进军上海滩 莱蒙国际加速商业地产发展

作者: 彭飞 曹萍     时间: 2012-05-24 00:58:43    来源: [ 观点网 ]

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莱蒙今年会投入30亿港元买地，目前正在积极的准备进入上海，希望未来几个月能有一些实际效果出来。

　　观点网 彭飞 曹萍 “其实房地产是一个充满挑战的市场，我们不断地变化手段和工作方法，心情就像做坐过山车一样，做这一行也不容易。”莱蒙国际董事长黄俊康如是感言当前的房地产市场。

　　5月24日，莱蒙国际在香港举行了周年股东会。其后，黄俊康和莱蒙国际首席财务官林战、首席运营官陈风杨等高层向外界详细介绍了莱蒙目前的经营情况，以及今后在土地市场、商业地产等方面的发展意向。

　　林战介绍称，从1月1号到5月20号，莱蒙国际的销售金额大概是15亿港元(签约金额)，销售面积约11万平方米，相比去年同期分别增长120%和160%。

　　对于今年50至60亿港元的全年目标，林战认为，以莱蒙今年总体可售货源90亿港元计算，如果去化率能达到50%至60%，完成全年销售目标还是比较有信心的。

　　在外界最为关心的项目售价上，林战称，莱蒙1到5月份的销售均价是1.2万至1.5万港元/平方米，目前的整体销售均价同比大概下跌了10%到15%左右，但还是比公司年初的预期提高了一些。

　　黄俊康也提到，目前来讲，莱蒙的去化压力不大，因此不会像其他开发商那样运用团购方式去整体大减价。但是下一步会怎样，如果市场真的出现不好的情况，莱蒙可能也得这样做。

　　至于今年的推盘计划，黄俊康表示，位于深圳的水榭春天5期项目预计在6月10日左右开盘，总共推出1400套，而这也是莱蒙今年将推的第一个大项目；接下来会是杭州低密度的别墅，最终定价会根据市场做调整，到9月份的时候，常州的新项目也会入市。

　　而在土地市场方面，黄俊康坦言，莱蒙今年会投入30亿港元买地，未来几个月将是拿地的重要时机。其进一步透露，莱蒙正在积极的准备进入上海，目前正和当地政府沟通、谈判，希望未来几个月能有一些实际效果出来。

　　黄俊康当日还提到了莱蒙在商业地产方面的发展计划。其称，截止去年年底，莱蒙的自持物业约15万平方米，到2013年，能增加到23万平方米。而莱蒙的目标是到2016年，自持的零售物业面积大概达到60万平方米左右。

　　“不过，我们公司还是会保持零售物业和住宅的均衡发展，如果商业地产比重太大，对我们公司来讲也不太合适，但未来两三年内，我们还是会迅速把商业地产做大。”

　　以下是莱蒙国际周年股东大会现场实录整理：

　　现场提问：莱蒙国际的销售均价有没有下降？

　　林战：有一些，我们目前的整体销售均价大概下跌了10%到15%左右，我们1到5月份的销售均价是1.2万至1.5万港元/平方米。这也和整体市场行情一样，因为很多开发商新盘推出来的时候，价格跟去年同期比较都是下降的。

　　现场提问：那么平均售价降低的原因是什么？

　　林战：主要还是我们今年的高端项目没有推出来，如果高端项目推出来以后，会使我们的销售均价有提升。

　　另一方面，从目前的房地产市场来看，从春节到现在，其实整体销售是在持续增长，而我们现在的销售价格，比我们年初的预期还是提高了一些。

　　黄俊康：其实整体的单价，我们估计还是差不多，而全年的单价浮动也不会太大。现在我们的均价是1.2万到1.5万港元，但一些高端楼盘是5万港元/平方米，所以这也可能会影响我们最终的单价。

　　现场提问：莱蒙国际已经在售的项目，今后是否会进行降价促销？

　　黄俊康：我们在不同城市，不同区域的一些项目，已经降价了，这也符合现在刚需的需求。因为，大家都知道是银行政策针对刚需做了调整，我们也会顺应这个市场变化做适当的调整，目前市场上刚需和改善型需求还是非常多。

