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一个房地产企业的快速发展，大起大落其实是不利的，比较稳健的发展才是长远的发展。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 见习编辑 陈泽佳 今年以来，随着房地产调控的持续与深入，对于不确定的市场环境，不少房企都采取相对保守谨慎的策略，不求快速增长，但求稳定发展。

　　同样的，中骏置业副总裁李维对于今年房地产市场的发展以及公司在下半年如何稳定增长也有着自己独到的见解与表示。

　　李维认为，整个房地产调控未来的长期化和常态化是不会改变的，过去市场的大起大落如今出现的概率很低，总体还是平稳的态势。

　　他续称，相信接下来政府也不会出台更为严厉的调控政策，不过大幅放松的可能性也不大。

　　对于下半年调控或许会是两年以来开最为艰难的时候，中小企业该如何面对与生存，李维表示，关键要看整个房地产业进入到一个什么样的时期。

　　他认为，房地产快速增长，牟取暴利的时代已经过去了，现在企业的经营与管理成为期发展好与否的关键因素。房地产行业也已经进入优胜劣汰的时代。

　　他续称，优胜劣汰时期最显现出来的就是马太效应，强者越强，弱者越弱，直至被淘汰。而弱小的中小企业随着行业的逐渐沉淀，最终将被淘汰出局。

　　对此，李维表示，中骏置业并无此压力。因为中骏置业通过稳健的财务策略，灵活的融资手段，有效的成本控制，来维持公司资金链以及现金流的安全问题以达到平稳发展。

　　5月10日，中骏置业财务总监李少波在股东会后就透露，中骏置业今年可推售面积约135万平米，但为集团未来稳定发展，今年实际推出项目仅约70万至80万平米，目标销售金额40亿至45亿元，略低于去年的46亿元，其中大部分均会于下半年推出。

　　李维也持相似的意见，其称根据今年的市场态势，公司制定了一个比较保守的目标，销售只要求达到40亿左右，或者甚至会略微下调一点。

　　另外，对于发展与平衡，李维认为作为企业要做到四要，一是要有所坚持，二是要有所变化，三是要有所创新，四是要有所准备。

　　以下为观点新媒体对中骏置业集团副总裁李维的采访实录：

　　观点新媒体：今年以来，中国经济出现了急速的下滑，宏观经济调控也是一直持续了很久，现在也慢慢转向稳定发展，您认为在房地产行业在这其中会受到哪些影响？作为企业在这样的形势下应该怎么做才会更好？

　　李维：整个房地产调控未来的长期化和常态化是不会改变的，过去的调控更多的会造成房地产市场大起大落，不过现在大起大落出现的概率会比较小。接下来国家也不会出台更为严厉的房地产调控政策，不过大幅放松的可能性也不大。所以总体来说，未来还是比较平稳的态势。

　　而房地产企业在目前这种形势下的应对策略应该有两方面：一种是像负债率比较高的企业，他们还是要继续以价换量，保证现金流或是寻找一些谋发展的做法，例如，绿城出让股权给九龙仓，实际上就是在求生存求发展。

　　而另一种是经营比较稳健的企业，就要跟中央政府的宏观的经济政策保持一致，策略是稳中求进。中骏置业也是追求这种策略。

　　观点新媒体：随着调整的不断深入与持续，商业地产成为越来越多开发商发展的方向，您怎么看待目前整个中国房地产商业地产的发展？您觉得未来商业地产发展方向是什么？

　　李维：其实商业地产的发展这一年发展特别快的原因是是双向的，一是地方政府对城市综合体模式的热衷，所以支持开发商发展商业地产；二是过去的房地产企业更多是住宅地产，但随着人们对住房需求的不断提高，其自身的发展需要也需要商业，因此在双方这种配合下，整个商业地产的发展就“热度不减”。

　　不过在中国，一些城市的市场容量还是比较有限的，过度发展商业地产将会引发商业地产的泡沫。泡沫一旦产生势必引起市场问题，所以企业应该量力而行，适度发展商业地产。

　　商业地产带来的回报时间是比较长，如果过多的把资本投入到商业地产，可能会引起一些资金问题。如果资金周转或是融资能力一般的企业，做起来是比较困难的。当然商业地产本身也是能够带来稳定的现金流，如果做得好的话，在目前的市场环境下是能够抵御市场波动风险及住宅市场波动，为企业带来一定的收益。

