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项目布局过于集中会导致公司分散抗风险效果不明显，如果一旦厦门整体市场不乐观，禹洲的销售将会被动。

　　观点网  见习编辑 彭飞 前五月31.55亿元的合约销售额，对一线房企而言，或许只是单月成绩，但在禹洲地产看来，这已实属难得。

　　6月5日，禹洲地产发布公司2012年5月业绩通讯显示，5月单月，禹洲地产录得合约销售金额约8.82亿元，环比增长13%，同比增长156%；录得合约销售面积约10.73万平方米，环比增长20%，同比增长245%。

　　1至5月，禹洲地产合约销售金额达到31.55亿元，合约销售面积为36.79万平方米；金额和面积分别同比增长116%和158%；同时，禹洲地产累计的认购未签约金额约为5.95亿元。

　　以禹洲地产年初公布的今年50亿元全年目标来看，前五月，其已完成近八成，这在上市企业中显得颇为耀眼。

　　暂不上调目标

　　在达到全年目标近8成后，外界都较为看好禹洲会适当的提高今年的销售目标。但在禹洲自身看来，目前讨论是否调高目标，还为时尚早。

　　“公司暂未有计划上调销售目标，但不排除将来作出适当调整。”这是禹洲地产主席林龙安在5月29日股东会后的表态。

　　禹洲地产投融资关系经理杨铎也向观点新媒体表示，前五月的销售业绩公司确实较满意，但是否会上调销售目标，公司当前暂无计划，不过在8月份公司公布中期业绩报告时，才会做具体调整。

　　杨铎续称，公司目前还是会继续执行年初制定的销售策略，在产品结构方面，主要推出以住宅为主的楼盘，辅之以少量高端别墅。

　　事实上，禹洲地产今年初制定的50亿元的销售目标，相比去年是有所下调的。2011年，禹洲地产的全年目标是65亿元，但最终仅实现合约销售额42.97亿元，完成原定目标的66%。

　　或许正是由于2011年未达目标的原因，禹洲地产今年初才在审视整体市场环境后，提出了较为保守的50亿目标。

　　但即便如此，知名评级机构标普亦曾于今年2月份指出，基于2011年禹洲地产销售表现逊于预期，因此认为禹洲地产今年50亿元的目标，还是显得过于进取。

　　如今看来，禹洲地产前五月的销售表现，显然出乎标普的意料之外。

　　“禹洲最近的销售表现确实比我们的预期好，这和其调整产品结构，销售价格较为贴近市场有关，以此来看，禹洲今年要完成全年销售目标还是有保证的。”标普分析师陆枫如是对观点新媒体谈到。

　　但是，陆枫在肯定禹洲近期的销售表现外，还提出了一些担忧。其称，在国内房地产调控短期内不会放松的环境下，禹洲是否能持续这种销售势头，还需进一步观察；同时，禹洲的项目过度集中在厦门、福州两地，这也是一个潜在的风险因素。

　　项目集中风险

　　事实上，陆枫的担忧也不无道理。据禹洲地产5月业绩通讯显示，厦门、福州两地前五月的销售额占比达到禹洲全部销售额的近9成。

　　在禹洲地产的大本营厦门，目前在售的项目多达7个，福州则为2个，而禹洲目前全部在售项目为14个。

　　对于项目过于集中的疑问，禹洲地产相关人士曾表示，禹洲的发展战略还是坚持在区域发展战略，巩固在厦门海西的的基本地位，然后才会在其他城市寻找项目进行渗透。

　　禹洲5月业绩通讯还显示，按合约销售面积计算，5月份禹洲地产在厦门住宅市场的份额高达11.2%。

　　禹洲此种策略在外界看来，虽然单个城市项目集中度高，可以使公司在管理、成本投入上更为方便，也能形成一定的合力助推项目销售。

　　但这种策略最为明显的问题是，项目布局过于集中会导致公司分散抗风险效果不明显，如果一旦厦门整体市场不乐观，禹洲的销售将会被动。

　　另外，项目过分集中在一个城市，还将导致整体销售均价下滑，侵蚀公司的利润率。

　　禹洲的5月业绩通讯就显示，今年其首5个月的合约销售均价约8575元/平方米，而2011年前五月的合约销售均价为10281元/平方米，同比下降约17%。

　　陆枫就指出，禹洲当前较好的销售势头，很大一部分原因就是原至销售价格下滑，采取了以价换量的销售策略。

　　林龙安也曾表示，公司的新盘虽没有降价，但推盘时已作相应调整，估计利润会受到轻微影响。如若扩大销售，利润不排除较过去几年更好，但相信可以做到薄利多销。

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