　　但是，我们今后会不会继续降价，这需要以后再讨论，而目前的均价也要分情况看。

　　现场提问：目前有很多开发商都在做类似团购的活动，莱蒙会不会有这些方面的动作？

　　黄俊康：我们暂时没有，虽然我们有一些区域有一些存货，但整体的库存量并不是很大。所以，目前来讲我们去化压力不大，而团购就是整体大减价，因此我们没有这个想法。但是下一步会怎么样，如果市场真的出现不好的情况，我们可能也得这样做。

　　其实房地产市场是一个充满挑战的市场，因为行政干预的东西太多了。我们不断地变化手段和工作方法，心情就像坐过山车一样，政府让你高的时候你就到顶，政府让你低的时候你就到底，忽上忽下，做这一行也不容易。

　　现场提问：今年莱蒙国际的可售货值是多少？对于全年目标，你们怎么看？

　　林战：今年公司新盘所有可销售面积大概是30万平方米左右，再加上去年年底剩下的项目，那些大概价值60亿港元，所以今年总体可售货源价值大概是90亿港元，而我们的销售目标是50到60亿港元，如果去化率能达到50%到60%，我们对今年的销售目标还是比较有信心的。

　　现场提问：目前莱蒙国际的现金有多少？你们预计拿地的金额又是多少？

　　林战：截止去年年底是62亿港币，到今年3月底大概有71亿港元左右。

　　黄俊康：我们预计今年会投入30亿港元买地，预计未来几个月是拿地的不错机会，因此我们会积极物色优质土地，增加储备。

　　而买地的区域还是会集中在我们比较熟悉的一些区域，像珠三角，长三角，京津。但是也不排除为了一些很好的土地，我们会跨越这些熟悉的区域去拿地。

　　目前我们的土地储备单价在2300元港币/平方米。其实，我们公司三年前就定下标准，我们不需要买最贵的土地，虽然中国楼市前景不错，但我们也会谨慎拿地。

　　现场提问：现在你们有哪些意向城市？

　　黄俊康：我们已经进入了常州和杭州，我们今年也在积极的准备进入上海，这也是我们今年考虑的。而在一些政策限制不是特别严重的三四线城市，我们也会考虑进入。

　　现场提问：那么在上海目前有没有具体的项目在谈？

　　黄俊康：我今天还不好说，不过我们正在四处考察，也在积极和一些地方政府沟通、谈判，我们希望未来几个月能有一些实际效果出来。

　　现场提问：在和政府谈判的过程中，有没有一些地方政府因为财政收入比较紧张，从而下调了地价？

　　黄俊康：这个情况有，因为政府没以前那么强硬了，也比较好商量了，地价确实有所下调。

　　现场提问：现在你们增加土地的方式有哪些？

　　黄俊康：其实各种情况都有，我们现在和政府也在谈，也有和大公司谈合作，还有一些小公司想卖地给我们，所以我们现在还是处于找土地的阶段。

　　另外，目前地产商去抢地的热情大大降低了，同时现在政府出让土地的金额降得也不是太多。以前我们拿一块土地，一般溢价率很高。但是现在土地竞争不像以前那么激烈，这样政府就不那么强硬了，对价格就有所放松。

　　林战：因为现在的楼价溢价率也没有那么高，不像2010年的时候土地被很多人抢，当时溢价率大概是200%至300%，所以毛利率就很低。现在从我们很多项目中就可以发现，土地溢价都不是很高。

　　现场提问：请问莱蒙国际在商业地产方面有没有一个比较长远的计划？

　　黄俊康：其实我们一直在坚持做商业地产，截止去年年底，我们的自持物业大概有15万平方米，到明年，我们能增加到23万平方米。而我们的目标是到2016年，自持的零售物业面积大概达到60万平方米左右。

