　　我从新加坡过来，在新加坡的时候接到我们陈总的一条短信，说让讲2012年的中国经济和房地产。我想今天给我出了一个比较好讲的题目，那我就讲一讲中国的今年的经济形势，今年的房地产。怎么样来讲这个形势呢？数据是最有发言权的。首先谈到宏观经济形式，这是国家统计局对今年一季度，整个宏观经济预警指数所做的一个图表，大家看到这个图表分了这么几个层次，最上面是过热，中间黄色是趋热，最中间围绕虚线的上下是稳定，再往下是曲折，再往下深一点的蓝色高过冷。根据国家统计局宏观经济景气指数所作的预警指数看，当前中国经济正在稳定地这样一个空间之内，既不过热，也不过冷。这是宏观经济预警信号图，红灯表示热，黄灯表示偏热，绿灯表示运行正常，正是恰恰好运行正常，浅蓝色灯是偏冷，深蓝色是冷。（PPT）大家看最右边的这个图，是2012年3月份第一季度，这里面只有三个浅蓝色的灯，就是偏冷，一个是工业生产指数，一个进出口额，一个是货币供应MR，其他的所有指标都在绿灯区，显示着中国经济目前的状况，整体运行平稳良好。

　　这个是整个宏观经济的目前状况。我们看了前面，这个图的前端，第一年的4月、5月、6月都有偏热的灯亮期，而我们现在是不冷不热。国民经济运行整体出现了缓中趋稳的迹象，今年一季度GDP增速只有8.1%，比较低。但是这个增速高于全国今年预计7.5的预期目标，也就是说今年经济增长的DGP增速，又可以呈现的一个情况是前低后高。从主要经济指标的增长速度看，规模以上的工业增加值同比增长了11.9%，这个11.9%比一到二月份回升了0.5个百分点，社会消费品零售增长是15.2%，它回升了0.5个百分点。数目增长8.9%，回升了2个百分点，货运增长12.1%，回升了0.4个百分点。这个是主要的经济指标，所有的增速比1到2月份回升，而不是再继续回落。

　　第三个就业继续增加，就是反映了实体经济是否活跃、是否趋冷的一个重要指标就业，我们看到一季度全国城镇新增就业300万万，同比继续增加，而不是减少。东部地区民工荒、用工难的情况没有明显的缓解，农村外出务工劳动力同比增长了3.4%。什么意思呢？当前宏观经济的整体情况，我认为是处于一个绿灯区。这个绿灯区显示着中国经济目前不存在太大的问题，也就是说我们没有必要对中国经济过于悲观，没有必要。大家注意到今年是很多地方政府的换届之年，我们看了一下，大概是全国的各个省份的一半省已经完成换届，还有一半省区市、直辖市，换届还没有完成，今年十八大之前会陆续全部完成。换届以后，新一届的政府仍然会推动当前经济发展的思路。今年又是“十二五”的第二年，大家也都知道每个五年计划的第二年，都是经济增长中增长速度相对比较高的一年，今年又是十八大中央换届。所以我相信今年的中国经济不会出现过于的悲观。我们的一些同行，普遍是悲观的，把中国经济看得很冷。但是我认为我们对中国经济发展，今年还是充满信心的，在整个经济区是在绿灯区环境内运行，没有太大的问题。说今年的宏观经济怎么样？就是这样的情况，增速前低后高。国家已经有预期说，今年的经济增长速度比去年可能要放缓，放缓到7.5，但是我们认为实际增速会高于这个增长速度，普遍的各个机构的预测是8%到8.5%之间，是这么一个状况，这是宏观经济。今年的宏观经济，简单说、概括说就是这样的。

