　　接下来有请，本次对话的对话嘉宾上台，他们是：中国房地产业协会副会长朱中一；建设部政策研究中心主任秦虹；青岛海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿；保利房地产(集团)股份有限公司副总经理胡在新；金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹；富力地产股份有限公司执行董事吕劲；莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席财务官林战；佳兆业集团控股有限公司公共关系部总经理周素萍；高和投资董事长苏鑫：河山资本创始人曹少山。

对话现场

　　巴曙松：55分钟，现在是11点40，也就是说在12：30前结束，一点不多说。

　　题目就是从博弈到平衡的中国房地产。这里也有行业协会的领导，还有主管部门的机构领导，还有一线的企业家、研究人员给我们房地产实业和金融界同行，这正是跨行业来讨论、分析充满不确定性的2012年。因为我自己看了一下，中央经济工作会议03到06年以来，就提稳健货币政策。今天我利用主持人的特权请每一位专家只谈一个你认为2012年房地产行业可能出现的最大的特点、变数或者一个趋势，各讲一点，最好从不同的角度。

巴曙松著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长

　　请德高望重的朱会长，您认为2012年从政策到市场，从房地产开发到金融、从开发商、银行、土地等任何决策者、如何主体，最大的变数、最明显的趋势、特点是什么？

　　朱中一：我最希望2012年在坚持调控政策、稳定房价的基础上，来抓紧中长期的制度，这样就可以坚持房地产调控政策不动摇，房价会理合规，促进房地产市场健康发展实现。把这个中长期制度建立起来，才能把三者有机地结合起来。

朱中一中国房地产业协会副会长

　　巴曙松：朱院长讲的是我们房地产调控政策缺乏顶层设计，所以赶快要制定中长期制度。

　　卢铿：简单来说政策向理性化的方向发展，表现就是明紧暗松。

　　巴曙松：说一套做一套，打左灯往右转是中国改革开放30年非常重要的表现。

　　林战：房地产明年还是挑战性的一年，明年的特点是流动性还是偏紧，我们看到有很多房地产企业要重新思考过去15年快速增长的思路。

　　苏鑫：开发商还是缺钱，最大的变化就是以前靠银行，明年很可能是必须转变，但是走起来不容易，就是因为开发商原有的开发模式在政治上、经济上不可能再得到政府的认可和支持。

苏鑫高和投资董事长

　　巴曙松：做好除银行之外的融资渠道的学习、运用的准备，谁学得快谁获得竞争力。

　　吕劲：我们要已有的东西消化一下，其实大家土地储备不少的，找到好的客人是没问题的。

　　巴曙松：我觉得参加好多次，吕劲认为把房地产做好，产品开发好，不管市场起落怎么样，这也是一种策略。

　　周素萍：作为企业方的代表，我们佳兆业地产认为以平和的心态顺应市场的需求，不懂政策，但是要从危中看到机。

周素萍佳兆业集团控股有限公司公共关系部总经理

　　巴曙松：把心态放好，政策即使不放松我也经营得不错，如果放松我也发展得比较平稳。

　　曹少山：我们认为2012年这次房地产行业大调整，出现一些真正意义上的洗牌的开始。行业当中的细分市场、行业主体都会出现分化，可能有一些标志性的并购或者整合出现。好的企业会主动，有一些企业可能在2012年流血牺牲。

曹少山河山资本创始人

　　巴曙松：前两天银监会的主席在广州有一个演讲，说人家香港在房地产调整之前，把几千家房地产企业整合到六七家，我们还这么分散，怎么应对风险？所以我们要整合起来。

　　杜丽虹：我个人认为2012年地产分化和整合的一年。我补充几个数字，测算了一下，2012年有六成企业有资金缺口，有四成资金缺口超过总资产10%的。还有四成企业没有资金缺口，所以这个行业用来并购整合股权性的资金超过2千亿，所以我觉得2012年是行业分化和整合的一年。

