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正文

房企转型，就是转变核心竞争，要适应住宅需求并变种百年品质和服务理念。

　　主持人：谢谢杜丽虹女士的精彩演讲，请下场在台下稍事休息。

　　接下来有请今天下午的第三位进行年度演讲的嘉宾，他是文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超先生，他演讲的题目是房企转型中的市场机遇。

　　毕建超：尊敬的各位嘉宾，大家下午好。今天有很多的专家讲了房地产，我从一个最基层政府角度来看待房地产的问题，仅代表我个人的观点。我的题目是房地产转型中的市场机遇。

毕建超 文登市国土资源局土地开发运营办公室主任

　　转型，有房企转型、政府转型。而房企转型，应该通过七个方面来转型。

　　首先转变核心竞争，要适应住宅需求变种百年品质和服务理念。过去十年房企竞争除了钱就是地。在市场环境下，房企更应该把核心竞争力转向到对产品的品质和产品的后期服务上面。目前国家抑制投资性的需求以后，群众需求除了自住的，还有产品后期服务需求。

　　第二，考量开发布局：从一线城市为重点转向均衡进入的布局形态，今年的国家调整也是致一二线房地产市场下降了，包括大型的开发商，他们的增长也有一些增长，主要是二三线、四线给他的贡献率。所以开发的重点转到均衡发展，将来的房企规模还有大小是否成为百年名企三四线城市份额所占多少。

　　第三，拓展开发业态：多元化地产业态将成为房企转型的新增长点，比如说养生地产、旅游地产，还有医疗地产等进行多元发展，群众的投资需求会转向成功业态进行购买和投资。

　　第四，转变开发模式：从惟土地溢价到有利于企业运转的多元模式。因为以前开发商除了通过楼盘的销售来进行利润率，主要是推动屯地和城市发展来促进项目的利润增长点，要慢慢从综合开发进行转变，目前大型开发商的联合开发都是这种模式。

　　第五，重视企业形象：非常时期更应该注重整体品牌的维护与推广。就是在现在，可以推动品牌形象的推广来促进企业开发、楼盘销售达到平稳发展。

　　第六，创新开发融资：从单一的信贷融资拓展更多的直接融资渠道。这块我倒没有过多的研究。所以只是希望从单一的信贷，国家一调控、银行一紧缩就觉得冬天来了，所以要拓展融资多渠道。

　　第七，强化共赢关系：积极加强与政府和业主的沟通交流促进三赢。因为政府和房企、业主是三者互利的形态，所以要加强对他们的沟通，促进三赢。

　　市场机遇。从国家政策面，还有开发商，三四线城市的现状，还有投资文登的机遇。关于国家政策，上午专家也讲了，包括“十二五”规划、货币量、保障房、以及产业关联。长期来看消费者购房信心，我觉得还会呈现仍将上行趋势，预期我认为房地产还保持平稳向上发展的趋势。通过几年各类城市房地产销售面积市场份额来看今年上半年三线城市市场份额慢慢上涨。标杆企业二三线城市的各种销售对他们整个集团来说贡献率慢慢增大。龙头企业上半年三四线城市的销售业绩普遍好于去年。港资房企逆势进军内地抄底拿地屡创佳绩，我觉得他们也认为后续的中国房地产还是比较稳健的。

　　从全国来看，随着限购令的实施，上涨过快的房价得到有效抑制。从城市来看，一线二线城市成交量下跌，成交价格优松动迹象，三四线城市未实施限购城市上半年成交活跃，促进三四城市房屋品质迅速提高，群众满意度增长。其次当前各地政府对一些问题还是比较敏感的，都会避免把地价推得过高，地价也恢复到一个合理的水平，这正是开发商投资布局的一个时机，也更利于中型房地产商的跳跃式发展。从城市本身来看，三四线城市和一二线城市来讲，有很大的获利空间，部分城市的房价还处在价格低股，所以三四线城市未来会成为房地产合理投资热潮。

　　下面以山东市场来简单说一下市场。这是目前一线城市在山东的开发布局，一线品牌开发有四个特点：1、内地区域呈现以济南为核心辐射周边三四线城市的开发格局。2、办到区域呈现以青烟为核心。3、黄河以北三四线城市暂且没有一线品牌进入。4、有一些片区不受一线开发商的青睐，项目比较少，包括恒大在山东的中海，华润、保利、万科在山东都有一些布局。在山东市场的表现可以看出来，受限购影响，一线品牌开发商打开市场格局，逐步转移到三四线城市，以山东为例，较受开发商欢迎的三四线城市集中在济南周边、青、烟、威三个城市经济实力较强的城市。黄海以北西南地区的城市也是开发商进入的重点。我们认为开发商进入三四线城市尽可能优先选择有发展权利和投资权益的城市来进入。

　　当前全国房地产市场还是平稳发展，国家政策还会合理性持续，这也是集团进行内部调整，以促进更大发展的良好实际，三四线城市的投资序幕开刚刚拉开，真正投资潮在未来几年达到高潮，占三四线城市份额多少会成为大的开发商实力的重要指标。一二线城市目前的限购也会使三四线城市的热捧，包括我们文登作为国家蓝色经济区的养生制度会给大家更多的无限遐想。

　　首先文登现在进入到国家战略中，山东半岛蓝色经济区三大海洋经济新区之一。

　　文登市政府也有转型的思考，转变方式、调整结构，提高城市水平；高度规划，确认主题；积极实施建设，打造品牌，加强宣传，全国推广城市；换位思考，提速增效，全心为行业服务。

　　文登是一个老牌的工业强市，在山东前三位，财政收入60%由工业制造业来提供，无污染的制造业，但是它也不忘记发展二三产业促进整体发展，通过几大优势：交通、山、海等环境优势，通过高端的战略，定位为中国长寿之乡，滨海养生之都，主要打造服务品牌，通过功能定位确定城市将来发展，通过规划定位政府做哪些事情。国家还没有提出文化产业的前期，文登通过文化、旅游、养生三大朝阳产业来推动一二三产业的持续发展，并且有一个良好的发展目标，两年的启动、五年的成长，十年的成熟，基本上在2020年能真正做到中国滨海养生之都，并且也积极进行全国性的品牌推广，来打造养生之都的品牌。

　　目前文登也是在谈限购，住房不限购，但是政府说土地要限购，不是所有的开发商我们都需要，必须要符合城市发展规划，而且认可文登发展策略，共同促进养生之都的打造，才能进入。目前有一些知名的，比如说海尔等开发商进入，希望大家有机会去文登走走、看看。方向比努力更重要，在转型时方向会决定一切.

　　目前也有一些知名房地产企业已经部分进入，希望大家多到文登来看看。谢谢大家！

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