　　中骏置业在商业地产方面会一步一步发展，不会大规模铺开，根据企业自身发展情况来发展，目前在北京世界城底下有3万多平方米的商铺，经营情况良好。另外在泉州、鞍山也做了一些城市综合体的项目。

　　观点新媒体：有分析称认为下半年调控是两年以来最为艰难的时候，不光是流动性负债率，融资也是影响企业发展的一个关键，您怎么看？在目前这种不确定因素居多的市场环境下，作为艰难的中小企业要怎么做才能更好的面对这种情况？

　　李维：其实认为下半年会是最为艰难的时刻主要基于两点：一是大量的信托贷款到期，下半年的第三季度可能是一个高峰期；二是房地产开发贷款现在还没有完全展开，政策面虽然稍微宽松一点，但几大银行对房地产开发贷并没有完全放开，因此对财务杠杆用得太过的或是负债水平太高的企业，下半年的压力会是很大的。

　　近期，楼市成交量也有所上升，不过这并不能说明房价下降，只是刚性需求的一个释放，因为是连续半年的积压，刚好对房价有所改变。能否一直延续下去，还有待观察。

　　所以中小企业该如何生存与发展，我认为关键要看整个房地产业进入到一个什么样的时期。过去，大家都认为是一个快速增长、牟取暴利的机会，那是因为土地增值的利润，以前房企拿地都很便宜，随着社会的发展，地价渐渐在涨，因此房价也跟着涨上去，土地增值带来的利润很多。而现在，土地制度是比较完善的，所以能够获取的土地增值的空间在逐渐缩小，而经营与管理日渐凸出一个企业发展的核心。房地产行业也已经进入优胜劣汰的时代。优胜劣汰时期最显现出来的就是马太效应，强者越强，弱者越弱，直至被淘汰。未来房地产业的利润将会走向社会的平均利润率，即这个行业并不再有过去的超额的利润，而是对企业的经营、管理及产品品质等要求就更高。

　　而这对于中小企业来说，资金、规模上都有一定的限制，生存与竞争压力都是比较大的。随着行业的逐渐沉淀，中小企业在这一轮的优胜劣汰过程中会被淘汰，逐步退出这个行业。

　　观点新媒体：您刚才也说到近期房价有所下降，总体上各大城市都在价格上有调整，那么您觉得未来降价会不会持续？怎么样看待下半年的房价走势？6月8日，央行今年以来第一次降息，此次降息对于处于调控关键期的房地产来说，会产生什么样的影响？

　　李维：房地产的调控持续了一些年，过去几年经验积累下来，未来调控使房地产出现大起大落的机率不太大，因此未来的房价应该是平稳的。而目前我们看到房价下降，实际上主要是因为刚需产品的占比上升比较多。改善型与投资型的产品逐渐在减少，这一部分对于某些房企而言，挑战是比较大的，不过这也是一种结构上的调整。

　　所以未来半年的房价趋势，不会再出现大起大落的现象，可能有时候会有所涨跌，但还会是在合理范围内。

　　关于降息，往往第一次降息是解决不了任何问题的，一定要降到合适的地方，这是一个过程，可能要连续降4、5次才会达到那个拐点，那时或许才会出现整个市场最终达到真正的平衡，现在只是还在处在一个调整的时期。

　　观点新媒体：中骏置业下半年在销售方面是否一些新调整，价格方面会坚持什么样的原则呢？

　　李维：我们计划性比较强，按照既定的计划来推进，在价格方面随行就市，中骏置业最大的原则就是坚持打造优良的品质，赚取合理的利润。包括推盘计划、价格策略等，都是按照原定目标与计划进行，现在的市场情况与年初预测的判断是一致的，因此基本上还是按照这样的方向走。

