深圳城市更新办法实施细则“二三议”
作者: 李宁     时间: 2012-02-08 01:11:25    来源: [ 观点网 ]

城市更新办法除了要维护城市的繁荣外，更为重要的是保护被拆迁人的权益。

　　观点网 李宁 寸土寸金的深圳，近年来土地市场已基本上由公开出让转换到城市更新领域，而城市更新细则的出台，也为深圳房地产市场今后的发展提供新的方向。

　　2月7日上午，深圳市政府举行《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会，会上就《实施细则》的重点内容做出解读，同时回应了外界关注的热点问题。

　　细则

　　早在2010年12月，深圳市政府就对《深圳市城市更新办法实施细则》开始公开征求意见。

　　2011年5月26日，深圳更新办表示，《深圳市城市更新办法实施细则(征求意见稿)》已进入最后的修改完善阶段，预计于当年中期出台。

　　今年1月21日，深圳市政府以2012年1号文的形式，正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。

　　《实施细则》里，更新包括综合政治、功能改变、拆除重建三种类型。《实施细则》规定，在坚持“市场运行”原则的基础上，对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目，适度加大政府组织实施的力度。

　　具体而言，包括了：深圳城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。

　　另外，《实施细则》不再允许开发商自发进驻小区设立各类“改造办公室”、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议。

　　深圳市城市更新办公室副主任谭权表示，在计划和规划审批方面，政府都已进行了整合简化。为了提高效率，原来每年一个批次，年底做计划报批准，第二年实施。这次在2011年动态申报，任何时间申报主体都可以进行申报，并且随时受理。

　　针对城市更新面临的拆迁和补偿问题，谭权指出，政府鼓励市场运行，重视由权利人以达成协议的方式进行搬迁，此外，针对部分情形下难以推进的情况，也会对相应的房屋征收与补偿条例细则进行细化，以促进相关项目的实施。

　　至于更新主体的确定，在此次更新细则中特别做出了规定，明确了更新项目实施主体确认程序及后续的监管。特别是在城市更新拆除范围内存在多个权利主体时，必须将房产相关权益转移到单一主体上，再由单一主体进行项目实施。

　　具体操作方面上，谭权称：“比如权利主体通过房地产作价入股方式或者成立公司或者与开发主体要签订搬迁补偿协议，或者对权利主体所有房产进行收购。”

　　对于政府介入城市更新项目的问题，深圳市规划国土委副主任薛峰表示，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，更多的是着重在引导政策、规划、计划服务方面，对于一些市场关注度不够且关乎民生的，政府也要适当地采取一些必要的介入措施。

　　薛峰指出：“如果更新单元规划都已经批准了，就意味着更新项目是完全成立的。批准了两年过后，因为搬迁谈判等等，而且没有实施主体对它进行改造。这个时候经过综合判断，确有实施的必要性和紧迫性，出于安全、环境配套的考虑，如果符合相关规定的，可以优先纳入，政府可以优先介入。”

　　解读

　　众所周知，城市更新涉及的利益方包括了政府、开发商以及具体的居民，而此次实施细则的出台，又会对各方利益将起到怎样的影响？

　　曾参加过该实施细则研讨工作的众厦地产总经理助理林晓华表示，深圳城市更新办法的实施有助于将市区所有涉及的拆迁、旧改都纳入到一个统筹之中，这样也预示着深圳今后的旧改将加速，另一个原因则是深圳之前所规划的土地基本上都消化殆尽了。

　　虽然整体城市更新办法的思路不错，但林晓华也提出了自己的担忧，他认为，办法细则在土地整备环节纳入了“公共利益”，等于各个区政府认定某地块是属于公共利益要征收的，无论该地块的名义是谁，政府都可以用土地整备的名义来强制回收，而土地的拆迁和补偿则是按照政府的标准。

　　“那么政府的标准是多少？ 有一点肯定的是，政府的标准制定完之后，不会存在所谓的讨价还价，因为公共利益的拆迁补偿不像商业机构那样，但同时也不排除政府在土地整备完之后，向商业机构进行出让。”林晓华续称。

　　林晓华还指出，如果是商业用地的拆迁，法律上不允许强拆，但若通过以公共利益为名义的土地整备，政府是可以进行强拆的，细则允许拆了之后再行补偿。

　　世联地产首席分析师王海斌也表示了同样的担忧：“如果真的涉及到公共利益，政府是具备优先的权利，但到底什么才是公共利益？而且公共利益许多时候涉及到商业部分，这方面又该如何解释？所以，如果以公共利益为名把土地进行强制回收，那等于把暴力拆迁进行合法化。”

　　王海斌强调，城市更新办法除了要维护城市的繁荣外，更为重要的是保护被拆迁人的权益，而目前来看，实施细则里面并没有详细说明。

　　也有市场人士认为，深圳城市更新办法这么快实施，有可能是来自财政方面的压力。因为在调控下，深圳的房地产成交量出现了大幅萎缩，而公开渠道又没有土地可卖，因此城市更新不失为一项一举两得的政策。

　　该人士还预测，城市更新办法的实施，除了能带动深圳当地房地产企业的介入外，也能吸引其他区域的开发商，这样一来，还起到了加速土地升值的效应。

　　实际上，外地房企介入深圳城市更新的例子并不算少。

　　去年11月份，远洋地产表示，公司通过收购方式取得深圳南联项目，包括拆迁款在内的总地价款为22.6亿元。

　　今年1月12日，鸿隆控股与广州粤海控股旗下的天河城集团签下合作协议，计划在深圳罗湖广场北城市更新项目的基础上，造一个天河城购物中心。

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