　　前海深港现代服务业合作区位于深圳西部，蛇口半岛的西侧，珠江口的东岸，和香港邻近，占地面积约为15平方公里，为填海造地而成。该区域位置有独特优势，既临近深圳机场，高速公路和原有的中心区，又接近香港特别行政区。正值香港回归祖国15周年之际，《人民日报》7月4日第二版刊登了题为《国务院批准深圳前海金融税制改革先行先试——政策比特区更特》的文章，详细介绍了国家给予前海区域在金融创新、税制改革、法律事务合作等各方面“特上加特”的政策。

　　金改背景之下，区域性金融创新制度改革试点尤其引人瞩目

　　历史上看，深圳等经济特区之所以成功，既是因为其政策“特殊”于其他区域，却也是因为当时在经济特区试点的政策大多符合国家改革开放的大战略。我们之所以高度关注前海的制度创新，其根本原因在于金融创新和金融制度改革并不只是前海的需要，而是全局的需要。

　　前海深港现代服务业合作区建立，金融创新方面格外引人瞩目。具体而言，探索拓宽境外人民币资金回流渠道，支持设立发放境外项目人民币贷款等各项试点，都不仅是为了发展前海本身，更是为了资本账户开发和人民币国际化的大局，是加快金融对外开放和贯彻金融为实体经济服务目标的具体体现。因此，我们认为国务院对前海发展的批复和以往一些区域振兴规划完全不同，前者是为了从某区域出发推进一项全局性的改革，后者则往往是为了发展某区域本身而已。

　　关注深圳核心功能区的可能扩展

　　城市的核心功能区是有可能因为产业变迁、人口饱和、配套老化和政策引导等原因变动的。历史上，上海的核心功能区从浦西部分转向浦东；广州的功能区从越秀区逐渐转向天河区，有逐渐转向珠江新城；深圳的核心功能区逐渐从罗湖转向福田。

　　我们认为，由于宏观经济逐渐从粗放追求规模速度转向注重结构和稳健增长，一线城市内部产业布局逐渐固化，四大一线城市扩展核心功能区的可能性日渐降低。前海深港现代服务业合作区的建设，或将是最近几年比较少见的一线城市核心功能区扩展。历史上，浦西、天河北、罗湖都并没有因为新功能区的兴起而丧失活力，但新核心区的资源增值却远快于其他区域。一线城市巨大的产业集聚效应很可能推动福田中心区和前海区域更加密切的产业互动，却又使得前海区域的资源价值更加明显。而且，这种新核心区建设的时间表已经清晰了。《人民日报》等媒体转引相关规划，指出前海在2010-2012年计划全面完成合作区土地整备工作，而2013年到2015年，则期望基本完成区域内基础设施建设。因此，我们认为，前海的开发建设即将进入最为实质的“提升阶段”。

　　风险提示：政策方向虽已明确，具体措施则仍有不确定性。

　　国务院此次批复的，仍然是政策的原则和方向。例如具体的金融创新措施，需要发改委、人民银行、银监会、证监会、保监会等制定。在缺乏具体政策条文的情况之下，我们很难对政策的可能影响进行定量判断，这将增加相关投资机会的不确定性。

　　关注前海和其周边区域资源价值，关注冠城大通、招商地产等价值投资标的。

　　我们认为，可以从三个角度把握地产股的可能的相关投资机会。第一，选择在前海拥有建设用地的房地产企业，但由于目前前海区域尚处于开发初期，这样的公司并不多；第二，选择在前海周边，特别是蛇口半岛拥有土地储备和存量物业的企业，这些区域未来可能是前海前海深港现代服务业合作区的后台和生活配套区域；第三，未来可能在前海区域新增土地储备的公司。综合看来，我们建议投资者立足蓝筹，关注在蛇口(虽然不在前海)拥有大量存量持有物业和在建项目的招商地产，以及在前海拥有25万平米建筑面积项目储备的冠城大通。

　　中信证券-房地产行业重大事项点评：综合改革措施或将提升前海资源价值