金科股份拟借款10亿元满足购地需要

泛海建设为武汉项目15亿信贷提供担保

北京丰科建地产再寻买家 挂牌价9.81亿

东风汽车附属剥离非主业 2亿转让房地产资产

恒隆地产将发行5亿美元票据 息率4.75%

南国置业拟投4.5亿联合开发武汉商住项目

不少业主透露，他们经常接到该两个改造办工作人员的来电，商讨签约问题，业主担心对小区的更新改造工作不利。

　　观点网 梁嘉欣 陈泽佳 建于上世纪八十年代初的南园新村，是深圳首批福利房小区。如今，历经近三十年风雨沧桑，小区也开始日益老化，坑坑洼洼的楼体走道，剥落的墙体，漏水的屋顶。

　　居民改造的意愿相当强烈。2010年，南园城市更新片区被纳入首批城市更新单元规划，成为深圳市六个重点研究片区之一，南园新村旧城改造项目一期是更新计划的组成部分。

　　仅从地理区域来看，南园新村紧邻华强北商务区，与深圳市委大院仅一条深南中路相隔，算是在深圳福田CBD的核心区域。

　　而根据规划部门提供的初步改造方案，南园新村改造项目东为松岭路，西连爱华市场，占地面积2 .7万多平方米，未来建筑面积共约20万平方米，包括住宅、公寓、商业配套和其它社会公共设施。

　　如此绝佳的位置，在眼下深圳尤其市中心土地资源日益稀缺的情况下，南园新村的改造当然也引起众多开发商虎视眈眈。而近日，佳兆业与万科就为此发生了一场“争夺”。

　　源起“南园新村”

　　事发于5月29日，万科周刊微博透露，深圳万科正式签约福田新项目，项目位于福田深南大道南侧，一期建筑面积约20.9万平方米。

　　随后，深圳万科亦正式作出回应，表示其已与深圳市恒豪实业有限公司于5月25日正式签署了南园新村旧城改造项目合作开发协议。

　　根据深圳万科提供的信息，目前，恒豪公司已与南园新村住宅区共计458个住户中的368户业主签署了《南园新村旧城改造补偿安置协议》，签约率已达80.3%。签约工作仍在继续推进之中。

　　工商资料显示，恒豪公司成立于2001年，法定代表人吴连山，主营房地产开发业务，该公司实际控股人为海航华南控股集团有限公司，拥有其51%股权。

　　双方约定，改造工程将由专设的项目公司--通博公司负责项目运作。深圳万科称，在南园新村年度改造计划审批完成并确认开发主体资格后，万科将负责该项目的规划设计、开发建设、后期物业管理。

　　对市场而言，大概这只是一则普通的拿地信息，意义估计亦只是万科终于回归深圳市中心。然而，这却引起了佳兆业的“不满”。

　　次日，佳兆业作出官方回应称，佳兆业集团于2007年已经开始了对南园片区的更新改造工作。

　　同时，佳兆业收购了南园片区内的丰隆实业发展公司，并与该片区内216户业主签订拆迁补偿协议，计划将该项目建成为支撑产业提升的商业、办公、酒店综合体。该项目暂定名为佳兆业环球中心，项目主楼建成后将成为深圳地标性建筑。

　　佳兆业表示，在公司开展环球中心项目更新改造过程中，南园片区的南园新村业主呼吁，为达到该片区的统一规划，提升片区物业价值，希望佳兆业将南园新村统一纳入改造范围，或作为佳兆业环球中心项目的配套用地，统一打造。

　　而据媒体报道，在南园新村小区附近，“佳兆业地产强势进入南园新村城市更新项目”字样的横幅异常醒目。佳兆业指出，公司已就南园片区进行了调研及改造洽谈工作，目前片区内整体签约工作进展顺利。

