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当全民都在投机的时候，国家出台调控政策，目的就是让你清醒下来，让你好好走路，不要天天做白日梦。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 见习编辑 彭飞 随着各地楼市“微调”政策相继叫停，调控似乎还将继续坚挺下去。

　　在外界看来，高端产品将是此次调控的重灾区，但对观澜湖房地产而言，受此影响似乎并不大。

　　观澜湖房地产营销总监洪刚在接受观点新媒体专访时表示：“我们观澜湖在宏观调控政策中也受到了影响，但影响不会像有的项目那么大。观澜湖的销售一直比较稳定，不会因为宏观调控出台我们就走下坡路，市场一好我们就上去。”

　　洪刚还提到，观澜湖房地产的定位是一种生活方式和生活态度式的地产项目，其目标客户群均是已经完成财富积累，并实现财务自由的高端人群。

　　而作为房地产行业一线的营销人士，洪刚对调控政策出台以来产生的影响，以及对整个调控政策都有着自己独特的看法。

　　他认为，调控政策里面最严厉的是限购，这就形成了一种房票，这才是政策对房地产市场的最大制约。

　　但正是由于限购，才能遏制房地产市场中日益严重的投机因素。在洪刚看来，购房者的心态很容易受羊群效应影响，容易被投资者引导，大家刚开始是个自住者，在期待资产暴增心态的影响下，也逐渐变成了投机者。

　　而政府出台的一系列限购、限价政策，都是因为市场过热被迫出台的。他认为宏观调控就是让这些人更冷静，让投资者更加客观的看待房地产市场发展，让投机者打消投机的念头，因为只有这样才能让房地产市场健康持续的发展。

　　此外，对于那些因过度膨胀而在此次调控中举步维艰的企业，洪刚也表达了自己的看法。

　　他认为，有些企业在前两年因过度开发，过度乐观看待资金链，而当风雨来临的时候，很多企业就会断弦，但断弦不能怪风来得太猛，只能怨自己没有做好准备。

　　“其实，国家的宏观调控政策既是调控消费者，让消费者冷静下来观看，也是让过度开发的开发商检视一下自己，在未来发展过程中如何看待合理的投资回报和合理的发展，而不是用投机心态看待中国市场。”

　　以下为观点新媒体对观澜湖房地产营销总监洪刚的采访实录：

　　观点新媒体：现在观澜湖房地产板块的销售情况怎样？

　　洪刚：观澜湖的销售一直比较稳定，我们的销售收益也一直保持在稳定水平，不会因为宏观调控出台我们就走下坡路，市场一好我们就上去。因为我们的客户群不是依靠房地产的投机和投资来积累财富的，我们的目标客户群是已经完成财富积累，并实现财务自由的高端人群。

　　观澜湖一直在营造高端的圈层生活环境，我们创造的是一种圈层生活方式。目前国内大多数地产开发模式都是解决刚性需求，但每个阶层都有刚需。举个例子，我身体不好，我很喜欢这里的环境，我需要这种环境的房子，我想住在这里面，这个房子对我来说也是属于刚性需求的。所以，刚需其实是根据不同的族群有不同的定义。所以，观澜湖的定位是一种生活方式和生活态度式的地产项目。

　　观点新媒体：从10年楼市调控开始到现在，您认为对房地产市场有没有起到抑制作用？对观澜湖又有什么影响？

　　洪刚：肯定是有抑制作用的。因为调控政策里面最严厉的是限购，这就形成了一种房票，这个才是政策对房地产市场的最大制约。

　　我们观澜湖在这种宏观调控政策中也受到了影响，但影响不像有的项目那么大。比如说深圳限购，我们的房源虽然只剩下20套，这个时候就有房票限制。有房票的人宁可投资回报率更大的房子，所以我们的销售速度会减缓，但最终还是不会阻止我们的销售，因为观澜湖的项目能够满足我们的目标客群购置物业的需求，反而每年都有稳定增长。