　　观点新媒体：截至目前，中骏置业总体的销售情况如何？

　　李维：目前来讲，因为上半年推盘量比较少，下半年加大推盘速度跟货量，预计上半年大概销售16个亿左右，上半年大概赚40%，下半年赚60%。年初，根据今年的市场态势，我们制定了一个比较保守的目标，今年销售达到40个亿左右，或者会略微下调一点，这要根据推盘的情况及市场的环境的变化来定。总而言之，

　　一个房地产企业的快速发展，大起大落其实是不利的，比较稳健的发展才是长远的发展。

　　观点新媒体：您刚才也说到了稳健的问题，当今是强调现金为王的时代，作为一个企业，在关于财务安全性来说，要怎么设置才能保证和平衡财务安全？在这方面，中骏置业有没有一些融资考虑？

　　李维：中骏置业主要是通过稳健的财务策略，灵活的融资手段，有效的成本控制，来维持公司资金链以及现金流的安全问题。

　　而稳健的财务策略是要设置合理的净负债率，我们是控制在50%-60%这个安全线以内，合理控制负债水平，包括在拿地等方面要量力而行，每年合理计划。

　　灵活的融资手段，主要是我们会充分利用公司在香港上市这样一个平台来合理有效融资。去年公司成功发行了人民币债，而今年可能会在境外银行贷款、成立一些房地产的私募基金，或者跟境外的市场基金合作拿项目等方面，我们都会做更多的尝试，目前这些工作也都在稳步的推进状态中。

　　有效的成本控制则是要坚持加强内部管理，做好年度预算，包括项目的建安成本、营销费用、财务管理的费用等全面的预算管理，从而来实现公司有效的成本控制，这样，整个公司才能够在很稳健、安全的情况下稳定发展。

　　观点新媒体：说到拿地，之前您也有说过今年会预留15-20亿用于买地，请问预留这个资金是基于什么样的考虑？另外，今年下半年会不会有一些拿地的计划？

　　李维：土地是房地产企业最主要的生产资料，合理的土地储备是房地产企业发展的基石，没有土地储备就没有发展。而我们的策略是不当地王，平稳发展。

　　目前中骏置业的土地储备大概是800万平左右，其中三分之二，即是500万平左右的土地在海峡西岸经济区，这是我们发展的一个基础。另外200万平在环渤海区域，还有30多万平在深圳龙岗的旧城改造项目。目前已经基本拆迁完毕，马上开始要进入报批、动工的阶段。

　　下一步关注的区域可能会是长三角区域，因为长三角经济发展还是比较有活力的，市场空间也比较大。不过，我们还是会坚持以海西为大本营，关注环渤海及三角区域，准确判断市场，适当的时机拿合适的地块。

　　观点新媒体：整个中国房地产行业在这种比较复杂的经济形势下发展到今天，您觉得行业未来可持续发展道路是什么？中骏置业在这样的形势下，应该怎么做才能达到发展与平衡？

　　李维：我认为，过去中国房地产越调越高的情况，最主要的问题就是没有把保障性住房搞好才造成的，因此中国房地产行业中央要把它调整好，那么保障房和商品房这两块，就是两手都要抓，两手都要硬。

　　而保障房要做好，怎么把它做好？那就是要做到公平、公正、透明。商品房也要管好，让市场能够形成规范，那么，整个行业才会具备一种很好的可持续发展，届时中央政府满意，地方政府满意，开发商满意，老百姓满意，皆大欢喜。

　　而对于企业来说，要有所坚持，一是坚持抓好产品质量，做好内部管理，做好稳健的财务等。二是要有所变化，要适应经济形势，市场，及时调整自己的战略以应对不确定的市场环境。，适应新的经济形势，新的地产形势，要做一些变化。三是要有所创新，在同一个市场中，要有不同的竞争力，根据市场变化，公司战略调整，不断创造出新的产品来满足市场需求。不断的创新才能立于不败之地。最后，是要有所准备，就是要做好各种各样的准备，机会都是只留给有准备的人。比如说中骏置业在上市之前，其实我们是做了大量的准备工作，当上市的时间窗口一打开，有准备的就能够完成上市。再如项目入市，在市场还不是很好的情况下，先做好一切准备，等到适当的最佳时机一到，适时推出市场，这样就会收获满意的结果。

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