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养老地产刚刚开始发展，许多政策尚不明朗，但毋庸置疑将会是一个朝阳产业。

　　观点网 曹萍 除了住宅产品外，海尔地产目前还拥有土地一级开发、工业地产等业务，未来还将配备一定规模的养老地产。

　　海尔地产集团董事长兼CEO卢铿称，就目前世界范围内的养老地产模式来看，相较于美国模式，日本和德国的模式更适合中国，尤其是受汉文化影响的日本，参考性更强。

　　就国内而言，经过10多年摸索的上海亲和源的模式更值得推广，不过由于产业本身刚刚开始发展，许多政策尚不明朗，但毋庸置疑的是养老地产将会是一个朝阳产业。

　　卢铿透露，海尔地产在山东文登项目、海尔2012年联动的大盘中，都将配建一定规模的养老地产，根据亲和源的经验，规模将不超过500户。

　　另外，海尔地产关于养老地产的想法也得到了集团的支持，海尔集团首席执行官张瑞敏的建议是，探索应该从高端开始。

　　尽管是一个新的产业形态，但养老地产同样脱离不开政策或政府的影响。卢铿指出，在这个领域，政府也应该有所作为，因为中国的老年结构越来越明显。

　　以下是观点新媒体对海尔地产集团董事长兼CEO卢铿先生的采访实录：

　　观点新媒体：听说海尔在养老地产方面在与亲和源合作？

　　卢铿：没有，只是接触过，他们在养老地产方面很有经验，向他们请教。因为这个行当比较特殊，必须和有多年经验的人一起去谈，他会给你提供一些曾经走过的正路、弯路，你就可以省点劲了。

　　观点新媒体：也就是说，海尔在养老地产方面还是有这个打算的？

　　卢铿：有，我们有些项目当中会包含这个部分，不是专门去做。未来，在文登项目会含有养老地产，今后还有几个正在谈的区域开发，都不可避免地会包括一定规模的养老地产在内，但这不是我们的主攻方向，是若干模块结构中的一个。

　　观点新媒体：国内在养老地产方面做得比较好的，除了上海亲和源，北京还有个太阳城集团。

　　卢铿：我觉得亲和源的模式可能更合适些，他们很认真地考察了全球相关产业，总结出一套适合中国的模式，他们比较注重日本和德国的模式；太阳城比较注重美国的模式，我觉得日本和德国的模式更适合中国。

　　观点新媒体：在养老模式上您比较推崇亲和源，学习日本的模式，为什么？

　　卢铿：美国的模式、德国的模式、日本的模式都不一样，在规模、软件、系统都不一样，管理模式、融资模式、反融资模式都不一样。

　　日本毕竟是一个东方国家，但它又非常好地吸收了西方的一些成熟经验。尽管日本曾经脱亚入欧，它自己也觉得更像欧洲人，但本质上还是受汉文化的影响，相比之下，包括我们去包括研究的日本商业地产模式，都是中国人值得效仿的。

　　观点新媒体：亲和源董事长奚志勇前不久指出，现在关于养老地产的政策很不明确，特别是在土地方面，您怎么看？

　　卢铿：第一个吃螃蟹的人一定会被螃蟹夹到，但是他们精神可嘉、经验可贵，对整个行业会起到很重要的指导作用。

　　亲和源董事长给我讲过一个规律：做老年房地产规模很重要，不能做大，只能适度控制规模。因为老年人到一定年龄，会出现身体机能的衰坏，会离开人世。

　　观点新媒体：事实上，他们现在的模式好像也有点困难，因为亲和源是卖会员卡的，而业内人士从上海市政府那边得到的明确表态是，如果上海谁要再做养老地产的话，卖卡的话绝对不同意。

　　卢铿：它的问题在于不是一个品牌企业，一个民营企业去卖卡的话，人家对它的前景表示怀疑、不信任。现在社会上这种不信任的风气已经弥漫了，家庭成员之间、企业与企业之间、企业与政府之间、地方政府与中央政府，太多的不信任交织在一起，所以已经是一个不信任的社会了。在这么一个文化背景之下，它要去卖卡当然不好卖了。

　　但是要让海尔去卖卡，我估计比较好。因为海尔庞大的企业背景在支撑着这个行业的发展，所以会有一种特殊的信任。

　　观点新媒体：现在一些研究养老的人习惯称养老产业，而不是养老地产，因为这个产业太庞大了，一般地产商操作不起来？

　　卢铿：养老这个方向一定是一个越来越红火的方向，因为中国的老年化越来越明显。从1个亿到2个亿、3个亿，递增的速度很快，中国人的寿命越来越长，年轻人家庭关系也变了，好多老年人自己就不愿意跟年轻人生活在一起，他愿意在一个能够解决他人际关怀或者发挥他老年期间的个人能力的一个场所去生活。所以这是一个朝阳产业，今后一定会不错的。

