　　合景泰富方面表示，在业绩期内，商业地产的销售贡献比往年有显著增长。其中，位于广州的纯商业项目科汇金谷持续录得突出的销售业绩，而位于广州珠江新城的商业项目天銮，11月中旬开售当天即录得逾100套的成交。集团亦推出位于广州的纯商业项目睿峰，也于苏州、成都、北京推出现有项目的商业产品，如服务式公寓、商铺等，促进经营现金流入。

　　据合景泰富主席孔健岷透露，2012年其销售目标希望比2011年的销售115亿元有少量增长，希望能达到120亿元销售。

　　他认为，今年楼市调控政策不会有太大变动，公司将灵活加推不受限购限贷影响的商业地产。

　　2011年，合景泰富在全国的6个城市拥有在售项目14个，但由于项目大部分位于限购区域，其住宅产品销售受到较大冲击。该集团去年初原本计划销售150亿，但最终下调到了100亿。而在其实际完成的115亿销售额中，39％是来自于商业地产的销售贡献。

　　合景泰富投资者关系部高级经理吴晓怡表示，今年可推货量约180万平方米，其中40%为商业地产。可供销售项目按年增5个至20个，其中8个为全新项目，包括上海项目4个及苏州、海南、成都、广州项目各一个。上下半年推盘节奏将较为平均。

　　而关于2011年年底负债比率61.8%，高於上年底47.7%，集团主席兼执行董事孔健岷表示，该水平仅较中期时约60%水平略高，在去年楼市艰难之下已属不易。

　　他认为，行业负债比率75%以下为正常，公司属偏低水平，未来希望可维持於约60%，具体仍视乎未来融资难度。

　　以下是业绩会现场答问实录：

　　现场提问：中央可能未来一段时间都不可能放松，那么合景泰富是不是会以多发展服务式的公寓方向来应对政策？

　　合景泰富主张拿地和开盘时间都比较快，请解释一下这样的策略做法？现在因为有很多开发商都可能会等到市场情况比较好时候再推盘，对此，合景泰富是有什么看法？

　　孔健岷：其实限购的放松是不太可能的，政策不会有太大的变动，限购令还是会继续执行，因此对政策会放松不要期望过高。关于策略方面，公司会在销售策略的灵活性上维持一定的销售量，即采用在比较灵活的策略调整来推行销售，这是公司在目前这个不确定的市场情况下做出的积极反应。

　　至于公司多发展服务式类型公寓以应对市场调控之说，其实商业地产销售方面在限购令还没有出台之前就已经部署了，这是公司的战略结构。而现在产品增多，只不过是适当增加了商业产品的销售，这也是两年前公司就已经部署的策略之一。

　　另外，关于开发和时间的问题，公司规定要求是从拿地到开工再到销售的流程时间是10或12个月。最主要的是现金流对公司有帮助，因为从拿地到土地款再到销售款在很短时间内能够完成对公司现金流，以及资金周转是非常有利的。

　　现场提问：公司认为中央是不会放松对楼市的调控，那么想请问在融资方面是否有压力？今年公司有很多的新盘推售，那么与2011年相比，开工量上会有什么样的改变，新盘开发量大约是多少？关于拿地方面，策略会不会转向一些二、三线的城市？

　　孔健岷：关于融资方面，在2011年公司尽量开发多种途径的融资渠道，例如，在境外银行成功的完成了一些不错的贷款，相对成本比国内低很多，另外也在去年成功发了一次债。因此，对于公司来说，集团要保持一定的灵活性，开辟更多形式的融资渠道，避免导致公司过分单一与依赖国内银行。

　　而关于开工量，2012年是要根据销售状况而定，相对总开工量暂时计划比2011年会略为降低，可能是100万或120万平方米左右，会根据销售进度来安排，主要的原因是对现金流的重视。

　　而新盘开发率方面，无论是开工量，还是销售量，我们还是主要要看销售情况，如果销售迅速，那么开工量就会增加；如果销售的速度由于政策的影响而放缓，则公司就会减少开工量，这就是公司的销售战略。