杜丽虹金融分析家、清华大学经济管理学院博士

　　巴曙松：我们的第一个题目是由每位台上专家讨论一下认为2012年房地产最显著的特点，或者是一个趋势，或者是政策调整，请秦主任做总结。

　　秦虹：2012年的发展，整体行业的增长速度会比今年增长速度还要低，这是我的判断。

　　巴曙松：第一论讨论谈10分钟了，业界的心态基本上调整到接受回落的态势，做好调整的准备的心态。刚才朱会长和秦主任讲在回落过程中我们怎么样作为政策决策者调整政策体系、政策工具、政策目标变得更加可预期，使业界对这个行业的发展更平稳。接下来一个题目，从博弈到平衡，围绕这个来谈，请教各位你认为从博弈到平衡，是谁和谁博弈？平衡点在哪里？国际有很多种说法，博弈的平衡点在哪里？请教每个位专家讨论一下。

　　朱中一：博弈和平衡，博弈是每一个市场主体都在博弈。比如说刚才讲的房价，房价的主体很多了，一般人关注开发商与消费者之间，当然开发商希望价格上涨，老百姓希望价格下降。买卖交易成功就可以了。

　　巴曙松：平衡点是多少？估计是多少？

　　朱中一：大家接受得起就合理。

　　巴曙松：估计是多少？

　　朱中一：我估计不出来。这是我讲的第一博弈点。另外一个博弈点，客观来讲中央政府和地方政府之间，怎么样保增长和保民生之间找到平衡点，这是最重要的一点。

　　巴曙松：一方面房子贵了老百姓不高兴，如果没有房地产行业，老民工又没有地方去，也有意见。

　　朱中一：所以保增长和保民生中间找到平衡点是中央政府、地方政府利益之间怎么样把这个平衡点找到，这是最重要的。中央政府调控政策很重要，作为地方政府处于保增长、保民生要找到平衡。

　　巴曙松：中央政策不做变动的情况下，地方政府很可能在2012年会做调整，触发点在哪里？有什么样的事件触发地方政府调政策呢？

　　朱中一：刚才秦主任讲了，银行和地方商业银行的平衡点要找到。

　　巴曙松：在资金调控的时候，一部分中央政策制定的，有一部分是自己加码的。

　　朱中一：有一些地方是限购，有一些不限贷。

　　秦虹：明年整个房地产全产业链都会面临处处不所不在的博弈，是否要拿地，从哪里获得资金，价格如何定等都在博弈。平衡，我想明年从供求关系来讲，2009年供不应求，2010供过于求，明年逐渐平衡。

秦虹住建部政策研究中心主任

　　巴曙松：明年的供求大致平衡，是供应增加还是需求下降？或者两者都有。

　　秦虹：都有关系，有一些开发企业不拿工、不开动、缓施工的心态出现。去年新开工面积高速增长的态势，现在已经开始减弱。供应逐步回落，我们的需求在政策抑制的是投资和投机需求，有些人讲限购47个城市都是两套房以上的，怎么影响刚性需求？又说一刀切，全国有这么多城市，只有47个城市限购，怎么是一刀切？所以自住性需求还会存在，从这段不平衡，到那段不平衡，逐步走向平衡。

　　巴曙松：总体判断明年的供求关系，刚才学习中央经济工作会议的情况下，怎么样增加地产上的有效供给？是否有没有备选的政策？

　　秦虹：我谈一下个人的看法，商品房供应，其实很重要的是政策，现在来看库存可以增加，短期内不担心。长期来看增加供应还是要增加。从2010、2011年我相信2012年还会持续，现在是保障房和普通商品住房。实际上保障房加中小户型的住房一共占70%，保障房占到用地是30%左右，明年还会坚持这样的情况。开发普通的资金比率降低到20%，开发普通商品房的效率高的，同时还要银行的支持，我们虽然直接融资，我们需要发展，要规范直接融资，可以流到房地产，但是银行贷款仍然是主要的来源。支持普通商品房贷款，销售又好，符合市场需求，应该要给予支持。要真正的自住性、改善性需求的贷款要支持。有一些地方贷款都贷不下来，还有贷款资金不能及时到位，正常消费的需求我们还可以再支持。这样的话我们商品房的供应我相信还是有保障的，短期内我们不担心有问题，因为库存增加，但是长期来看要金融、银行、政策的支持。

