保障房微利 首开股份京内的去化烦恼
作者: 曹萍     时间: 2012-02-16 03:37:54    来源: [ 观点网 ]

2012年首开唯一担心的还是销售困难太大，卖不出去的问题。

　　观点网 曹萍 50亿保障房定向融资的获批及以及所拥有的160多万平米的保障房体量，让首开股份一度成为受益于保障房概念的个股，但事实并非如此。

　　微利保障房

　　2月9日，首开股份公布2011年度业绩提示性公告，预计公司2011年净利润为16.5亿元，同比增长约22%。与前三个季度共约3.3亿的净利润相比，在第四季度，净利增长了13.2多亿。

　　对此，首开股份解释，这主要是由于公司的竣工交用面积及结算收入主要集中在第四季度所致。

　　与此同时，有数据指出，在2011北京房企销售额排名中，首开股份以122.36亿位于榜首，且首开的保障房销售额超过60亿元。

　　“公司去年合同销售的确是在120亿左右，但北京地区的销售只接近100亿，保障房60亿的说法偏差过大”，首开股份证券事务代表钟宁指出，“去年首开来自保障房的销售不到12亿，约占整个销售的十分之一”。

　　他介绍，目前首开股份的保障房规模在160万平方米左右，未来公司也会继续努力做一些保障房建设。

　　保障房或许也在某种程度上影响了首开股份的销售。东方证券分析师杨国华指出，“2011年首开销售较年初计划低的原因之一是商品房市场整体低迷，另一个原因是保障房交接进度未达预期。原计划3个项目交接，实际仅完成1个。”

　　但也有人士并不认同。分析认为，虽然首开作为国企，承担了北京市大量保障房建设任务，但开发商参与保障房建设对业绩的提振是很有限的，更多的是出于对维持经营规模、维护政府关系、改善融资情况的考虑。

　　而首开因保障房建设在融资方面得以改善的局势非常明显。2011年，首开以保障房之名获两笔融资共计93亿，其中向银行间市场交易商协会申请的50亿元定向债务融资工具已经获批。

　　去化之忧

　　在保障房对业绩提振作用有限之外，2011年，首开股份的北京结算项目近百亿，在120多亿的销售中占比80%以上，主要结算项目是璞褆、常青藤、智慧社、国风上观、首开铂郡等项目，京外的结算主要是苏州悦澜湾项目。

　　首开股份认为，在去年调控大环境下，取得净利同比增22%的业绩已经很不错了。

　　为了完成这样一份“不错”的业绩，首开股份也展开了多方面的努力。钟宁介绍，“早在去年4月，首开就开始在价格上进行调整，之后就对未开工项目的户型上作出调整，明确指向小户型”。

　　首开并不讳言，“特价、团购、优惠、送配套，开发商能用的路数”，首开都用过。除此之外，在销售进度、开发进度及项目周转上，首开也早早就做出了调整。

　　但据北京住建委网页显示，即使去年主要结算项目之一常青藤的销售均价前后相差近2000元/平米，首开北京项目的去化率也仅接近50%。

　　而受2010年以来新开工面积增大的影响，首开股份目前的存货也有一定的数目，尤其是北京。

　　钟宁称，目前，公司北京已经取得预售证未售的规模为40万平米，加上后期正常拿到预售证待售的项目，首开货源充足，所以，2012年首开唯一担心的还是销售困难太大，卖不出去的问题。

　　首开作为传统型京内开发商，对京外市场的品牌影响力较低，且首开在京外的项目大多是在2010年之后才扩张得比较快的，从业绩贡献上来看，京外项目要在之后几年才会有明显体现，因此首开业绩的重点仍是北京，北京存货的去化也因此显得尤为重要。

　　鉴于此，首开在去年的基础上，将2012年的新开工量下调了15%-20%，预计今年新开工面积在200-210万平米左右，而全年的可售货量约200亿。

　　但首开股份证券事务代表钟宁也承认，从2012年开始房企的销售来自2011年或者自当期的销售，开发商很难预计公司业绩的增长速度。

　　有分析则指出，去年三季度末，首开股份的预收款项余额为138.65亿元，即便后期销售回款进度有所下滑，其2012年的业绩锁定程度仍然较高，所以，基本不会影响到首开今年的利润率。

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