　　不过，我们公司还是会保持零售物业和住宅的均衡发展，如果商业地产比重太大，对我们公司来讲也不太合适，但未来两三年内，我们还是会迅速把商业地产做大。

　　现场提问：您刚才提到的均衡比例有没有大概的数字？这些零售商业是自持还是出售？

　　黄俊康：我们会逐步增加，目前商业物业的租金占我们总利润的不到10%，我们希望在2016年能占到30%左右。但是这块占的幅度也不能太大，否则公司转动速度会比较慢。

　　林战：我们建的零售物业都是希望留下来的。

　　现场提问：那么莱蒙国际在写字楼方面有什么计划呢？

　　黄俊康：写字楼我们目前做了一些，但不多，主要还是自用，但是我们也不想持有过多的写字楼。因为，我们主要还是发展中高端住宅，而在这些中高端里面也有刚需和改善型的需求。

　　同时，我们还是会做一些综合体，而综合体主要是做零售物业。为什么我们不想做那么多写字楼，是因为写字楼增值的空间比较低，而零售物业增值空间还是比较高的，所以我们会持续增加综合体的开发。

　　现场提问：您说的综合体是把零售物业和住宅放在一起吗？这类综合体占你们销售比例相对住宅大概是多少？

　　黄俊康：我们的零售物业和住宅是一起开发的，可能还会包括个别的写字楼。我们也可能按照政府的要求，建一些酒店，丰富内容，但是主要还是住宅加零售。我们的综合体项目目前还是处于前期阶段。

　　现场提问：莱蒙国际会不会继续投入房地产基金？华盛莱蒙基金现在进展情况怎样？

　　黄俊康：这需要看情况而定，因为华盛莱蒙基金是公司跟合伙人做的，而这个房地产基金我们有需要的时候会根据具体情况而定。但是，做这些都是需要花股东的钱，所以我们在花钱的时候要把每一分钱充分利用好，怎样用最低的成本办最大的事。

　　林战：其实我们觉得，房地产基金在中国还是有很大的发展前景，这对我们来说也是一个不错的机会。

　　我们这个基金在2011年就做了一个项目，我们希望2012年能多做一些项目。但我们不会期待他突然间就变成很大的规模，因为很多项目都是通过很多年才能发展起来。

　　现场提问：2011年做的那个项目是针对莱蒙自己的项目吗？这个基金现在有没有找一些合资的项目？今后的发展方向又是怎样的？

　　林战：是我们自己的项目。因为刚开始我们自己的项目也有融资的需要，但之后这个基金公司会越来越对外。目前正在不停的找项目，包括公司以外的项目。

　　另外，这个基金的管理层还要控制公司的管理，所以今后要以一个合适的方法去操作，要不然这个基金就会形成自己的一个下属公司。

　　现场提问：之前有分析认为，到六月底，全国有60个大中城市会实现住房公积金的联网，联网以后，开发商的销售会不会整体上升？关于北京、广州今年内很有可能会落实房产税的说法，您又怎么看？

　　黄俊康：我想住房公积金联网更多是为房产税征收做铺垫，我个人觉得如果联网以后，用房产税来取代限购政策，更多的用市场手段取代行政干预，可能会让房地产现状更好。

　　至于房产税的试点，我也不好说，但是用市场的手段解决房地产的一些问题，确实会比现在的行政手段更好一些。因为，行政手段毕竟是特殊时期使用的，房地产市场不可能长期使用这些手段。

　　现场提问：你们觉得中国按揭、信贷环境今后会不会有所改善？

　　林战：实际上从今年一季度开始，信贷环境已经有了改善，今年整体情况会好很多，而且今年对刚性需求在按揭贷款上国家会放宽。

　　黄俊康：其实，今年年初的时候去按揭，银行也放不出太多的钱。但是，过完春节后就明显改善了，而且政策也做了微调，鼓励首次置业，银行给首次置业的贷款利率是85折，这也刺激了一大批刚需人群入市。最终也导致了三月出现的楼市小阳春，到四月份也还不错。

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