　　卢铿：客观存在一个博弈，商品房政策和保障房政策的博弈。我准备讲的题目是用商品房的长板来弥补保障房的短板，实际各地出现这样的情况，政府就靠每年出售土地所获得的资金来还债，要想发展都很难，现在困难越来越大了。把商品房的相关政策做必要的调整之后，让更多的应该有资格买商品房的人，有能力买商品房的人去买到自己所需要的改善性的商品房，政府从中得到土地、税收方面的收入来弥补保障房所缺的大量的资金。这也是平衡，必须要地方政府资金上的需求。

卢铿青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官

　　巴曙松：保障房的建设改变我们的业态，找到平衡。

　　林战：中央政府和地方政府对调控政策的执行力度的博弈，主要体现在成交量，成交量的平衡点驱动因素有几个，最重要的是价格适度调整，加上银行的贷款和流动性有所改善，我觉得在明年的上半年才可能办得到。

林战莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席财务官

　　巴曙松：具体的调控保持调控基调之后，各级政府发挥和执行调控政策。

　　苏鑫：首先要认清自己，然后响应号召“要骂自己”要认清自己。如果我们是房产公司的老总，要看你的能力，以后只能做小型的开发商还是大型的开发商还是中型的开发商？采取的策略不一样的。宏观是总体政策说了算，微观还是总经理说了算。如果小型开发商如果你认为只有这个能力，我建议你现在考虑退出的通道，最好做投资人；如果有能力做实业的话做投资商还好，做基金、LP最好，最容易赚钱。如果是中型的开发商，你的策略就是研究产品，把产品做好，以前光靠拿地圈地赚钱做不了。如果你有能力做大型开发商，应该做一个综合的复合型的开发商，原来只是做房地产这种方式在政治上、经济上得不到任何的支持，你也不可能做大。所以总结一句话，以前的房地产，更准确地说地产靠土地升值赚钱，未来的房地产是真正的房产，是靠你的能力来赚钱的。

　　吕劲：我听到明年做LP，前两年我认识一些朋友，在地产一线干得挺好的，做基金或者做LP也挺好玩，所以离开这个行业，结果三年之内有四到五家有知名的机构打电话给我要他的背景资料，他三年之内逼迫老是跳槽，怎么干才可靠啊？

吕劲富力地产股份有限公司执行董事

　　苏鑫：看我的简历可以看出来，我是SOHO的执行董事。我是两年前刚刚做的基金，现在还活得不错。

　　吕劲：先说平衡，就是大家今年制定明年的计划，明年的规划怎么做。各地的总经理要签责任状，有多少货，然后打一个八折，七五折也好，看地区、看情况，照签了。但是明年就不知道怎么签了，土地紧张，可开工的项目有很多，但是敢不敢开？“博弈”，十几个城市的几十个老总、总经理到底相互之间怎么博弈，兄弟姐妹跟着你是哭还是笑？

　　周素萍：我个人认为博弈，企业发展策略的博弈，房地产行业来讲，我们十年前就开始有很多企业认为我们走专业，到底走专业化，做高端产品还是大众化精品化产品？这也是博弈。从佳兆业来讲，从05年开始房地产其实就在做调控，从那个时候我们已经看到了我们不会把鸡蛋放在一个篮子里，我业态也进行结构调整，2005年我们就开始做了，那时候开始做商业、酒店、写字楼，这也是博弈。博弈的平衡点就是企业稳步的增长，这是佳兆业为什么在这次我们能够得到第14名，昨天跟陈诗涛聊的时候，我自己认为我们是第三梯队了，陈总说你们是第二梯队了，在这样的环境下为什么佳兆业在前11个月完成了100多亿的销售额，这是博弈所得到的平衡，把我们的优势发挥出来，然后去多元化、多业态的，进入到刚性需求，做大众精品化，这是我们跟其他企业的博弈。