　　佳兆业的一纸公告，多少有点主权宣示的意味。

　　虽然佳兆业一直提及的均是“南园片区”，但对于南园新村亦有所涉及。

　　“我们没有跟佳兆业抢地。”深圳万科显得有点委屈。该公司相关人士向观点新媒体透露，虽然南园新村属于南园片区范围，但是与万科涉及的改造项目并不与佳兆业计划参与改造的重叠，皆因双方签约的公合作司并不是同一家公司。与深圳万科签约的是恒豪公司，而与佳兆业签约的是丰隆公司。

　　然而，这样的说辞依然未解开谜团：为何南园新村属于南园片区范围内，涉及的改造项目却不发生重叠？

　　深圳资深业内人士就此跟观点新媒体解释，虽然南园新村位于南园片区内，但南园新村内涉及的物业类型众多，包括企业单位楼、拆迁安置房及商品房等等，拥有的主体也不一样，所以负责改造的公司也不一样。因此，丰隆虽然宣称其将负责整个南园片区的改造，但未必拥有整个南园新村的改造权。

　　经过一轮查证亦发现，早在1995年，丰隆集团有限公司确实取得深圳市福田区南园新村14－18号楼的拆迁立项，但该拆迁项目一直被搁置。至于恒豪所负责的南园新村改造项目，准确来讲，是南园新村西区住宅区，共拥有458个住户，与丰隆的拆迁立项项目并不重叠。

　　而据了解，南园新村目前共有20栋楼，现有近7000名住户，其中85%以上为租房者。换言之，在南园新村里，万科与佳兆业，只是“邻居”。

　　开发主体待定

　　虽然关于万科与佳兆业对旗下所属“南园新村”范围，有了进一步的明晰，但这并不意味着双方便都能顺利地参与到旧改的项目当中。

　　就在5月31日，深圳市区两级更新办公室透露，南园新村还未纳入城市更新计划，也远未到公开选择市场主体的阶段，因此哪家开发商将成为实施主体还不得而知。

　　福田区政府也表示，按照新公布的《深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》，出台前已申报旧住宅区项目的申报主体如审议通过可以继续申报更新单元计划，但万科合作方恒豪2010年的申报未被批准，因此恒豪也未获得这一旧改项目。这意味着，万科“深南大道南侧拿地”一说被否定。

　　事实上，早在福田区政府表态之前，深圳万科亦向观点新媒体透露，公司只是跟恒豪签了合作协议，这并不意味着万科就拿下了福田南园新村旧改项目，只是要等项目的开发主体确认之后，万科才参与到项目的改造开发过程当中。

　　然而，按照福田区政府的表态，与万科签约的恒豪也未获得南苑新村西区的旧改项目，这多少让人感到疑惑。

　　翻阅资料，由于房子破旧，小区环境较差，南园新村不少业主早就渴望改造，2008年，早在《深圳市城市更新办法》出台之前，业主们自发成立了“改造重建筹备小组”，并与多家有意向的开发商洽谈。

　　2009年，深圳市恒豪实业有限公司成为南园新村西区的改造商，并开始与业主签订补偿安置协议。直到2010年5月，南园新村西区453户业主中，已有322户业主与开发商之间就拆除重建达成了共识，签署了《南园新村旧房改造补偿安置协议书》及《委托书》。

　　按照城市更新办法有关规定，“占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建”，即可向政府部门申报列入城市更新年度计划。而恒豪实业有限公司当时向政府相关部门递交资料，申报年度计划。但并未获得批准。

　　福田区城改办彼时给予恒豪正式的回复意见是，鉴于市委、市政府要求对该片区城市功能规划进行重点研究，市规划与国土资源委员会已作出安排，故待该片区规划研究成果确定后再行申报。

　　按照实施细则，除了8个在2010年已经批准纳入计划的旧住宅小区外，实施细则实施后旧住宅小区的城市更新必须要由区政府来进行意愿征集、申报计划，并在确定计划和规划后再由公开方式选择实施主体，深圳市城市更新办已不再接受由开发商在内的市场主体申报的旧住宅区城市更新项目申报。