　　观点新媒体：现在房地产调控也到了比较关键的时期，您怎么看这个政策走向？

　　洪刚：宏观调控政策针对的是整个市场，包括房地产开发商、房地产买家，而买家有投机的，有投资的，也有自住的。我认为宏观调控就是让这些人更冷静，让投资者更加客观的看待房地产市场发展，让投机者打消投机的念头，因为只有这样才能让房地产市场健康持续的发展。

　　因为投资者毕竟是短期效应，市场需要有投机的人存在，这样会推动市场向前发展。但是，当依靠房地产增值来增加自我资产的观念特别严重的时候，投资者也变成了投机者。

　　这就像股票一样，一定要赚钱，亏钱我就要闹事，老百姓也违反了市场规律。政府所谓的限购，限价政策，都是因为市场过热被迫出台的，目的是使市场更加健康、能长期稳定的发展。如果我是一个健康的人，你不用吃药，如果你发烧在38度，你可以通过物理降温慢慢降下来。但是，如果你发烧到41度的时候，你就烧疯了，或者会有生命危险。这个时候唯一的方法就是用重药，让你迅速降温，降温以后再慢慢恢复，所以我认为国家的调控政策其实是一个使市场迅速降温的过程。

　　观点新媒体：不少分析认为，今年下半年将是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为影响企业发展甚至存亡的关键，你怎么看待这点？

　　洪刚：宏观调控刚出台的时候，很多朋友都跟说很难、很苦，但也有很多朋友说政策好，为什么呢？因为，在调控之前，他是小开发商，根本没有权利和资格去与大的发展商竞争，动辄一块土地一开价就一百亿投进去了，小开发商就十个亿怎么办呢。

　　所以宏观调控一来，当时大量圈地的企业，没有为自己过冬储备粮食，造成的后果就由你自己去承担，而不是由政策承担，因为政策的出发点是好的。

　　有些企业在前两年过度开发，过度乐观看待资金链，而当风雨来临的时候，很多人就会断弦，但断弦不能怪风来得太猛，只能怨自己没有做好准备。

　　这些企业就是典型的把资本的概念用尽了，前两年很多开发商把资本这条皮筋拉到头了，随便一弹就断掉了，你没有弹性了，也就没有给自己留出弹性生存发展的空间。如果说政策不好，这是谁造成的，是因为你对市场的过度乐观，或者说你投机性太重而导致资金链断裂。那就不要怪市场，怪政府，只能怪自己没有“深挖洞，广积粮”。

　　观点新媒体：那么开发商在当前这种政策环境下，要如何面对这些情况，又如何做到发展与存续的平衡？

　　洪刚：我觉得这时候要做的就是舍卒保帅，因为这些企业当时步子迈得太大，如果要想继续生存下去，就要卖掉一些资产，就像绿城一样。这都是源于自己的过度开发、过度乐观、风险意识不够充分。

　　其实，国家的宏观调控政策既是调控消费者，让消费者冷静下来观看，也是让过度开发的开发商检视一下自己，在未来发展过程中如何看待合理的投资回报和合理的发展，而不是用投机心态看待中国市场。

　　如果仅以投机心态来看待中国市场就会让国外资本有更大的获利空间。因为你是在投机，别人就看重你的投机心态，给你钱让你做，最终获益的是他，但你却把自己的市场搞乱了。

　　观点新媒体：那么您觉得今年下半年的市场会是什么形势？

　　洪刚：我不是专家，而且我也没做过统计分析，我没有办法预测下半年的地产走势，所以，我不预测市场，但按照总体的经济规律走势，这个行业将来也会存在起伏。

　　我只能说从购买者的心态来讲，中国的房地产永远不存在最低抄底价，只要当你有需求的时候，就会根据自己的承受能力去购买。如果我今天买房子，等待价格翻倍，赚钱走人，这就是投机心态，而投机一定会让你眼前迷失。

　　购房者的心态很容易受羊群效应影响，很容易被投资者引导。大家刚开始是个自住者，在期待资产暴增心态的影响下，也逐渐变成了投机者，当全民都在投机的时候，国家出台调控政策，目的就是让你清醒下来，让你好好走路，不要天天做白日梦。

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