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与四季酒店合作:瑞安建业的品牌挑战
作者: 梁嘉欣 劳蓉蓉     时间: 2012-07-01 22:29:52    来源: [ 观点网 ]

瑞安建业与四季酒店亦共同表示,未来双方肯定会在各个地区不断地尝试和挖掘新的合作机会。

  观点网 梁嘉欣 劳蓉蓉 今年的第三季度,瑞安建业与四季酒店的合作项目——四季汇将正式入市。

  四季汇项目的所在,即是颇受业内关注的上海浦东陆家嘴21世纪中心大厦项目。

  2010年底,瑞安建业从美国汉斯手中收购了上海21世纪中心大厦。从收购到重新规划定位、重新包装入市,瑞安建业仅花了一年半的时间。

  进行定位及业态重新调整后的上海21世纪中心大厦,不再是纯粹的写字楼,而是融入四季酒店及四季酒店品牌寓所的全新业态。

  据了解,位于大厦顶部42楼至55楼的仅73套四季酒店品牌寓所——四季汇将于不久后以现房交付的形式推向市场。四季汇的业主可以便捷尊享楼下全新浦东四季酒店的配套设施,同时四季酒店作为管理方将会对四季汇提供全程的管理和服务,目前具体时间、售价暂未最终确定。

  “我们相信这个项目一定是最特别的,所以我想在价值方面也会有所体现。”针对未来的售价,四季酒店集团总裁 Kathleen·Taylor给出如此回应。

  据介绍,四季汇入市之前,位于大厦中部的100多间四季酒店的客房也将试营业。

  这是瑞安建业与四季酒店的首度合作,如果要追溯双方合作的渊源,大概是在三年前。

  “当时,我在跟四季集团的前总裁即现在四季集团主席接触时发现,我们双方在价值观方面看法相当一致。”瑞安建业副董事总经理关治平透露。

  价值观理念相同,这也是四季酒店集团选择合作伙伴的基础。关治平坦言,要想跟四季酒店合作并不容易。

  “因为他们是全世界最好的酒店品牌,还是高端酒店管理的专家,所以要想成为四季酒店的合作伙伴非常困难,你必须要有一定的财政实力、建筑经验,才可以跟他们谈。”看起来,四季酒店对瑞安建业的实力相当认可。

  关治平对于瑞安建业和四季酒店之间的长期合作非常看好,他表示双方继上海浦东项目之后,将还会在武汉有一个新的合作项目,目前正在筹备中。

  此外,瑞安建业与四季酒店亦共同表示,未来双方肯定会在各个地区不断地尝试和挖掘新的合作机会。

  作为浦东四季酒店的业主方,瑞安建业对即将开业浦东四季酒店未来的收益充满信心。同时,瑞安建业亦透露,四季品牌公寓的产品线受到公司内部的重视,也是公司接下来想要大力发展的方向之一。

  于纽约时间6月18日中午12点,四季酒店品牌公寓副总裁白保罗、四季酒店集团总裁 Kathleen·Taylor、瑞安建业副董事总经理关治平共同在美国接受媒体访问,解答四季酒店在中国的发展策略,及与瑞安建业的合作细节。

  以下为现场提问实录部分:

  现场提问:此次与瑞安建业合作,从最初有意向到合作的完成共持续了多长时间?

  Miss Taylor:从与合作伙伴有意向到最终合作的完成,一般需要四年半时间。合作之初,我们主要从整体设计方面入手,接着才开始着手建筑内部的空间设计及需要注意的细节,这中间涉及的程序非常复杂,包括还要建立团队等等。

  接着,就是实际建筑工程操作,分配空间等,这大概需要两年的时间。

  关治平:一般40层高的大厦大概需要四至五年的时间。就以浦东项目为例,这个项目是瑞安建业2010年底收购而来,整个建筑已经竣工,但里面什么都没有。通过四季酒店和我们整个团队的共同努力,仅18个月我们就基本完成了规划、设计及内部建筑的工作。

  现场提问:2002年至今,四季酒店在中国仅有上海及杭州两个项目,但今明两年,四季酒店计划在华发展三四个项目,为何四季酒店现在才加速在中国的发展步伐?这是否与之前四季酒店对中国市场不重视或有所忽略相关?

