　　12年1-2月房地产开发投资同比增速较11年全年进一步回落，下降0.1个百分点至27.8%，连续8个月回落，后续仍将继续回落，但目前仍处高位，其中，住宅投资增速回落明显；新开工面积同比增长5.1%，增速达到了两年来的最低，其中，住宅新开工面积同比增速自09年10月以来首次为零；销量和价格继续回落，均出现自09年年初以来首次同比下跌；资金来源合计数同比上升16.2%，资金压力仍然巨大；另一方面，全国房地产开发景气指数继11年11月跌破100这一景气荣枯线之后再创两年多来的新低，行业下行趋势进一步明确。我们依然维持对板块的中立评级。

　　支撑评级的要点

　　1-2月，房地产投资5，431亿元，同比增长27.8%，增幅较11年全年下降0.1个百分点，但仍处高位，其中，住宅投资同比增速及占比总投资额分别为23.2%和68.4%，分别较11年全年下降7.0和3.4个百分点，回落明显；新开工面积2.0亿平米，增速下降11.1个百分点至5.1%，其中，住宅新开工面积较去年同期持平，增幅自2009年10月以来首次为零。

　　我们预计2012年的投资增速将在二、三季度下降至低位。

　　1-2月份全国房地产开发景气指数为97.89，比11年12月份回落1个点，自11年6月以来连续8个月下滑，并且继11年11月跌破100这一景气荣枯线之后再创两年多来的新低。

　　1-2月，商品房销售面积同比下降14.0%，较11年全年回落18.9个百分点；销售额同比下降20.9%，较11年全年下降33.0个百分点；销售均价同比下降8.1%，较11年全年下降15.0个百分点，涨势得到抑制；2月末，商品房待售面积30，526万平方米，较11年年末增加3，332万平方米，库存压力仍然巨大。我们预计后期市场仍将呈现以价换量的态势。

　　1-2月多项资金来源的同比增幅较前11年全年有所上涨，虽然房企近期受益于2次存准率的下调以及官方对于首套刚需房贷的支持，资金情况相对去年年底略有改善，但总体资金压力仍然巨大。1-2月自筹资金占比较2011年全年上升1个百分点至42%，资金杠杆率已经达到了2.36的历史低位。

　　投资评级和建议：

　　我们认为“限购”在短期内看不到退出的可能性，但是“限贷”较2011年有些许放松，针对首套刚需的地方微调或被放行。虽然1-2月中央叫停了地方的几次政策微调，但是市场情绪仍然得到了一定提升。我们预计未来几个月实体市场的调整和行业的整合将进一步深化，以价换量仍将是主流，我们维持对地产板块的中立评级，但随着近期地产政策微调频频，以及流动性的略微改善，成交略有回暖迹象，低估值修复和销售回暖轮番驱动板块，地产股操作性也有所增强，建议采取波段操作策略，重点关注行业龙头公司和前期超跌、估值具有优势的二三线地产股。

　　中银国际：房地产行业月度开发投资数据点评