　　至于拿地策略方面，二三线城市公司一直都有留意，其实二三线城市的市场是很大的，对此公司可能会加强在二、三线城市拿地的观察与分析，在适当的时机考虑进入二三线城市。

　　罗兆和：补充一下关于在二三线城市拿地方面，事实上公司在考虑该地块时也会考虑能不能维持集团的毛利率和净利润方面的情况。

　　现场提问：公司的负债比率比2010年有所上涨了60%，这个负债比例是否合适？会不会通过一些更好的现金流的控制方式来降低资产负债率？

　　孔健岷：关于负债比例问题确实是有增长，但是目前从房地产行业总体来看，合景泰富在这方面还是偏低的，所以目前的负债比例是可以接受，房地产公司在75%以下的负债比率还是算比较正常。当然，未来公司希望能够尽量降低负债比率，增加资金周转。

　　现场提问：负债比率有所上升，那升幅有多少？公司想尽量降低负债比率，降低到什么程度呢？另外，今年的销售目标大概是多少，要怎么样来实现呢？2011年是很艰难的一年，那么对于2012年的市场，你们是怎么看待的？

　　罗兆和：关于负债率，是由去年48%增加到今年的61%，实际上中期负债表是60.8%，所以增加并不是很多。事实上，2011年房地产市场是比期望还要差，因此卖楼的速度也缓慢很多。尽管楼市情况不是很好，销售不是很理想，但公司控制负债比率也是相对还是减少的。2011年公司预计150个亿的销售，负债比率55个亿，然而最后把工程款控制在35个亿，减少了20亿。所以在这么差的市场环境下，公司的负债比率还是维持在60%的水平，这算是房地产公司偏低的负债比率的水平。

　　而销售目标，今年的目标与去年的是有一点增幅，去年是115个亿，今年预计是120个亿。

　　孔健岷：而今年公司销售市场的策略实际上还是根据市场的情况来制定策略，会比较灵活。公司的空间会比较大，因为这两年买的地都是相对比较便宜的，所以毛利率是比较高。因此，空间可以调整很大，根据市场情况对价格做一些促销，在维持利润率的基础上，根据区域和项目不同对价格作出一些调整，采取适当的促销措施，希望今年可以完成销售目标，而且是尽快实现目标。

　　现场提问：公司认为因为土地成本低，所以调整空间价格是比较大的，我想问一下空间有多大？

　　另外，认为二三线城市是要看毛利率才会根据情况去开发，那么这个毛利应该要达到多少才会去开发？还有负债的情况会不会维持在60%左右？

　　孔健岷：价格土地调整是公司以前买的土地相对于这两年买的土地比较便宜，所以销售价格是有一定的空间可以做调整的。至于多少呢，这要根据每个城市的市场情况，不同的情况有不同的做法。举一个例子，广州项目相对多一些，而成都项目可能会比较少，所以根据每个项目的位置不同，价格调整也不同。当然公司一定会维持净利润率，比如说中端产品我们是1.5万，高端产品是在1.8万以上，这也是要根据每个项目、城市的不同而作出不同的策略调整。

　　而关于二三线城市，公司在土地选择相对会比较谨慎，会根据城市的收入、GDP的增长以及人口的结构来做土地结构的调整。另外，公司是对二三线城市是有要求的，比如15%的利润率，所以也要看看二三线城市能否完成公司的目标利润，如果完成不了，那拿地就会相对谨慎一些。

　　或许二三线城市项目要达到利润率要求，除了地块成本以外，规模的大小也有很大的关系和影响，例如偏远的二三线城市项目规模比较大的，所以随着时间、土地的增值、物业的成熟度对价格判断也有一定的帮助。所以这跟一线城市的开发是有区别的。

　　而负债比率，60%是公司一直都想维持的数字，但这也要看当时市场，看当时市场融资的难度以及销售市场政策。如果政策放宽，而银根也放宽的时候，那么销售量可能有所提升，现金流回笼就会比较快，负债比率就自然会降低。不过即使限购调控不放松，继续维持，市场观望情绪也相对浓厚的情况下，公司还是有能力去维持这个负债比率。