  Miss Taylor:其实过去十年,我们在中国共四家酒店,除了上海及杭州项目,还有香港和澳门项目。相比四季在全球的发展,四季酒店在中国的发展速度并不算太慢。

  我们都希望能把每个开发的项目打造成相当独特的作品,因此也会需要更多时间去经营、雕琢。我们每开发一个项目,一定经过三方面的考虑:项目的目的地、城市中的黄金地点、合作伙伴的选择。

  说到在中国的发展,我们感到很兴奋。目前在华发展的项目,每个都是位于主要城市的核心地带,如上海的浦东,广州的珠江新城。此外,与我们合作的伙伴都拥有最强大的实力和最好的素质,我们也希望将来能给大家呈现一个接一个的高品质项目。

  如果仔细看四季集团在全世界发展的版图,中国地区的项目已经占全世界发展项目总数的20%,按这比例,我们在中国的项目并不算少。

  现场提问:四季集团是否会考虑把品牌寓所项目独立发展?毕竟在一个城市可能只会有一家四季酒店,但类似四季汇的住宅项目却可以发展很多个。

  MissTaylor:品牌寓所项目是四季酒店未来重点开发的项目。在全世界的四季酒店里面,70%都有伴随品牌寓所。我们认为,品牌寓所项目一定是和酒店进行捆绑的,只有这样寓所的业主才能最便捷地享受到酒店的设施和服务。

  现场提问:一直以来四季酒店的发展都只用这一个品牌,寓所项目是否也会坚持一个品牌的路线?

  Miss Taylor:四季酒店集团的项目类型很多样,包括酒店、品牌寓所等,有些寓所项目在北美洲甚至是不同的营运方式,但都一直只沿用“四季”这个名字。

  现场提问:四季酒店在挑选合作伙伴方面有何标准?与国际其他五星级酒店相比,四季的优势在哪里?

  Miss Taylor:我们选择的合作伙伴,都是是非常有经验、非常专业的。不管是谁先找到的谁,但我们大家对于合作项目都有共同的理念,只有意见相同的时候,我们才能把项目做得好。

  关治平:几年前,我在跟四季集团的前总裁即现在四季集团主席接触时发现,我们双方在价值观方面看法相当一致。

  但跟四季酒店合作并不容易,因为他们是全世界最好的品牌,还是高端酒店业的专家,所以要想成为四季酒店的合作伙伴非常困难,必须要有一定的财政实力、建筑经验,才可以跟他们谈。

  现场提问:全球金融危机对四季酒店的经营带来哪些影响和冲击?

  Miss Taylor:现在全世界都是乌云密布,墨西哥、欧洲的经济问题很多,中东、中国也是一样。但我们的营运前景还是非常好。

  四季酒店在全球的分布非常具有策略性,一半在北美洲,四分之一在亚洲,四分之一在欧洲,而且酒店所在之处都是黄金地段,地理位置非常优越,这也能给我们带来很好的业绩。另外,我们走的是奢华的市场路线及定位,在过去一年及今年里,我们都做得非常好。

  现场提问:单从酒店来看,很多酒店的经营经常长期录得亏损,除非它拥有持有物业的产权,产权的增值可以给公司的收益带来帮助。四季在这方面是否存在这样的问题?四季汇产权占比是多少?

  关治平:也许世界上其他酒店的经营长期亏损状态,但我们从浦东四季酒店总经理提供的一份预期报告显示,浦东四季酒店可以不靠其他物业升值就可以达到持平的状态,成本收回。

  Miss Taylor:对酒店业来说,能在开业后较短的时间就能达到运营成本持平的状态非常容易,尤其是对新开业才一年的酒店而言。

  现场提问:四季对其管理的酒店的产权占比是多少?

  Miss Taylor:四季本身是以酒店管理为主业,所以大部分的酒店项目当中(包括住宅项目)是不会有产权的。但有少量的项目采用不同模式。

  现场提问:四季未来在中国的项目中是否都会伴有品牌寓所进行销售?

  Miss Taylor:根据四季的发展计划,大部分酒店项目会引入品牌寓所模式,但也不会全部都采用,这也是需要根据项目的具体情况的,目前上海浦西、深圳、成都这三个地方的项目都是没有品牌寓所的。

  现场提问:在寓所销售部分,四季酒店的收益是通过股权的销售分配还是直接向开发商收取部分费用?

  Miss Taylor:对于进行销售的寓所项目,四季收益来源是包括销售回款,这部分我们跟不同的开发商会有不同的比例分配,此外还有品牌的冠名收益,及后续的管理服务收益。

  关治平:因为四季酒店的品牌寓所项目中四季是没有产权的,所以四季的收益来源主要是来自于品牌冠名收益。我们用“四季”品牌是有授权的,在项目销售过程及后期的管理服务中,四季酒店给我们提供协助,我们则支付相应的顾问费用。

  Miss Taylor:我们相信中国的高端消费者有意向购买四季品牌寓所项目,说明他对于四季的品牌价值非常认同。如果要以数据说话,四季酒店在北京的品牌公寓项目,在短短的18个月里面销售超过了一半的公寓套数。因此,我们对上海浦东项目的销售充满了信心。

  现场提问:浦东四季酒店的房价会不会是整个上海最高的?

