商业地产的挑战，也不多说了，有些地方已经发生了商业地产的过剩，有些被套牢，在自我淘汰，有些在洗牌等等。我想说的一个观点，就是中国的大城市圈，比如京津、长三角、珠三角还是很有前景的。我记得在十八年前，北京当时建了一万个商场，后来又亏损了，但是五年后基本都是盈利的，他跟这个历史环境的变化有关系。

　　那么我想提什么样的观点呢，就是在这种挑战中，要做商业地产，先做商业人，先有商业的竞争力，由于时间关系不能展开，我们有很多经验和教训，如果要做商业地产的话，要把握好，才能应对挑战。

　　第六个挑战，简单概括就是企业在竞争中分化了挑战。将来可能出现两类企业，一类是规模化、标准化、高周转的大企业；第二类是专注于某一细分市场的领先者，比如商业地产、教育地产、养老地产、旅游地产等等，可能最后还是要立足我们的实际、立足自己的现实情况。

　　最后一个挑战是我们走老路，还是进行创新的挑战。我要讲的观点是，我们的企业再着老的套路打下去可能走不下去了，老套路可能走不动了，这就需要企业家要有企业家的冒险精神。那么，所谓的创新，最核心的，也是最灵魂的东西，可能是我们企业的商业模式、发展模式的创新，当然还有很多创新，包括管理创新、人文创新等等。

　　那么，我讲的观点是，中国经济经过二三十年的高速增长，已经走到了下滑的通道，在这种通道过程中，我们的改革也遇到了一些天花板，在这种情况下来讲，如果说我们仍然按照老的路子、老的框框走下去，走不通。因为，我们还不能很快知道新办法是什么，新路子是什么，这就要求我们创新，需要企业家有企业家的冒险精神，希望我们以颠覆性游戏改变者的身份来出现，当然每个企业有每个企业的具体情况，就不多说了。

　　最后，我要讲的是，危中有机，人有我有，人无我有，在强者的竞争过程中肯定是强者胜，快船超慢船嘛。

　　上午，我看大家讲得很好，也讲得很细致。我想，未来几个月的市场应该是一个趋于稳定的市场，而不是一个真正大拐点的出现，在这个过程来讲，总的判断是趋于稳定，可能持续到明年的3、4月份。那么我们的企业肯定要做到优化结构、加速周转、加速去库存化、创新自己发展模式、创新融资模式、合理储备土地、强化服务，使我们能够度过这一段比较艰难的时刻。谢谢。

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