编者按:火热的夏天,房地产行业的聚焦点再一次回到海南,一个放在火炉上烤的论坛。
8月8-11日,2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开,围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”,我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等,并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
观点网 梁嘉欣 商业地产的热度依然未减,且一直不断在升温。自2010年房地产调控伊始,住宅受限,大量的资金纷纷转入商业地产。至今,调控未尽,商业地产向上的趋势依然在持续,大量商业地产项目不断崛起。
相较于住宅地产,大家对商业地产投资的未来明显更为看好。
“2011年,随着调控政策的深入,住宅市场比较疲乏,零售物业开始较为活跃,因为政策敏感度较低,颇受投资者青睐。国家统计局的数据也显示,2011年住宅销售增幅约10%,而办公楼和零售物业却分别增加了26%和13%。”易城中国总裁祝惇若近日在接受观点新媒体专访时指出。
而城市综合体明显是此轮商业地产投资的热点。祝惇若称,预计未来三到五年,城市综合体会大量出现在市场上。但其亦提醒,城市综合体出现井喷状态的现象值得警惕。“商业地产没有大家说的这么乐观。”
面对迅速热起来的商业地产,祝惇若的担心并非杞人忧天。包括万达董事长王健林日前亦指出,对目前中国商业地产的前景比较担忧,因其并非在一个合理的速度之下发展起来,而是住宅调控以后造成了一拥而上。
正是一哄而上,让眼下蓬勃发展的商业地产前路暗藏更多的挑战。在此情况下,祝惇若指出,为了抢占市场先机,开发商的战略变得尤为重要。
“我觉得商业地产发展下去,未来一定要细分化,产品定位明确,产品类型多元化。哪个开发商在细分市场占得先机,就可以在未来的市场中占据有利地位。”祝惇若称。
与此同时,在接受观点新媒体的专访过程中,祝惇若亦详细地介绍了目前国内商业地产的发展情况及其看法。
以下为观点新媒体对易城中国总裁祝惇若先生的采访实录:
观点新媒体:能否简单介绍一下全国四大城市商用地产交易情况的现状?主要呈现哪几大特征?
祝惇若:从定义上来分类,商业地产包括写字楼、零售商业、工业,酒店、仓储等。就写字楼而言,2011年中国写字楼市场创造了新高。北京最抢眼,租金增长约35%-40%,超过上海、广州和深圳。上海2011年增长了15%-18%,深圳写字楼租金增长与上海相似,广州比较平稳。现在北京、上海、深圳三个城市空置率较低,大约在5%-7%左右。
根据易城中国今年的一季度报告分析,北京、上海、广州三个城市甲级写字楼的租金环比涨幅达5%,同比增长10%。北京的平均租金达273元,而上海、广州、深圳平均租金分别为297元、178元、128元。
2011年,随着调控政策的深入,住宅市场比较疲乏,零售物业开始较为活跃,因为政策敏感度较低,颇受投资者青睐。国家统计局的数据也显示,2011年住宅销售增幅约10%,而办公楼和零售物业却分别增加了26%和13%。
四大城市的写字楼目前供应偏紧,租金呈现上涨趋势,预计一线城市的写字楼在到2013年底前不会出现供应过量的情况。零售物业势头继续看好,无论是销售金额还是销售面积,仍将会继续保持上升势头。此外,商业地产目前的回报率确实高于住宅投资。
观点新媒体:自调控以来,商业地产就成为房地产企业新的方向,持续至今热度依然不减,如何看目前的商业地产发展?