　　第二个是房地产市场当前的情况，房地产的市场情况，我们也通过数据来反映情况，全部的数据都来自于国家的统计局。我们看到全国房地产开发投资增速在一季度增速达到23.5%，这个增速比去年一季度34%已经下降了10个百分点，就是房地产开发的增长速度的增长速度下降了10个百分点，这个增速下降可能还会延续。第二个，房地产开发投资增速下缓，东部地区下降最明显，西部只下降了1个百分点，东部下降了6个百分点。为什么这样？大家知道东部地区受调控政策的影响是最明显，首先是长三角，其次是珠三角，再次是京津地区，所以它们企业的经济压力相对更大，他们对未来得市场预期，相对来说更加不稳定，那么它们不确定性更大，所以他们对投资的积极性来看，还是非常谨慎，所以他们的投资下滑比较明显。

　　全国房地产开发企业土地购置面积的增长速度，今年一季度已经是负增长13.9%，而去年同期增长32.7%。也就是说开发企业由于对未来的市场预期不稳定，由于现代企业不稳定的状态，由于我们对调控的政策，还是处于动摇的发展阶段，开发企业减缓了开发投资的增长的具体表现，就是在拿地的方面，他的积极性有所降低。所以全国的房地产开发企业土地购置面积已经出现了负增长。但是我想今年土地的负增长，即使土地负增长继续延续，对开发企业的土地存量仍然还是比较大，这个不会有太大的问题。全国住房新开工面积的增长速度，今年三季度负增长5.2%，而去年同期接近20%的增长。开发企业在当天的形势下，不拿地，不开工，缓施工的一批企业开始出现。所以住宅的新开工增长速度出现了一个负的增长。

　　也就是说，我们看到的所有全面的指标，都是反映了房地产的市场的前端，前端供应端。供应端市场表现出来的前端市场的一个情况，就是收缩。末端市场出现的情况，我们看到的是全国商品房销售额的增长速度，今年一到二月份时候负增长21.9%，今年一到三月份是负增长14.6%，现在销售额和去年同期相比仍然是负增长，但是负增长的幅度相对缓解，商品房销售额在很很大程度上反映了成交价格和成交量的一个体现。全国商品住房销售面积增长速度，从今年一到二月份负增长16%，到一到三月份今年一季度负增长15.5%，负增长的程度似乎也有所缓解。这是全国商品住房的销售面积的增长速度，一到二月份是最低的，负增长16%，现在已经开始趋于缓解。

　　库存，大家都说现在看到企业库存量大，商品住房的代售面积1.9亿平方米，什么概念？说这个大家可能很多没有概念，就是2008年库存量最大的时候是1.8亿平方米，现在的库存量是1.9亿平方米。也就是说，现在开发企业的商品住房的代售住宅，库存量比2008年还要高。但是我们也看到一个情况，就是他在一到三月份是最高的，一到三月份的时候和代售面积的总量都有所下降，这是代售面积的增长速度，这是末端市场。末端市场我们看到的是进一步下滑的趋势，我们看到的情况似乎在趋缓，就是两端，一个上端、一个末端。我们看开发企业的资金周转速度和资金的流量，仍然是历史上不太好的时期，一季度开发企业的增长速度只有8.2%，仍然反映了企业的资金目前还是比较偏紧的状态。但是我同意陶冬先生的结论，随着前端市场和末端市场的变化，开发企业的资金紧张的状况会逐步得以缓解，因为投资开发前期收缩了，开始销售刚性需求的增加了，所以逐步得到衔接。从房地产的开发企业的投资额和销售额比重，开发企业的资金状况，这两个之比，我们看到的是126，就是他投出去的额，比他卖出去的钱还要多，这个数字是什么概念呢？比2008年最困难的资金压力的时期137略好一点，2008年企业资金链最紧张的时候，这个比值137，现在是126，略好一点。也就是说总体上开发企业的资金状况不乐观，但是今年开发企业和去年和2008年企业不同在于，2008年的时候，所有的开发企业，大中小企业所有的企业资金链都非常紧张，今年企业的情况是总体比较紧张，结构性差异很大，有的开发企业真的很紧张。钱压力很大，负债率比较高，融资成本高，但有一些企业，相对来说，资金压力并不是很大，结构性差异非常大。

