　　香港物业租赁市场保持平稳。受惠于内地旅客增长及其他原因，商铺业务表现理想。由于环球经济疲弱，办公楼租金面对一定压力乃意料中事。欧洲为债台高筑而苦战，美国仍须解决楼市和失业问题，而与环球经济日益相关的中国亦难以独善其身。这对作为香港重要产业的金融服务业构成影响，因该行业非常倚重内地公司客户。很多银行裁员，租赁活动放缓，办公楼租金亦随之而下调。唯一的亮点是旅游服务业，并让一些如集团旗下的服务式寓所受惠。

　　在这情况下，本集团旗下投资物业的整体租金收入，仍能录得百分之七的升幅，商铺增长百分之七、办公楼百分之四、其他物业百分之十四。在办公楼市道疲弱的时候，集团去年初仍能以颇佳条款跟总部大楼的现有多层租户续签十年新租约，此举对我们作为业主来说诚属美事。

　　如过往所述，上海租金表现近数月转弱，其中一个原因也许是楼市疲弱所致。加上股市呆滞，带来“贫穷效应”(与“财富效应”相反)或“不快因素”，人们因而减低消费意欲。

　　不过本人相信此乃短暂现象，消费增长仍是中国大势所趋。

　　集团在上海的两个购物商场-恒隆广场和港汇恒隆广场，租金收入增长分别达百分之十四及百分之十五，以上海这个成熟市场而言堪称不俗。旗下办公楼租赁业务沉寂多年后，租金收入出现起色，但增幅尚未显着。港汇恒隆广场的住宅单位表现出色，租金收入上升百分之十三。以上三类物业均能保持稳定的租金边际利润，而恒隆广场和港汇恒隆广场这两个项目基本上全部租出。

　　集团的两个新项目-沈阳的皇城恒隆广场和济南的恒隆广场，其表现为人关注。前者捎来喜讯，后者业绩亮丽。如本人过往所述，皇城恒隆广场不仅在施工期间面对很多突如其来的问题，以致出现超支，并令初期收益率只有百分之四；即使开业后仍未见起色，情况到现在才好转。周边的修路工程已达至尾声，人流现正差不多回复至修路前的水平，租户生意额更胜从前。因此，该项目的租金营业额增长百分之十五，租金边际利润递增，溢利升幅达百分之六十二，但此乃比较

　　基数甚低所致。因重组租户组合而略有空置铺位，故租出率为百分之九十四。新租约租金平均增加百分之十，令人欣喜。虽然挑战重重，但所有数据均显示复苏在望。

　　济南的恒隆广场情况截然不同-由于未见激烈竞争，项目表现超卓；租金边际利润于二零一一年八月开业后四个月已锐增。其面积虽只超出皇城恒隆广场五成六，但租户销售额和项目营业溢利均是其一倍，租出率达百分之一百。

　　受市况所限，本集团主要附属公司恒隆地产只出售君临天下两个单位，但边际利润高达百分之七十八。该顶层复式单位每平方呎售价达港币五万元，此乃个别情况，正常情况下项目的边际利润约为百分之六十。

　　过去六个月，香港和内地住宅市场均出现许多转变，两者的成交量及价格皆未如理想。讽刺的是，集团虽然只在香港出售单位，但香港住宅市道对集团本地业务的影响，低于内地住房市场对集团内地商用物业租赁业务的影响。

　　香港房地产业分为一般住宅与豪宅两大阵营。集团早在一九九五年已决定弃前者取后者；这与我们只在内地兴建世界级商用物业项目的理念相若。集团不愿斗快斗多，只在边际利润和质量方面取胜。

　　回顾期内六个月，香港一般住宅成交量约为去年同期一半，而价格则持平；此乃经过连续两年涨价后，于去年夏季后开始出现的境况。同一期间，豪宅市道颇为沉寂；自本集团于二零零九年八月售出可观数量的单位后，价格便原地踏步，成交量低企。非豪宅单位的价格往往由于市场气氛转弱而下跌；但豪宅价格却甚具韧力，成交纵然萎缩但价格依然坚挺，原因之一是供应紧张，另一原因是许多豪宅项目确实有独特吸引之处。以君临天下及浪澄湾为例，尤其前者的海港美景罕有，令人向往。换句话说，一般住宅与豪宅的买家心态有别。

　　内地情况迥异。虽然本集团现时未有内地住宅销售，但该市场对我们的商用物业租赁业务构成直接影响。正如本人过往所述，当房价飙升时，部分房地产商便进军商用物业市场，这情况在过去五年最少出现两次，分别为二零零七年和二零零八年初，以及二零零九年底至二零一一年夏季。此等房地产商每每推高价格，令本集团难以买地。如今房价下跌成交萎缩，内地发展商

　　只能挣扎求存，应该暂时未会染指商用物业市场。这解释了集团于去年九月为何能一举购入昆明市中心一幅黄金地块，皆因内地竞争对手全部销声匿迹。

　　去年八月，恒隆地产于香港金钟廊的租约及续订管理合约招标中没有中标。我们自一九八一年政府首次推出该项热点物业开始，一直负责有关的物业管理。就财政而言，该物业带来的收益对本集团微不足道。加上项目已老化，需斥资作出大量维修及翻新；而政府是次定出的合约租期乃历来最短，并不值得我们冒险和花功夫。

　　展望

　　让我首先论述内地情况。虽然本集团迄今仍未直接参与内地住房市场，但我们无法再次回避这个问题。要在此时有信心地预测市场走势谈何容易。最佳的猜测是：价格基本持平、成交量将回升；相比过去两年，内地发展商会较容易获得银行贷款，但住房需求方面的规限不会完全撤销。这个评估建基于一个信念：中央政府于今年换班之际并不希望出乱子。

