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由于刚需对不足以支撑市场，为确保行业未来的供求平衡、扭转当前宏观经济低迷态势，改善性需求有望于下半年“解禁”，以确保行业成交量的改善。

　　投资要点：

　　我们研判地产股整体走势的基本逻辑

　　行业政策周期是影响地产股整体走势的核心驱动因素，地产股在正向政策周期中往往能跑赢市场，而在负向政策周期中则表现低迷。而行业基本面情况则是影响政策周期演变的基础，判断行业政策取向首先必须对行业基本面有深刻理解。

　　扶持刚需政策出台是地产股上半年反弹的主要原因

　　上半年，WIND房地产指数累计涨幅达21%，而同期A股涨幅仅为2%，房地产指数大幅跑赢市场。我们认为，上半年扶持刚需政策的出台标志着行业政策从极度严厉转向合理微调，行业正向周期开启，是引发地产股反弹的主要原因。

　　下半年基本面弱势寻底趋势决定了行业正向周期将延续

　　基本面的持续走低使行业正向周期的延续成为可能。值得注意的是，由于刚需对不足以支撑市场，为确保行业未来的供求平衡、扭转当前宏观经济低迷态势，改善性需求有望于下半年“解禁”，以确保行业成交量的改善。

　　投资策略

　　政策松动措施与降息周期的叠加有助于房企上市公司业绩的改善，下半年行业有望迎来“政策+业绩”双轮驱动，我们维持行业“推荐”的投资评级。目前行业已进入集中期，龙头股在本轮调控中市场份额稳步扩大，上半年销售业绩显著领先行业，估值具备比较优势，具备行业最确定的投资机遇。

　　新时代证券-房地产12年下半年投资策略：改善性需求有望接力刚需，估值修复将延续

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