　　巴曙松：调控，也使我们的地产商沉下心来，明确自己的竞争优势，找准自己的定位，应对变化，都会用积极的态度来看现在的形势。

　　曹少山：稳定的平衡从来没有，博弈一直存在，如果看中国地产过去十年的博弈，是小博弈，但是大家都赚钱。从利益相关房来看，政府、开发商、银行等都很高兴，其他人赚钱是赚的有理有据，开发商有时候赚的钱还要背黑锅。今后来看，这个博弈当中我们要好好分析，可能不会是大家多得益的博弈了。从相对力量来看，中央政府、地方政府、银行、开发商、买房者大家想想，在博弈当中势力最薄弱的一方？买房者想买就买，想观望就观望，地方政府是中国土地唯一的垄断供应商，最后迫于无奈在土地上走让步。中央政府不用说了，银行更不用说了。在下一轮格局调整当中，这次博弈的结果大家不用多说，一定要有基线的判断，开发商总体的利益受到压缩的，表现在普通住宅利润下降，还有其他方面，没有什么本事是很难过的。得奖的前三名是下一轮整合的受益者。这一论博弈的结果大家要有心理准备。

　　巴曙松：我觉得曹总分析得很好，从谈判的实力来讨论，还有下一轮你的博弈、谈判力量在哪里？这是很好的切入点。

　　杜丽虹：我觉得未来应该是地产企业的过去和地产企业的未来的博弈，因为地产企业过去，我们过去习惯了一种生存模式，因为房价每年上涨，而且是翻番的涨，我们的生存模式很简单，拿地，然后慢慢的开发，钱赚到手了，就有45%的毛利润，很舒服。但是未来，随着资本成本的上升，原来的赚钱模式要转变，要从重资产到轻资产。每个企业都有成长的路径依赖的，以那个方式成长起来想做模式的转型不容易。地产行业过去成长路径和未来需要面对转型之间的博弈。平衡点，当你通过效率的提升，你效率所贡献的汇报比房价上涨、地价上涨所带来的损失的时候，用效率的提升弥补掉资产价格下降的损失时，你就得到新的平衡点，这个时候就不怕调控了。

　　巴曙松：人最大的敌人就是自己。我们过去有一句话是失败是成功之母，现在换过来“成功是失败之母”。你们的模式太成功、太顺了，在新的形势下摔跤，成功失败之母。所以我看到这两个问题的回答，我自己得益很多。为了增强互动性，我想请三位现场嘉宾，每个人提一个问题，然后由上面的专家自己自愿选择其中一个问题来回答。

　　提问：我是观点的记者，房产税替代目前这种紧缩？怎么保障制度构建？

　　提问：我是证券日报的记者，我想问一下在座的开发商们，今年在销售的时候影响最大的是地域布局最集中的，还有大户型的开发商。刚才在博弈上取得平衡，说模式和策略上要改变，想杜丽虹博士回答一下在未来怎么调整策略？

　　巴曙松：她提的问题是结构在区域布局、产品的结构布局，在未来有什么样调整的打算？

　　提问：想问一下秦虹主任，判断一下未来的环境和引导政府政策，对研究机构有什么样的导向，有什么样的正确信息给到我们？

　　巴曙松：各位提问者都指明要台上的嘉宾回答，请各位专家回答一下。

　　吕劲：不要太悲观了，调控还是调控，还是很多人赚大钱，他们赚大钱没有什么东西可买，还是买物业，你做一些他们喜欢的，也要做一些草根阶层喜欢的。我们的产品，开卖之前我们也有一些平衡，当时我们内部觉得希望再高一点，最后均价卖到5万，而且一下子卖15个亿，还有400多平米的总裁行宫都不够卖，业内人都在抢着卖。我的意思是说不是普遍幸运，但是有一些项目有闪光点，大家不要回信，下决心做好。还有旅游地产项目，虽然很难，去年经历上下跳，到冬天来，北方的朋友还是喜欢去海南，做一个度假的家，还是卖得出去。

　　巴曙松：酒香不怕巷子深。

　　秦虹：房产税，大家很关心房产税，我觉得房产税今后一定是中国房地产税制和财政税制调整的重要的税种。房产税在中国更大范围推广是有悬念的。如果一定要跟限购挂钩的话，我想无论是现在的限购政策还是未来的房产税政策？我今天讲的就是强调这一点，政策预期方向应该是清晰的，都是控制或者是针对投机、投资性需求的，我好不容易买套房子，收入很低，还要征我房产税，对真正的自住型的房产税还涉及不到的。房产税即使出台，也是针对投机、投资者。无论是限购还是房产税，主体对象是超过自住型需求以上的需求。至于媒体引导政策的问题，我觉得确实这是非常严重，要发挥舆论的正确引导作用。

