　　近期我们通过实地走访重庆、成都地区的在售商品房、写字楼以及保障性住房，并与业内相关人士进行了交流，对成渝地区的房地产市场有了更加直观的认识。总体来说，成渝地区的房价泡沫相对较小，现阶段的购房主力仍为刚需置业，中高端楼盘降价促销行为较为普遍，另外值得注意的是，未来几年重庆、成都地区写字楼的供应量将会集中释放。

　　主要观点：

　　重庆房地产市场：价格松动，去化加速

　　1）土地市场：成交价格持续走低。从过去半年多土地成交明细来看，全国性大型房企与区域实力房企逆市拿地的现象并未发生，仅保利地产在去年9月份有一宗逾14亿元的土地购置，当地两大房企龙湖和金科均未新增土地储备。2）开发投资：体量较大，供给充足。2012年3月，重庆市房地产累计投资437亿元，同比增长32%；其中住宅累计投资305亿元，同比增长34%；当月住宅新开工与竣工面积分别达到584万平方米和321万平方米，均显著高于去年均值水平。3）供需关系：推盘量加大，去化率回升。2012年1月新批准预售面积首次小于当月成交建筑面积，标志着市场正式进入去库存化的阶段；而从去年8月开始，当月新推建筑面积与当月成交建筑面积的负值明显较前期放大，并首次突破-50万方，显示市场供求关系趋于改善。

　　成都房地产市场：价格仍处低位，销量明显回升

　　1）土地市场：供大于求，价格理性。从2011年3月-2012年3月，住宅用地、商服用地和商住综合用地的供应宗数和对应土地规划建筑面积均分别大于成交宗量和成交土地规划建筑面积；从成交土地楼面均价来看，2012年3月，住宅用地的楼面均价为4250元/平方米，商住综合用地的楼面均价为3794元/平方米，价格较此前有所回升，但总体仍维持合理水平。2）开发投资：保持稳定增长。从过去一年房地产开发投资的月度数据来看，月均投资额维持在150亿元左右，投资增速在17%-25%之间，房地产调控政策并未对成都房地产开发投资造成显著影响。3）终端市场：从量价齐跌向量增价平转变。从2011年3月-2012年3月，成都商品住宅成交均价从最高的9037元/平方米下跌到最低的7891元/平方米，跌幅超过10%；到2012年2月，商品住宅成交面积已经连续7个月呈现两位数的同比下降。不过从2012年3月份的数据来看，商品住宅成交面积为85万平方米，较去年同期增加51万平方米；成交均价为7993元/平方米，环比上涨1个百分点。

　　天风证券-房地产行业：成渝地区房地产市场调研纪要