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和申银万国预计雅居乐年底现金只有28亿元不同的是，陈耕的预期稍显乐观，其认为雅居乐的期末现金应可以保持在40亿元的水平。

　　观点网 武瑾莹 对于雅居乐来说，这个年关可能不会有之前预期的那么好过了。按照券商预期，今年年底，雅居乐的现金将只有28亿元。

　　11月28日，花旗发表研究报告称，雅居乐明年销售或会面临较大挑战，只能录得持平增长。

　　报告还指出，雅居乐目前所持土储并不比同业要优，加上管理层预期，市场经营困难的趋势将持续至明年第一季，第二季政策可能会放松，到第三季市场才会正常化。

　　但对于雅居乐明年350万平方米销售目标，花旗认为仍具挑战性。

　　年度销售将缩水

　　事实上，不仅仅是投行的研究机构对雅居乐未来的销售表示了明确的担忧，就连雅居乐的高层也已经开始面对这个现实。

　　11月25日，雅居乐副总裁刘华锡接受采访时表示，雅居乐至少在明年2月份之前将停止购地，公司会在明年春节后，对情势进行再次评估。

　　刘华锡称，由于房地产调控造成的销售下滑，雅居乐将停止或削减部分在建项目的规模，以降低建设支出。同时，雅居乐会选择性地下调部分项目的售价来提升销售，并降价出售部分项目的尾盘。目前公司正在增加现金储备，将在环境转好后以较低价格拿地。

　　而据香港业内人士向观点透露称，日前雅居乐主席陈卓琳也坦言称今年雅居乐的销售将无法完成年初的370亿元目标。

　　更重要的是，陈卓琳更直言清水湾的百亿销售计划肯定无法达到。

　　根据11月8日，雅居乐宣布的数据显示，10月其实现合约销售金额约为33亿元，合约销售面积约为29万平方米，合约销售均价约为每平方米11398元。

　　1至10月份，雅居乐实现合约销售金额达262亿元，同比增长16%；合约销售面积约为250万平方米，同比增长22%；合约销售均价约为每平方米10480元。

　　雅居乐方面称，1至10月份，海南清水湾合约销售金额约为67亿元。

　　海南市场的波动

　　虽然和其他上市房企相比，雅居乐的销售数字并不难看，甚至挤得进中上的水平。但其光亮数字下的危机或也开始显现。

　　在申银万国对雅居乐发布的一份研究报告中，其称雅居乐全年销售或将比原计划370亿的销售目标低13%，进而“在此情况下，期末净负债率将上升至83%，更值得担忧的是，根据我们测算期末公司现金余额将骤降至28亿元。”

　　申银万国认为，海南目前的成交量已经跌到谷底，预计开发商将开始大幅降价促销。而“降价将进一步引发市场对海南资产价格缩水的悲观预期，这将持续压制雅居乐的估值(公司三分之一土地储备位于海南)”。

　　显然，对于土地储备有1/3都在海南的雅居乐来说，海南的房地产市场出现些许波动，都将直接影响到其整个销售收入的表现。

　　这样的关联效应从今年雅居乐清水湾的销售业绩上已经充分体现。

　　前两年为雅居乐做出巨大贡献的海南清水湾项目今年的销售称不上理想。直到10月7日，销售不过51亿元，其中上半年，海南清水湾的销售为46亿元。

　　即使按照雅居乐最新公布的前十月销售完成67亿元的情况来看，其主席陈卓琳也已经清楚认识到百亿销售完成的可能性极低。

　　辉立证券地产分析师陈耕此前也坦言预期清水湾今年的确很难完成百亿销售，但其表示，这主要是因为整个海南市场不好所带来的影响，此外今年海南还有一些全新项目推出，也分流了购房人群。

　　昨日，陈耕再次表示目前海南资产价格波动所带来的影响将十分明显，尤其会在2012年上半年反映更加充分。

　　不过，和申银万国预计雅居乐年底现金只有28亿元不同的是，陈耕的预期稍显乐观，其认为雅居乐的期末现金应可以保持在40亿元的水平。

　　但同时，其也表示，即使按照40亿元预期，现金状况也是比较紧的。陈耕进一步解释称，或许对于雅居乐而言，账面现金的大幅减少还并不会引起太大的担忧，毕竟对房地产企业而言，账面情况只是参考。