　　目前，福田区政府已经就南园新村的改造启动意愿征集程序，就在今年3月，并对南园新村16、19、20栋业主进行城市更新单元改造意愿征集。

　　相关业内人士指出，政府从由原来的市场化主导，变成如今介入到改造规划及主体的确定，主要还是为了避免在多家开发商在争夺旧改项目的时候，出现来回砍价等情况。且这些旧住宅小区的权利人相当分散，不如城中村那样集中，难以统一拆迁的意见，最后容易导致拆迁补偿条件谈不拢等等，拖慢整个区域的改造进度，也损害了开发商与业主的利益。

　　据了解，在收购了丰隆之后，佳兆业便在南园新村里设立了改造办公室，并在门口张贴着关于重建回迁的安置补偿方案。与佳兆业的旧改办公室相隔不到800米，即可看到恒豪公司所设置的旧改筹建办公室。

　　不少业主透露，他们经常接到该两个改造办工作人员的来电，商讨签约问题，业主担心对小区的更新改造工作不利。

　　深圳市城市更新办更表态，在2011年4月，政府就建议进驻旧住宅小区搞旧改的企业尽快退出，如果产生信访和维稳等问题将由区政府追究责任。福田区政府回应，南园新村旧改项目尚未申请更新单元计划，只有在更新单元计划审批后，方可启动实施主体确认程序。

　　深圳市城市更新办副主任谭权透露，未来政府在规划和计划完成之后，要确定实施主体，区政府还是会组织业主采取投票选举或评标等公开方式确定，那时政府已经经过利益博弈确定了一个拆迁补偿的指导标准，开发主体原则上就按照这个标准来补偿，协议由开发商和业主来签，但标准作为招标条件之一，此外开发企业可以对搬迁比较快的业主给予奖励。

　　深圳土地稀缺

　　时隔一年，恒豪不仅没有退出的意愿，还与万科签约，“开发商还抱侥幸的思想，从利益角度不愿意放弃。”深圳市城市更新办副主任谭权曾直指。深圳市中心土地稀缺，已是公开的话题。而南园新村所处位置却是如此优越，又是住宅小区，未来的获利升值潜力都非常大。

　　难得出现这样一块“肥肉”，谁都想争，谁都不想从嘴里吐出来。

　　有业内人士亦指出，毕竟恒豪在此之前为了顺利完成拆迁改造，游说小区的业主签署拆迁协议，已经花费了不少的精力，而且现在签约率已经达到80%，此时要求恒豪退出，就意味着他们之前所做的努力都白费了，他们肯定不愿意，此次与万科签约，更多是希望制造舆论压力，希望政府把主导权给他们。

　　但从目前的情况来看，恒豪希望成为南园新村西区的开发主体，也并非不可能。

　　根据福田区政府不久前颁布的《深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法》规定，“在《深圳市城市更新办法实施细则》出台之前，申报资料已报至区城中村（旧村）改造办公室，且符合《实施细则》要求的旧住宅区项目，作为历史遗留问题予以处理，由计划申报主体按照《实施细则》的相关规定提供资料，确认项目实施主体。”

　　南园新村的情况无疑非常符合上述文件对“历史遗留问题”的规定，站在这一角度，万科与作为南园新村旧改项目申报主体恒豪公司的合作，极有利于其成为项目的实施主体。

　　深圳万科透露，尽管恒豪之前的申请未获批准，但目前恒豪已经再次向福田区政府提交相关的申请，与万科的签约亦是在递交二次申请之后，因此公司对于该项目的改造开发还是很有信心。

　　虽然万科、佳兆业到底谁最终获得南园新村改造的主体仍不得而知，但相关业内人士指出，无论是谁做主导，如果缺少政府的引导，仅由开发商自行介入解决拆迁问题，所需要耗费的成本相当高，包括开发成本、拆迁补偿成本等等，毕竟南园新村里面涉及的物业类型众多，拆迁难度较大。对任何一家企业而言，都会构成不小的成本压力。

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。