祝惇若:现在调控越来越紧,住宅市场一冷再冷,我们看到一些发展商从住宅市场投资转向商业投资,包括办公楼、零售物业等。现在大家都在谈商业地产,有点一哄而上的趋势,而主要的投资热点就是城市综合体。预计未来三到五年,城市综合体会大量出现在市场上。
我们做过相关的数据统计,预计2011年到2013年,综合体新增供应量约6184万平方米,加上3000多万平方米的配套,到2013年底,主要大中型城市的城市综合体供应量达到1.1亿平方米,年复合增长率31%。
在这里我们对城市综合体的定义是,至少由三种不同业态组合一起,包括酒店、写字楼,商场、酒店式公寓等,单体面积在10万平方米以上。
城市综合体出现井喷状态的现象值得警惕。商业地产没有大家说的这么乐观,有一些开发商已经认识到问题所在,开始做一些布局的调整。
例如万达以前所做的万达广场,起步期就是销售,以销售来平衡资金。经过一段时期的发展,开始就采取组合店模式,布局开始多样化。到目前进入成熟期,其模式就是城市综合体,创造城市新中心,但它同时也在做一些调整。
而华润则是品牌差异化,在一线城市做万象城,中端消费城市则是五彩城,社区商业则叫欢乐颂。这些大的发展商已经认识到市场的供应量变化,并在做战略的布局与调整。
有人说商业地产的黄金十年到了,我不这样认为,商业地产还是有很大的挑战,因此开发商的战略非常重要。我觉得商业地产发展下去,未来一定要细分化,产品定位明确,产品类型多元化。哪个开发商在细分市场占得先机,就可以在未来的市场中占据有利地位。
观点新媒体:虽说商业地产不受调控的控制,但是商业地产也或多或少受到一些影响,尤其是信贷紧缩,在目前房地产市场调控依然不放松的情况下,您认为未来商业地产的这种困境是否会改观?
祝惇若:首先要明确,今天商业地产面临的困境并不是由紧缩或调控造成的,而是它的资产属性造成的。
商业地产是一种沉淀型的资产物业,不仅前期投资巨大,后期还要投入运营资本去支持,以及个性化、专业化的管理模式。这样到若干年以后,才可能有稳定的现金流收入,而后通过专业运营团队的运营增加品牌价值和使用价值。这样前期投入的资本在后期退出的时候,才能实现土地和资产的双重增值,这也是一个成功的商业地产的成长规律。
在当前信贷紧缩的大环境下,很多开发商由住宅开发转型投资商业地产,但有很多人还没看清楚商业地产的成长规律,根据其规律制定相应的战略规划再进入,而不是说住宅地产走不通了就走商业地产,这肯定会碰壁。
观点新媒体:目前不少开发商为了发展旗下商业地产业务,纷纷选择海外融资或私募基金融资等方式,您对此有何看法?如何看待目前商业地产企业的融资前景?
祝惇若:在发达国家市场,商业地产发展的基础是房地产金融市场。大多数商业地产持有者不是开发商,而是金融资本。我国因为房地产金融起步得比较晚,产品也不够丰富,现在主要以房地产信托为主,且相关法律也刚起步,投资项目也不广,风险的分散性较差。
国际上对持有商业通行的做法是REITs,但我们的REITs相关法律还是空白。从这个角度来看,国内发展商业地产,首先要改变环境,否则开发商缺乏资金支持的困局还会继续存在。
私募基金从两个层面来考虑,第一个是商业地产的发展前景。房地产调控带来大的变动,住宅开发受限,大家纷纷走向商业地产,这些都只是商业地产迅速发展的外因,只是表面现象。
城市化才是推动商业地产发展的原动力。现在城市化的潜力为越来越多的人所认识,从表面上看开发商由于政策调控,从住宅开发转向转向商业地产开发,其实真正的原因是开发商迎合城市化发展的趋势。所以,企业转向商业地产是必然的。
没有调控政策,商业地产也会发展,但现在因为政策调控,更推动开发商加速向商业地产转变,所以,从这个方面来讲,商业地产是值得期待的。
其次,商业地产的特点是投资大,收益时间长,同时资金压力也很大。所以,开发商必须寻找更广泛、更适合的资金来源。目前来看,开发商的资金状况日趋趋紧,相关数据显示,到2010年底,沪深上市公司的负债率均值为63.43%。在香港上市的内房企资产负债率均值为67.43%,这都是非常高的水平。
现在国内取得合适的开发资金还是比较困难,考虑到国内对信托的限制,房地产银根还收得比较紧,REITs又不成形,所以选择私募基金是现在很多企业度过难关的一个方式。
商业地产有自身的特性,项目的好坏会极大影响整个项目的收益水平,不像住宅,快速处理卖掉就结束了。从商业地产融资前景来看,主要城市的优质地段好项目且有着良好的商业运营能力,它的融资前景一定比普通的项目要好。
观点新媒体:最近看到一些观点,对开发商利用私募基金或信托来做商业地产不是很看好,觉得未来走的路会很艰难。包括恒隆主席陈启宗也曾经表示,不管怎么困难都不喜欢用信托的方式,因为会绑手绑脚。您对此是怎么看的?
