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65亿围猎城中村 名流置业武汉上演蛇吞象
作者: 曹萍     时间: 2012-06-28 03:04:03    来源: [ 观点网 ]

名流置业还是愿意参与武汉城中村改造的工作，这或许与城中村改造项目的低成本土地储备有着密切的关系。

　　观点网 曹萍 在湖北12万亿投资计划的利好政策刺激下，已初步完成全国化布局的名流置业也加快了其在武汉城中村改造项目的步伐，再次揽下武汉一城中村改造项目。

　　6月27日，名流置业发布公告称，为保障公司在武汉地区的中长期发展需要，公司董事会提请股东大会授权公司参与武汉长丰村“城中村”改造项目，预计总投资不超过65亿元人民币，其中2012年计划投入约20亿元。

　　长丰村

　　公告提及的长丰村城中村改造项目，地处武汉市硚口区西北部，西靠武汉市老工业基地和“汉正街”都市工业区，东隔长丰桥与王家墩中央商务区相连，项目建设用地面积约67万平米，规划建筑面积约240万平米。

　　今年1月11日，名流置业已经与武汉市土地储备中心、硚口区长丰街办事处签订了《硚口区长丰村集体土地房屋拆迁委托协议书》。

　　据此协议，名流置业将负责完成硚口区长丰村的集体土地地上房屋拆迁工作，整个拆迁工作将在协议生效之日起6个月内完成。

　　名流置业预计，获取整个项目的土地使用权需要的投资金额约65亿元，包括土地补偿款约12亿元；还建房建设等资金约23.5亿；土地整合、还建房公共设施及拆迁补偿等约24亿；后期相关税费约为5.5亿。

　　整个项目2012年度计划投入约20亿元，其余投资款项将根据项目进度逐年投入。

　　公告指，整个项目将采取分期挂牌、分期销售、滚动开发的模式，开发周期约10年。项目首期计划在2012年挂牌，2013年形成销售。

　　目前，关于长丰村城中村改造用地的腾退、拆迁的入户调查、拆迁安置补偿方案的审批等工作已经完成。截止2012年5月底，名流置业已经投入了4亿元用于前期启动、腾退与腾退补偿、控违及拆迁(含拆迁补偿)等工作。

　　也就是说从6月起，今年在项目拆迁及与挂牌前准备工作上，名流置业还需投资16亿元。

　　名流置业在公告里提到，该项目的资金来源主要是公司自有资金，但也不排除引进合作伙伴的可能性。

　　蛇吞象

　　名流置业认为，如果能成功获取该项目，将为名流置业提供新的土地储备，成为其新的利润增长点。

　　对于获得该项目，名流置业相关人士在接受采访时指出，参与城中村改造项目是公司的业务之一，这只是公司获取土地的一种方式。但对于项目资金等问题，该人士并未作出回答。

　　有分析人士指出，虽然整个城中村改造项目投资规模较大，但每年分担到的并不多。并称，截至去年底，名流置业的货币资金为21.67亿元，净负债率是24.12%，所以，名流置业还是可以承担这样一个项目的。

　　而对于该项目的前景，有分析师认为，这个城中村改造项目能否为名流置业带来利润，关键在于项目的吸引力。如果项目地理位置好，加上是滚动开发的模式，项目前景不会错。

　　但如果项目收益预期不好，不仅找到合作伙伴的概率不大，而且由于项目资金投入量大，名流置业还可能面临一定的资金周转风险。

　　事实上，即便项目预期不错，但由于是城中村改造项目，涉及众多关系，后期面临的风险因素仍有很多。这一点名流置业也有清醒的认识。

　　名流置业在公告中就指出，“长丰村村情复杂，现状建筑密度及容积率均较高，人均建筑面积大，拆迁成本和拆迁完成时间存在不确定性，并可能对公司项目开发进度造成影响；若拆迁进度延误，公司可能会承担一定的违约责任”。

　　事实上，根据规划，该项目地块将在今年内挂牌，但由于房地产项目结算的周期性，所以该项目近两年内可能无法为公司提供结算利润。

　　从另外一个角度来看，开发一个投资规模65亿元的项目，对资产总额为108亿的名流置业而言，无异于一次蛇吞象。

　　虽有分析说整个项目将采取分期开发的形式投入，每年投入的资金并不算大。但根据名流置业的规划，长丰村城中村改造项目2012年的投资额为20亿元。

　　而数据显示，名流置业今年一季度的营业收入仅3.21亿元，即便是2011年全年，名流置业整个营收为18.13亿元。除此之外，公司短期借款和一年内到期的非流动负债总计为10.17亿元。

　　除此以外，名流置业的利润水平从08年以来就呈现逐年下滑的趋势。从08年开始，其年净利润水平分别为3.14亿元、2.8亿元、2亿元和1.67亿元。

　　其2011年年报显示，截止去年底，名流置业的存货为58.4亿元，为其去年营收的3倍多。

　　此外，更有分析师指出，这几年并没有看到名流置业有几个有亮点的项目，社保基金也已坚持不住从名流置业撤退了。而分析师也多放弃了名流置业。据不完全统计，从2011年开始，已经几乎没有几家券商关注过名流置业。

　　低成本的诱惑

　　在如此高风险下，名流置业还是愿意参与武汉城中村改造的工作，这或许与城中村改造项目的低成本土地储备有着密切的关系。

　　09年武汉市发布文件，计划在3年内完成武汉二环内56个城中村的改造工作。在武汉城中村改造大户--福星惠誉之后，名流置业展开了其在武汉的城中村改造工作。

　　09年12月，名流置业与红骏马签署“城中村”综合改造意向合作协议书，公司作为该项目唯一开发商参与开发建设。从而获得武汉市汉阳区核心区域占地24.5万平米的项目，建筑面积约85万平米，楼面地价为1997元/平米左右。

　　2010年3月，名流置业再获武汉市汉阳区鹦鹉村“城中村”改造项目，用地面积约11.26万平米，可销售建筑面积约27.35万平米，最后折合楼面价为2281元/平方米。

　　2011年6月，名流置业再次以14.3亿元竞得武汉市汉阳区邓甲村城中村改造项目。总用地面积20.42万平方米，建筑面积约为75万平方米，楼面价1906元/平米。

　　据名流置业6月12日在投资者关系平台上透露，邓甲村城中村改造项目已经开工，将于年内投放市场。

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