　　投资仍将下降的主要原因是：1)施工面积减少。10年新开工量较大，而年初以来陆续进入竣工周期，施工面积近期持续减少，从而导致投资下滑。2)前期土地购置较少，导致土地购置费仍在下降。去年下半年以来土地购置下降较多，土地出让金同比已从去年年中30%降至，降至今年一季度的-40%左右。虽然4月以来土地市场的降幅已经企稳，但考虑到有6-12个月的支付周期，因此我们认为土地购置费的下降趋势还将持续几个月。

　　新开工单月增速回落至-14%左右，三季度末或将企稳。5月因新项目入库的影响，新开工同比回升至-4.6%，而实际仍在下降通道，预计6月同比会回落至-14%左右，但未来下滑时间已不会太长，三季度末或将企稳。主要原因是：

　　1)春节之后的销售回暖为开发商积累了一定的资金保证。销售是新开工的领先指标，今年春节以后的销售回暖，使开发商资金紧张的状况得到了一定改善，同时对后市的信心也逐渐恢复，在开工和拿地态度上将渐趋积极，近期全国土地出让金的降幅企稳也可以视为一个佐证；

　　2)目前房地产库存处于高位，但一线城市已开始下降。目前全国库存水平处于高位并仍在积累，企业开工意愿整体偏弱，但一线城市可售量4月底以来已经开始缓慢下降，北京、深圳、扬州、厦门等城市下降趋势尤其明显。作为市场风向标，一线城市库存压力的见顶回落，可能预示着新开工下滑趋势将逐渐企稳；

　　3)去年7、8月保障房突击开工抬高今年基数，9月后基数将回落。由于去年6月后保障房开工突然加速，使7、8月新开工基数较高，今年同比仍将下降，而9月之后基数影响基本消失，届时应能看到新开工数据的回升。

　　销售面积同比降幅低位徘徊，预计单月同比在-12%左右。5月销售面积同比降幅由-12.8%继续收窄至-9.3%，6月各地销量仍持续回暖，但由于基数原因，单月降幅大幅收窄的趋势近期恐难持续，预计单月销售面积同比增速仍将在-12%左右的水平徘徊。

　　1)从基本面看，6月主要城市销售继续维持5月的良好局面，申万监控的31个主要城市销售量同比增幅从5月的39%继续回升至50%，增幅与3月相当。忽略季节性因素，3月以来销售回暖的持续性可以确认。2)从基数来看，去年第二轮限购之初其实销量下降并不多，直到10月左右才出现幅度较大的下降的，因此最近几月基数其实不低，在一定程度上抵消了销售回暖的效果，使销售降幅收窄幅度并不明显。

　　维持各项预测。维持2012年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%的预测。

　　申银万国-房地产行业：投资重新回落，开工已近下降通道末端，6月房地产统计数据前瞻