　　然而，数个因素的影响会在今年浮现，并有可能对住房市场和发展商带来冲击。举例说，自从保障房这项涉及数以百万个单位的政策落实后，首批单位将于今年稍后落成，虽然数量并非原先所想般大，但亦非小数目。其推出市场的时间可能稍延，但仍是早晚的事。此项政府建屋计划将导致民营房地产业收缩。

　　再者，部分城市现正施行房产税试点方案，倘全国落实推行，对住房价格的影响属未知之数；但基于大部分人均视置业为基本要求，因此房产税对交易量的影响不会持久。

　　基于上述种种原因，最有可能出现的情况是：现时那些负债累累的内地发展商仍可苟延残喘，可望他们大部分都不再染指商用物业市场，令集团在购置地块方面减少竞争。至于我们最终会否买地当然是取决于价格，而价格则取决于市政府的急切性，中央政府最终有可能协助资金紧绌的市政府纾困。

　　倘本集团决定增置地块，多会在二线城市进行；这是我们自二零零零年代中期的专注点。我们相信，这些城市的租金增长率，将高于一线

　　城市如北京或上海。可以肯定，两者均是无可取代的中国城市；除香港外，两地的商用物业租金将有可能置身国内最高之列。但基于多个原因，其租金增长率未必最高。

　　首先，一线城市的零售市场较为饱和；其商铺供应量充裕，租金亦已处于颇高水平。约六至八年前，许多来自邻近或偏远城市的人均会前来购物；如今，几乎所有主要品牌均随处可见，导致一线城市的部分需求正在流失。

　　另一方面，本集团现时专注的二线城市虽仍落后于北京和上海，但正急速地迎头赶上。其本地生产总值及工资增长率均较快，但其零售销量则从较低基数起步，因而有巨大的增长空间。倘若一九九零年代和二零零零年代是北京和上海的天下，那么二零一零年代将是二线城市的天下。集团现正兴建的项目均位于该等城市，其零售销量增长将置身最高之列。当然，以绝对值计算，除香港外亦再没有其他中国城市能与北京和上海看齐。

　　以济南为例，山东是中国最富裕的三大省份之一，但作为山东省省会，济南市于恒隆广场去年八月开业前并没有象样的购物商场。我们的质量与其他人相比，高下立见。

　　而事实上，在我们现正兴建项目的城市当中，其绝大部分的购物商场在规模或质量上均无法与我们相比。这个情况对于我们的业务发展甚为有利。我们固然重视北京和上海，但倘若数年前我们没有进军该等优秀的二线城市，今天的增长便很有限。此外，这些城市在中国为数颇多，足够让多个与恒隆规模相若的发展商分一杯羹。这意味着内地有无限商机。

　　香港的情况截然不同。虽然我们在内地和香港均采取同一投资理念，但两地的市场环境不同，运作模式迥异。

　　要成功买地，我们需要两大先决条件配合。首个条件是绝大部分潜在竞争对手(倘为全部更佳)皆欠缺资金，又无法或不敢借贷。由于大部分内地发展商均财政紧绌，这个条件实际上较易达到。出现此条件的最近两次例子为二零零八年第四季至二零零九年第二季，以及二零一一年下半年至今。

　　同一条件应用于香港，能达到的可能性远远较低。最后一次为一九九八年至二零零零年亚洲金融风暴爆发后，亦是我们最后一次在香港购置地块。

　　第二个条件是土地卖方必须求财若渴。在二零零八年底至二零零九年第二季期间，内地多个市政府便是处于这个境况。除卖地外，他们另一个主要的资金来源是中央政府，而今趟中央政府亦有可能向他们施以援手。

　　在本港，香港政府乃最大地主，但基于政治原因，决不可予人有廉价卖地之嫌，故经常把申请售卖土地表内土地的底价无理抬高，以至发展商许多年来均无法成功申请土地。只有在特殊情况如亚洲金融风暴爆发后，本集团方有机会买地。当时为一九九九年至二零零零年，亦是竞争对手欠缺资金之时，故两大先决条件俱备。经此一役，本地发展商经历过濒临破产的经验后，应已汲取教训。因此，于二零零八年和二零零九年的另一轮金融危机时，大部分发展商均财政稳健。由于缺乏首个条件配合，本集团在这些年来未能成功在香港买地。

　　鉴于内地市场往往较大，可提供更多买地机会，加上其经济增长远远较快，本人实在不能理解为何未有更多香港发展商专注发展内地市场。除了开拓新项目外，把低收益及成熟的香港投资物业出售，并

　　把所得资金投放在高收益及扩展中的内地市场，更是合情合理的审慎之举。

　　不论在内地增购土地的机会如何，我们手头上的项目足以令我们忙得不可开交。未来数年，我们致力确保现有项目能顺利完成。在这方面，我们庆幸陈南禄先生于十八个月前加盟，出任董事总经理一职。他来自营运密集的航空界，现已成功建立并强化本集团各项管理系统，有助我们面对未来挑战。

　　未来一年，我们预期租金收入升幅将与过去六个月相若，并将继续成为集团的主要收益来源。预计沈阳的皇城恒隆广场及济南的恒隆广场的收入增幅将持续向上，故集团营业额可望有较大增长。沈阳的市府恒隆广场预计于九月下旬开幕，以抓紧冬天消费旺季；其首幢办公楼低层区于明年落成，其余层数亦可望于后年启用；另外，无锡的恒隆广场购物商场亦预计于二零一三年开业。集团的未来确实令人振奋！