　　但要怎么搞好是另外一回事。你看10年来亲和源一定吃尽了苦头，做了很多探索，走了很多弯路，所以他们的经验我觉得是值得研究的，而且它是比较多地吸收了日本和德国的模式。日本人做这种事是比较认真的，软硬件的配合是比较到位的，他们甚至自己开发出来许多适合于老年人用的一些家具设备，我觉得非常先进。

　　观点新媒体：之前听到有报道说，养老地产要做瑞士那种临终关怀型的，那样比较赚钱？

　　卢铿：做这一行的话，不要以赚钱为目的。赚钱一定不是最终目的，是达到一个目的之间发生的一个过程。

　　我也请示过张首席，张首席也表示了默许，而且说探索应该从高端开始。因为这个探索是需要成本的，如果一开始从低端切入的话，可能承受不了这个成本。这个探索的过程中如果从高端切入，再逐渐移向中低端，这样既解决了问题，同时企业也不至于亏本。

　　观点新媒体：是不是说以后海尔地产要做的话，首先会做养老大学、老年人社区那样的产品？

　　卢铿：老年人这个问题，其实我个人有一个探索，它里面有太多的事情需要去做。因为我本人年龄也已经接近老年了，我姐姐她也给我很多建议。其实现在知识界许多人都很希望有这样的设施、场所和环境，他们需要不仅仅是以前最初的那种“老有所养、老有所医、老有所乐”，更重要的是“老有所为”，甚至是“老有所立”。

　　其实，现在六十几岁的人本事大着，他们集聚了大量的能量，因此，只有老有所为，才有可能真正老有所乐。因为好多人是不甘寂寞的，所以“老有所X”后面可以有好多的词。

　　观点新媒体：海尔地产现在在这个方面有没有大的想法？

　　卢铿：还没有成系统。我们会利用一些大盘，比如说2012年联动的大盘，其中包容这个项目，但不是有意去大规模地开发。因为中国确实要注重向亲和源这种模式，有限地试行，不要搞太大的规模，规模太大以后有风险。

　　观点新媒体：如果海尔地产要做一个养老地产项目的话，大概会配多大的比例？

　　卢铿：亲和源的标准是不要超过500户，这是他们用经验积累下来的一个结论，我觉得应该尊重。

　　观点新媒体：保利也在做养老地产，不过他们也说过养老地产的运营与探索都比较难。

　　卢铿：是很难，这个行业不容易。为什么呢？因为老年人分很多种，老年人到了一定年龄的时候，甚至性格都会发生突变，再加上中国的社会环境、家庭关系比较复杂，法制管理又没有到那个程度，所以老年地产会遇到一般地产所遇不到的特殊问题。

　　观点新媒体：也有一些人在做老年地产，大家就怀疑这是不是一个噱头，实际上，房子卖完后开发商就走人了？

　　卢铿：所以不负责任的开发商或者没有品牌影响的开发商做这一行就更难。

　　观点新媒体：现在人们把这个养老产业已经不只作为老人居住的地方，既要实现老人的有所作为，还要金融方向有所拓展？

　　卢铿：就是所谓的倒按揭一类，老人把他的房产抵押给银行，银行给他提供钱，他去消费，这就是倒按揭。

　　观点新媒体：有学者建议，可以提供一些类似第三方的中介去帮老人去理财等？

　　卢铿：像日本，基本上50岁以上的老人是最富有的。所以，日本最高端的三越百货，它的定位就是50岁以上的人。当然中国的情况跟它未必一样，但未来也会出现这种类似的情况。因为很多在改革开放以后陆续下海的人现在也五六十岁的，他们本身也处在财富人群当中，所以不要小看了他们的消费能力。

　　观点新媒体：也有人说，现在虽然说这个产业叫得比较响亮，但如果真正去买的话，售价也是比较贵的。

　　卢铿：其实政府可以做好这件事。我早就提出来，保障房一定不能由政府去做，政府去做做不好，一定造假，现在就这样了。

　　政府可以让开发商做，但一定要让开发商赚钱。很简单，就给它两块地，一块地做商品房，随便怎么赚，还照顾它一下，让它多赚一点。然后给他一块保障房的地，让它不要赚，因为它毕竟要留点钱来维持今后物业管理。如果这样做，很多开发商愿意做。

　　比如说，你给我们50万平方米的商品房，再给我50万平方米的保障房，在不同的区域内建成2个东西。但千万不要让我在30万平方米的商品房里面配上10万平方米的保障房，这就不对了。所以政府有大量的办法可以解决房地产问题，

　　老年住宅也一样的。比如说，你让我们做一个高端的养老，再让我做一个低端的养老，低端不赚钱，高端让我赚钱，这样开发商都会希望做的。

　　政府一定要调动市场的活力，让市场来解决社会的问题，而不是习惯了用它那些看得见的“手”、闲不住的“手”去尽干一些不该干的事。

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