祝惇若:恒隆不能作为国内开发商的代表,它走的是香港融资环境,渠道和法律环境完全不一样。现在商业地产唱主角的还是国内的开发商,但由于整个法律环境没有完善,融资基础没有建立,融资环境还是比较苛刻。
银行不借钱,又不能在国内发REITs,所以资金很有问题,企业没有选择,只能走私募基金这条路。
如果选择私募基金的方式,在商业地产中一定要看准项目,在一线城市主要地段,有好的品牌,有优良的管理团队在做,一点都不用担心。但大多数开发商不具备这四点,就没那么容易了。
观点新媒体:近期不少国内专注于二三线城市商业地产开发的公司纷纷表示,要逐步加大往一线城市发展,减少在二三线城市的投资。这种投资方面的转变背后意味着什么?此时转攻一线城市,市场的容纳量是否足够大?
祝惇若:其实目前中国的产业格局还是以大城市为中心的组团式格局,。一线城市如上海,北京、天津,广州、深圳等中心,然后是三大经济发展圈,还有成渝圈等。各类资源、高能级的产业还是往这些城市倾斜,尤其是一线城市。
二、三线城市无论从产业能级,消费能级、需求前景各方面来看,商业地产容量肯定不能和一线城市比。
从目前非常集中的城市综合体开发来看,二、三线城市中心城区以外的新城区产业能级非常有限,商业主体基本上是大型国企及一些中小型企业,但这些企业对整个商业配套的需求相当有限,支撑不了大型的城市综合体。
在这种情况下,如果在这些地方建几个大型的城市综合体,结果就是供过于求。因为高端办公楼、五星级酒店、大体量购物中心是城市综合体的主要组成部分,但在这些区域对此部分的需求却很弱,租户同样也会面临经营困难。有些开发商意识到这种局限性之后,会转向一线城市。但是一线城市的竞争更加激烈,一线城市的新兴城区可能还有机会。
不管怎么样,选址是决定项目成败很重要的一个因素,但这也不是最重要的,更重要的是产品品质、个性化和产品的升级。如果在模式上没有创新,产品组合上又没有亮点,设计上还有缺陷,最后就死路一条。做得好的产品,无论是在一线城市还是二线城市都是有前途,具有竞争优势。
观点新媒体:仅就近期观察发现,尤其在上海,经常出现商业物业的大宗交易买卖,且购买方多数为海外基金公司,这是什么原因?海外资金的不断涌入,对国内商业地产的发展将产生哪些变化?
祝惇若:2010年以来,国内资本在大宗交易市场上的表现越来越重要,到去年年底,国内资金占到全国地产大宗交易市场的一半。但近期,外资在大宗交易市场又开始活跃,尤其是在商业物业方面。
从区域来看,欧美投资者从2009年以来相对比较平静,亚太地区的投资表现较为活跃,且以新加坡为代表,这可能是因为本国的经济状况受到限制。截至2012年5月底,欧美资金在上海没有收购交易,而亚太地区的资金在上海就有三宗交易成交。
其实,从这些信息来看,外资对中国整体经济以及房地产市场未来还是持正面态度,而这种购买在某种程度上也可以缓解国内部分开发商的资金压力,一个项目被买走后,开发商就会有充足的资金去开发新项目。
然而,对国内开发商而言,更为重要的是能够完善商业地产运营的理念。外资买入以后可以增加国内商业地产的运营能力,因为它的购买模式比较成熟,包括资本运用模式、发展战略都值得国内开发商学习和借鉴。外资的参与,可以带来一些对商业地产开发和管理的新兴观念。
观点新媒体:在您的眼中,未来商业地产的方向是什么?商业地产运营商应该在哪些方面努力,以配合未来持续发展的需要?
