　　王敏：谢谢主办方给我这样的机会，来探讨房地产业的话题，我感到非常的荣幸。我想说的是房地产泡沫这个问题，我个人觉得房地产市场在攀升，爬山的时候很累，但是到山顶上之后风光无限好，但是风险比较大。我现在跟银行沟通时谈到房地产如何合理回归，根据中央经济工作会议的精神，我个人意见是希望房地产合理回归，目标到什么样的阶段？到什么样的价位？另外采取手段，希望有序的回归，不是像泡沫一样，一破就崩盘。大家知道国内经济指标也在下滑，房地产有什么样的走向？

　　卢铿：我简单说说的观点。房地产有没有泡沫？有泡沫，但是泡沫在局部地区，现在这个泡沫由于一刀切，使泡沫在扩大。当初几个城市，比如说北京、上海、广州、深圳的房价飙升的时候，后来受政策影响使投资者向二三线、甚至向五六线城市扩张。刚才有一个数字，全国房地产价格和成交量实际上还在增长，其实我们看到一线城市已经下来了，但是全国没有下来，这说明？这个泡沫实际上往下面蔓延。这种蔓延对三四五线城市不公平，本来可以非一刀切的方法，因地制宜进行发展。我个人认为是有泡沫的，我觉得泡沫在蔓延，治这个病的方法不是简单把泡沫捅破，泡沫就两种，一个是啤酒一个泡沫，一个是肥皂泡沫，肥皂泡沫一捅就破，啤酒泡沫会自己变化。前几天在深圳会议上提出来一个建议，希望能够供政策制定者有一个参考，我觉得简单用简单的限价、限购、限贷款等不可能解决问题，我个人提出限利，把利润控制在一定范围内，允许开发商有一定的合理利润，就可以限利。还有一个是限炒，不让它炒，也就是通过税收来解决它在流走环节中有税的存在。你持有一年之内就是炒房，征收多少税，政府稳得住投资者。第三是限存，让你的闲着不用的房通过房产税，使得你难受，因为国外都是这样的。用新的"三限"替代旧的"四限"，一方面解决地方政府需要大量资金来建保障房，或者地方建设的资金，同时又不至于把行业冰冻掉。所以希望有更智慧的方法来解决。

　　巴曙松：如果房地产作为一个投资品的话，可以跟其他投资品做对比，比如说跌破2200点的股票，银行的存款。作为投资品来说，在一线城市，北京的一个房子是6倍，资本市场现在是12到13倍，股票市场12倍，目前投资品来讲，包括上市公司、房地产公司，折价到60到70%差不多了。

　　第二，最近外国基金公司、资产管理公司，他们经历过房地产市场调整，他们对中国经济这么悲观，他们认为在完全市场经济条件下，房价不是说想调5%就5%，美国一启动调整周期也不是说5%就止得住，而美国直接是10%以上，因为他们国家房地产对实体经济影响很大，就会导致金融动荡。我的解释是城市化还在推进，家庭套数比也是在0.8%多一点，满足实际需求和投资差距很大。仅仅作为投资品来看，房地产作为超配置的资产可能性更大。另外我们的调整跟欧美相比有很大的差距，我们的供给、缺口还在。中央经济工作会议有一句话，要扩大有效供给，我觉得是考验着决策者怎么样扩大有效供给，扩大供给从何而来？这是2012年在这样的环境下值得关注的。

　　王敏：我非常赞同卢铿和巴曙松的观点。

　　杜丽虹：接着巴曙松老师的问题，我想到问一下问题，关于信贷的问题，因为我也看到一些地产企业，分析师，对于明年的货币供应量有些人是比较乐观的，因为货币政策在转向，转向稳健，存款准备金率在下调，但是我们的银行存贷比处在红线的状态下，而且储蓄存款和外汇债款都在外流的过程，都是在下降的过程中。在这种情况下，明年的存款准备金率即使再有几次下调，我想问一下巴老师，对于兑款的供应量是否能够真的有一个推动作用？

　　巴曙松：我想11月份的贷款也是5600多亿，直接受到限制。因为我们的银行今天不仅只是贷款意愿、政策动员你可以贷款，同时还受到存款比等约束。有很多银行75%是底线。明年在稳健的货币政策基调下还要考虑很大一个变数，就是货币供应量M1两个渠道：一个是信贷，一个是外汇占款，预计明年外汇占款大幅度降低，所以相应的缺口要用信贷来填补上，如果外汇占款还像11月份持续降低的话，信贷也补不上，更会对存贷比有更高的要求。所以要么就是推进立定市场化(谐音)，让银行在存贷款的定价上面有更大的权利，不要理财什么的转个弯的变相的市场化。比如说开发商骂银行，其实银行已经给开发商有很大的支持了。银行如果按照今年下半年民间融资贷款计算，盈利增长会更高。扩大银行的贷款能力，推动立定市场化(谐音)增强。比如说国外有很多成熟的经验，三年五年放开，增加长期资金来源。第二贷款指标进行适度的调整。贷款指标对银行经营流动性监管在降低了。银行的资金来源有很多，存款只是其中一个，银行的运用方式也很多，贷款只是一个。去年底，韩国的存贷比是139%，上个月香港整个银行体系经过贷款控制之后，存贷比是85到87%。我们卡着存贷比可能也是不够的。只要对房地产来说，房地产调控大的基调没有改变之前，从银行现在的蛋糕里面多切一块是非常难的。我预计明年的金融活动非常活跃，除银行贷款之外的。因为我也走访了一些理财产品，从设计、销售、管理的金融机构，基本上在跃跃欲试，摩拳擦掌。企业联合发起、自己发起，和金融机构进行整合、并购，房地产金融活动是非常活跃的，房地产与信贷相对应其他类型的各种融资活动，会比今年或者过去一段时间活跃得多，从年末了解的情况来看有初步的迹象。

　　主持人：谢谢台上的问答嘉宾，我们的观点问答环节告一段落。接下来就是本届论坛的重头戏，华誉景观2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜)马上即将发布。