　　区域集中度太高

　　即使现金的骤减所带来的压力或许真的比预期的要小，但从2011年来说，雅居乐的另一个劣势却已经开始显现。即雅居乐的布局过于集中在广东省内和海南，而其他省外项目今年为其贡献的销售业绩体现并不明显。

　　回顾2011年截至目前雅居乐所发的销售数据，几乎甚少提及除了清水湾之外的广东省外项目。

　　以10月销售通讯为例，除了公布清水湾销售69亿元之外，雅居乐还表示广州雅居乐剑桥郡合约销售金额约为41亿元，销售表现皆较为突出。佛山南海御景名门自9月中旬开盘以来持续热销，实现合约销售金额约为8亿元。

　　而后，再无其他。

　　事实上，在广东省外雅居乐也在好几个城市有所布局，包括重庆、南京、成都、西安和沈阳等。

　　曾经，雅居乐于南京的销售一度处于全市冠军，但随着项目销售完毕，目前南京新的可售项目还处于空白阶段。

　　标普地产分析师陆枫回忆称，直到今年年中，雅居乐于南京的新项目还没有开工，而沈阳项目虽计划开盘，但预售证却很晚才拿到，也影响了销售。

　　此前已多次被关注的成都项目近期有较大动作。最近，成都雅居乐项目聘请了专业的销售团队，加大了推广量和推广力度，销售也有了比较明显的改善。

　　但据成都卧龙吟机构执行总经理杨明富表示，之前雅居乐在成都的销售都是自己操作，但他感觉其似乎并不重视营销推广，加上对成都市场研究不够，产品做得也不算大气，所以销售一直不愠不火。

　　相关人士就认为，将雅居乐省外项目的情况和省内的情况相比，它们之间的销售情况仍然有明显差别。

　　陆枫表示，雅居乐的布局集中度高，风险确实会比较大，这是其弱势。

　　旅游地产引争议

　　或许正是迫于现金流的压力，目前雅居乐也开始有意识的调整了资本支出。

　　事实上，按照陈耕的预计，2011年的年报，雅居乐的在售和投资将会受到影响，其中，资本支出会明显减少。

　　除了刘华锡所说的放缓拿地之外，另一个减少的方式是减缓部分项目的建设，以减少当期工程款的支付。

　　但另一个值得注意的事实是，在2011年的上半年，雅居乐仍在大力扩展旅游地产，在全国各地签下了不少框架协议。

　　6月23日，中山雅建房地产有限公司总经理郑建强表示，雅居乐将投资40亿元在广东中山市三乡镇发展旅游地产，项目占地约500亩，建筑面积约60万平方米，包括酒店、商业街、休闲广场业态等。而中山雅建是雅居乐地产的项目公司之一。

　　在此之前，雅居乐今年拓展的旅游地产项目还包括，与云南景洪市人民政府签定了“景洪市雅居乐旅游度假项目”，辽宁盘锦辽河口红海滩湿地旅游综合体项目、云南瑞丽旅游度假项目均被雅居乐收归囊中。

　　雅居乐对旅游地产的“热情”不免让人产生诸多联想。数据显示，雅居乐地产去年合约销售总额合计人民币323亿元，仅旅游地产项目海南“清水湾”就贡献了99亿元，占30.5%。

　　面对雅居乐如此积极的旅游地产布局，陈耕在其关于雅居乐的研报中写道：“大力发展旅游地产，能够在一定程度规避住宅地产的调控风险，预计从2013年开始公司旅游地产的收入占比有望达到三成。”

　　直到今日，陈耕依然坚持雅居乐发展旅游地产的大方向并没有错，但其同时也表示，大量发展旅游地产，资金的短期压力会骤增。

　　而标普分析师陆枫则认为，按照目前的框架协议，雅居乐如果真的获取这些项目，应该也是分期开发，因此资金压力不会太大。

　　但其认为，发展旅游地产最大的风险在于，这种模式的房地产项目受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。

　　显然，从今年的情况来看，凡是以开发刚需为主的企业销售都取得了不错的业绩，而那些做所谓高端，刚需消费并不明显的产品的企业的确业绩略显疲软。

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