　　（PPT）这是房地产市场的价格，商品房销售的价格，来自国家统计局的数据。红色是同比价格上涨的城市，70个大城市，蓝色的是同比下降的的。我们可以看到现在以价换量的，还是比较明显，70个大城市里面，它占到一半多点是属于价格同比下降。大家注意到这个图，我们国家统计局反映出来的价格变化，无论是同比上升，还是同比下降，都非常非常微小，微小到什么程度？大家看，这是一线城市，一线城市北京、广东、上海、深圳，商品房涨跌的幅度没有超过2%，负增长一点几。为什么会有这样的情况？我也在考虑，我们在媒体上反映出来的问题，经常看到这个项目打折10%，那个项目打了20%%，应该是降了20%的，怎么国家统计局的数字只有零点几的同比的增长，同比的负增长，就没有看到10%、20%的价格下跌呢？我想可能还是因为结构性的。这次的这个结构性，就是再一个城市有的项目价格下调了10%、20%，有的项目价格就没有调。可能就是因为它是一个结构性的，所以才导致这样统计的一个结果。所以我们看到一线城市的价格，同比出现了不到2%的负增长，这是价格的涨幅。这是所有的房地产市场的整体情况。

　　今年的房地产市场，在调控政策的影响下，我们寄希望于今年房地产市场是一个平稳之年，大概就是这样一个趋势。好也好不到哪里去，我们也不要没有理由对房地产市场过于乐观，也没有对宏观经济过于悲观，对房地产企业没有理由过于悲观，就是这么一个判断。企业、城市结构性差异特别大，就是今年房地产市场的特点，结构性差异特别大。

　　在这样的情况下，我们看到从政策层面上，国务院去年的中央经济工作会议上，再加上今年的两会都在提出来，加快普通商品房的建设和扩大有效需求需求。我想政府的决策，非常清楚地反映了政府的政策意图，一方面它说不动摇，主要是控制投资性需求不动摇，但是市场满足刚性需求、满足自主性需求，加大普通商品房的供应，这个目标还是很清晰的，调控市长的目的不是要扼杀市场，而是促进市场的健康发展。不希望房地产市场是靠投资需求和投机需求来支撑这个市场，希望的市场是真正的靠自主性需求来支撑这个市场，这个市场就相对来说比较健康。

　　在这样的一个政策和市场环境下，我认为房地产开发企业现在已经出现了四大变化：第一大变化，就是越来越多的开发企业采取稳健的财务模式，过去的开发企业都是冒进，我们过去的十年证明凡是冒进的企业，扩张的企业都是得意的企业，赚钱的企业。而现在的企业越来越谨慎，它的稳健财务模式，很好的地控制它的负债率，是越来越多的企业采取的第一个战略。这是第一个变化；第二个变化，由于我们整个房地产面临的外部环境的变化，所以品牌企业和专业化能力强的企业，在市场的占有份额越来越高。品牌和专业化能力成为企业提高竞争力一个核心的关键，越来越多的企业开始注重品牌的建设和专业化的建设。也就是说，这次市场的调整，使品牌企业和专业化能力企业强的企业获益，这个是第二个变化；第三，随着银行贷款的受收紧，尤其是对房地产贷款更加的收紧，很多开发企业现在越来越多的更多的注重直接融资的模式，所以在整个房地产的投资上出现了两个新的趋势，一个新的趋势是证券化投资，增长速度非常明显，信托、私募资金等等这些证券化的投资方式。第二个新的趋势就是商业地产的投资增长比较快，这样新的投资趋势出现，也使开发企业更多地关注直接融资的模式。第四个变化，就是开发企业型的越来越多的注重联合，过去单打独斗，拿地、找钱、开发、挣钱的路子，现在很多开发企业开始创新、开始联合，这个联合不仅仅体现在不同的开发企业之间的联合，更多越来越多看到开发企业和产业之间的联合，来实现多样化的投资来分散企业的风险。

　　所以我们想，随着这一轮的房地产企业的调控之后，我们行业在进行调整，调整以后，我们的行业将会出现新的变化和趋势。这是我想借这样的机会跟大家交流的，完成陈总的任务，今年的宏观经济市场、房地产市场就是这样的状况。我的判断和我研究的结论就汇报到这里，谢谢大家！