  Miss Taylor:我们相信这个项目是最特别的,所以我想在价值方面也会有所体现。

  现场提问:能否举例说明,四季酒店品牌寓所可以给消费者带来哪些其它竞争对手不会提供的服务?

  Miss Taylor:首先四季酒店品牌寓所最特别的一点就是,它永远与酒店紧密相连,因此当你决定购买四季品牌寓所,从进门那一刻开始,感受到的不是一个冷冰冰的物业项目,而是真正的五星级酒店体验,这与其他豪宅是完全不同的。

  以后上海四季品牌寓所的业主,可以便捷地享受到四季酒店的所有设施和服务,包括SPA、健身、餐饮、礼宾、前台及定制菜单式服务等。

  另外,四季的服务特别人性化,人性化的程度是其的酒店品牌无法比拟的。服务非常细致但又不会让业主感到唐突,服务生只会在你需要他的时候才会出现,。

  白保罗:四季酒店的服务并不是说我开一张清单告诉你我会给你提供1、2、3、4、5、6个服务就可以完全阐述,他的优越之处其实是来自于服务的质量,也正因这样令四季酒店的服务区别于其他酒店,成为酒店业内的标杆。

  所以当你入住到四季酒店或者拥有一个四季品牌寓所,你完全可以有信心得到想要的任何服务。

  现场提问:根据现在计划,上海是少数同时拥有两家四季酒店的城市之一。是不是四季认为在浦西四季酒店的运营情况不够好?

  Miss Taylor:上海浦西四季酒店早在2002年开业,目前酒店业主已经换了东家,新东家对这个酒店有很宏观的计划,因此浦西四季酒店可能会有一些变动。然而这并非是四季酒店选择在上海开两家店的主要原因。

  我们认为,像北京、上海这些国际化大都市,客户群体及各区域的客户需求都不同,为了满足不同需求客户的要求,四季选择在这类城市多开几家酒店。

  不只是在中国,像在洛杉机、旧金山、芝加哥、伦敦等,所有你可以想到的全球化大都会城市,如果现在只有一家四季酒店,在未来你们可能会看到有第二家、第三家出现。

  伊斯坦堡就有两家四季酒店,在最近旅游时尚酒店排名中,他们都是最优秀的。

  现场提问:四季还会继续管理浦西四季酒店吗?

  Miss Taylor:四季酒店在浦西的业务照常进行。

  现场提问:四季目前似乎把市场重要发展方向放在新兴市场,四季对新兴市场的发展判断如何?四季在欧美发达市场的拓展步伐是否会相对放缓?

  Miss Taylor:四季酒店出生在加拿大,成长在北美地区。在地图上可以看出,在过去30年里,四季酒店已经覆盖了加拿大和北美地区所有主要的城市。

  同时,目前四季酒店在美国的发展步伐并没有放慢,还会有很多新的项目要陆续面市。像在美国西部迪士尼里面就有一个酒店项目在施工,这会是全球第一个在迪士尼里面开业的品牌酒店,而且这次是迪士尼指名要与四季进行合作。

  去年,我们在华盛顿的两个城市也新开了两家四季酒店。今年夏天,我们也将会在加拿大多伦多市新开第二家四季酒店。同时在美国加州地区也在加快步伐建造两个度假村项目。

  对四季酒店来说,欧洲地区也充满了发展潜力。目前四季酒店已经覆盖了欧洲大部分的城市,未来还将有更多新酒店开业。

  同时,在俄罗斯地区,我们有两家酒店已经进入施工跟装修阶段。其中,圣彼得堡酒店会在今年年底开业,阿塞拜疆的新酒店也会很快开业。在中东地区,我们也有许多新项目正在发展中。

  新兴地区是我们非常看重的市场,包括像南美地区、中国地区、印度地区,都会有许多新项目不断开发出来。

  现场提问:此次与四季的合作,是否意味着瑞安建业未来在产品和品牌的发展上,或是市场策略方面会有一个较大变化?

  关治平:瑞安在房地产业的定位向来都是走高端住宅路线,目前大家可能也知道我们与酒店合作方早就开始有新的尝试,包括新天地的朗庭酒店、浦东的四季酒店等。

  至于我们将来是否会和四季有更多的合作项目,答案是绝对肯定的。同时四季品牌寓所的产品线受到公司内部的重视,也是我们接下来想要大力发展的方向之一。

  Miss Taylor:我们会在各个地区不断地尝试和挖掘新的合作机会。有一点可以肯定的是,我们和瑞安的合作基础非常牢靠,只是我们需要找到合适的地点及合适的时间,就会展开我们下一轮的合作。

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