　　巴曙松：我为媒体说一句话：媒体朋友都是非常公平公正的报道。

　　秦虹：有一部分发挥想象力、演义能力。如何解决媒体误解政府的政策问题，媒体要了解政策文件，把政策文件读懂。有一回记者问我是不是第三套贷款房退出，暂时采取措施，是国十条原文，但是他们不读。这个逻辑不成立的，自己要读政策，才能把政策解释得清楚。第二个，站在更高的角度看政策，政策成功不成功就是一个标准，就是房价，房价是跌还是涨了。我的理解，在做房地产调控的时候，关注的面是更广的，房地产作为其中每一个部门，都是服从大局，国民经济社会发展的大局，所以单用房价指标来评价房地产调控政策是否成功，这个太平面了。这是我的看法。

　　巴曙松：谢谢秦主任。最后还有三分钟，我们每一分钟要用好。

　　朱中一：媒体的宣传，因为房地产市场健康发展真不开媒体的正确舆论引导。有一回新华社讲了媒体怎么样来宣传，房地产有两个显著的特点，一个是地域性，还有政治上，媒体一定要认真学习政策，因为房地产的产业链、知识面很宽，我们讲的地域性，房价的差异性很大。媒体对中央出台政策，立竿见影的宣传。媒体宣传国庆期间怎么样，金九怎么样，全国金九存在的，不可能几个城市说金九不存在了，就说全国金九不存在了。所以媒体要认真学习房地产，不要坐井观天，把概念搞混了。既希望媒体不断的报道，又希望我们的媒体能够引领房地产的健康发展。

　　巴曙松：我也为媒体讲一句话，媒体提供多元化的角度，不用在现场就了解各方面的动态。总体来说要通过开放的报道、深入讨论才能接近完整的全貌。每个人的意见都是片面的，每个片面拼起来就是完整的形象。所以尽管时间到了。但是给我们媒体一个提问的机会，也是拿我们的专业和敬业。

　　提问：非常巴教授给我这样的机会，我是南方都市报的记者，刚刚谈到今年的市场情况的时候，有几位嘉宾谈到可能供给达到平衡，特别是开发商扩大供给，可是据媒体采访，开发商进入缓慢开发的节奏，怎么样让开发商扩大供给？

　　吕劲：怎么样加大供应？我们要求开发贷款放松不容易，全国人民、全国媒体呼吁政府要倾斜于小业主，小业主有资格买但是银行不放松，因为只有大银行才有资格、足够的分量做按揭，我们同行有很多发展商。中国的三四线城市不限购的老百姓需要好房子的城市，城市很需要有经验、有实力的开发商去做。我们考察项目的时候都不错，唯一指标过不了的就是这个城市50万、80万人，他们的金融太弱了，银行的规模不够，而且银行没有那么的份额，贷款给小业主，这才是抑制普通工薪阶层能够实现人生梦想很大的环节。所以我们的金融这方面，如果大城市放开更好，中小城市多一点让中小型的机构，银行赚钱赚得不好意思，如果让一点机会给金融机构，他们背得起，不会受国家四大银行政策性的调控，让一点份额给他们，然后刺激有资格的人都可以在正常政策情况下贷得到款，我们开发商的积极性就大了，这样中国房地产也好，大家多好。

　　巴曙松：非常感谢，我自己听下来非常有收获。非常感谢大家踊跃的提问，也感谢台上的嘉宾，还有业界的朋友，也恭喜获奖的朋友，也感谢媒体的敬业报道。

　　主持人：今天下午，我们的论坛将围绕“红海记行业与我们”的主题，就企业模式与策略、商业地产与基金热等议题展开。金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生、金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士、文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超先生、中原集团主席黎明楷先生、高和投资董事长苏鑫先生、河山资本创始人曹少山先生将继续为我们奉献年度演讲暨主旨演讲。

　　此外，下午我们还有精彩的城市观点论坛中国行2011年度论坛讨论。

　　好，谢谢嘉宾的支持和与会嘉宾的热情参与。今天上午演讲及对话的嘉宾现在请上台来，我们将一起合影。同时请各位与会嘉宾根据我们主办方的指引，到广州中心皇冠假日酒店五楼原素全日餐厅用餐。谢谢大家，下午见！