　　成交量平稳放大：相比于东南沿海城市，西安房地产市场发展速度较为滞后，真正大规模发展是从2006年开始，之前商品房交易量较小。06年全市商品房成交面积400多万平；07年700多万平；08年受金融危机影响，全年成交400多万平；09年在多项因素刺激下首次突破千万，达到1234万平；10年在地产调控背景下仍然达到1270万平；11年3月限购令出台后刚需客户观望情绪加重，但下半年成交量开始反弹，全年共成交920万平。今年1-4月整个市场偏冷，但5月以来市场回暖，在推盘量加大以及积极定价的作用下，市场成交量放大，全月成交98万平。预计6月份成交会较5月份微降，经过5、6月份的洗盘，刚需消化较多，如果下半年持续"以价换量"的策略，成交量将有可能保持目前高位。

　　价格短期持稳：06年西安商品房成交均价仅3000元/平左右，08年以后突破4000元/平，09年均价快速上涨至5500元/平，10-11年一直盘整，维持在6000-6500元/平之间，但总体维持增长状态。去年下半年开始本地开发商开始降价首先是浐灞片区，降价幅度为1000-2000元/平；随后是经开区，从11年上半年的6000多元/平下降到5500-6500元/平，到了11月以ZH为代表的外来实力开发商开始领降，或有20%以上的幅度。今年以来由于供给量的增加，开发商仍然持续"以价换量"。近期降价幅度和优惠力度均有降低，但鉴于刚需已被洗去较多，加之贷款政策趋严，供需方预期不一致，因此预计短期内均价仍将持稳，未来不排除开发商继续"以价换量"。

　　去库存周期12个月左右，去化率提升：2011年以前西安房地产市场基本是供不应求的状态，08-10年的供给量基本都少于成交量100万方，但2011年限购令出台，加上09年市场火爆导致开发商大量囤地建房，11年全年供给达到1230万方，相比于当年成交过剩了200万方。今年1-5月成交量在400-500万方之间，供给量在600-700万方之间，目前库存在1300多万方左右。但由于西安预售条件相对宽松，项目在"正负零"就可以进行预售，因此去库存时间一般较短。今年个别新开盘的去化率从年初的60-70%已经上升到80%左右，全市去化率呈现上升态势。

　　需求结构中首置产品占比提升：西安房地产需求受刚需支撑，是典型首置首改为主的市场，144平米以下的成交比例达到90%，超过180平米的成交量进展4%。近几年来首置产品占比保持提升，从09年的20%-30%的占比提高到10年底的52%左右，这源于地产调控、经济发展以及外来人口涌入。

　　个贷利率保持在85折：西安地区银行较为强势，目前个贷最低折扣为85折，未来除非国家政策有变，否则大概率维持在这个水平。

　　土地市场尚不完善，勾地现象普遍存在：由于西安地产市场起步较晚，土地市场也较不完善，大量土地集中在区政府甚至街道办手里，这一方面造成了目前行业内勾地现象仍然时有发生；另一方面也使一些经适房、城改房等游离在成交统计之外，这部分住宅由于没有较为系统的统计，只能粗略估计占西安住宅整体成交的15%-20%左右。

　　市场竞争逐渐加剧，外来开发商占优：从目前的状况来看，西安市场上市占率第一的是ZH，第二名WK，第三名L，第四名JD，外地开发商以差异化的产品逐渐超越本地开发商。从区域角度看，由于西安向南发展，因此大量开发商聚焦南部，曲江片区、高新区和经开区成为最为热点的区域。

　　民生证券-房地产行业：成交放大，价格短期内持稳-“九州行”区域楼市专题电话会议第13场之西安