祝惇若:未来商业地产发展方向,还是得从住宅市场限购、限贷政策说起。开发商把目光转向回报率更高的商业地产市场,造成现在商业地产市场火爆,但其实商业地产市场才刚刚起步。除了国家宏观调控政策之外,城市化进程加速才是使商业地产发展的动力和内因。
城市化率从目前50%要上升到75%~80%,这对于商业地产而言是一个巨大的需求,所以,未来商业地产发展前景一定是看好的。所谓城市化,就是产业带动人口聚集,进而带动城市成型的过程。在这个过程中,大规模的房地产开发和城市基础设施建设,都是和产业导入、人口导入息息相关,互相依托。
商业地产和住宅地产最基本的区别在于,住宅是通过快速销售实现现金流的平衡,而商业则必须通过长期的运营管理,使资产、土地双重升值,两种模式完全不一样。从这个角度而言,开发商必须在投资决策、规划和持续运营中下功夫。选址、资本结构、融资方式、融资成本、资本运用、风险考量等等,都是投资决策的过程。
规划则包括建筑规划、功能、业态定位等等。持续经营也非常重要,经营方式、租售方式、管理团队的导入与协调,还有绿色环境、人员管理,这都是未来商业地产发展的方向。
现在还包括全程服务商的导入。依托全程服务商的整合能力,把商业项目的价值链所需的各种服务环节,整合成一个高效率解决整体方案,从而最终提升商业物业的价值,同时也能够获得土地增值。
需要注意的是,开发商必须抛弃原来惯有的“重招商、轻运营”的观点。其实相比前期规划、定位、招商,项目后期的运营管理更为重要,房地产商后期所面对的难题更多,责任更大。开发一个大商城和城市综合体很容易,但是要管好它很难。
观点新媒体:中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天,您认为行业未来的可持续发展道路是什么?企业应如何达致发展与存续的平衡?
祝惇若:根据中国房地产的历史以及发展历程,我们认为现在的房地产市场在进入一个产业升级的阶段。所谓产业升级,从宏观上讲,是产业结构的改善和产业的协调发展,微观而言,就是产业生产和产业效率的提高。
纵观房地产历史,尽管只有短短30年,但经历了几个阶段:
1985年到1991年是初步发展阶段,土地使用制度开始改革。
1991年到1995年进入快速发展时期,开始有土地使用权出让,大量外资进入,城市基础化设施加快建设。
1996年到2000年是一个调整阶段,包括个人抵押贷款施行,住房制度改革,住房商品化,这是前期改革的深入。
2000年到2010年是繁荣阶段,商品住宅的销售成为整个房地产的核心。
现在我们觉得房地产面临整个产业升级的阶段,这个可以从国家、市场、企业和房地产交易四个层面大致看出。
国家第三产业的比重越来越重,老百姓的消费需求越来越高,这都是推动房地产产业升级,商业地产快速发展的一个因素;市场层面来讲,商业地产目前的量不及住宅市场大,但在租售或开工面积的增势均远远超过住宅市场;从企业的角度来说,很多住宅开发商从住宅市场转向商业地产,不单单是调控,更重要是因为城市化;从具体的交易层面来看,整个市场的大宗商品交易比较活跃,这是四个层面现象的支持原因。
我们认为未来房地产发展会有四个趋势:首先是产品细分化,商业地产一定会细分化。其次,资产运营由资本收益向现金流收益发展。因为资本收益原来就是把项目卖掉就收回,而现金流是长期持有,需要慢慢地运营。
第三,房地产金融业逐步完善,我们已经看到该业务在进一步发展。第四,房地产服务公司会越来越专业化和全程化,提供全程导入,全程参与。从这四个趋势来看,我们可以得出一个结论:整个房地产正处在产业升级的阶段。