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为了能将广州南站的土地顺利出让，广州市政府此次颇下了一番心机，从9月就开始着手宣传。

　　观点网 武瑾莹 广州市政府为叫卖大量南站地块费尽心思，并成功吸引了所有人的目光，却在最后关头爽约。

　　本应在10月24日入市的广州南站首批9宗地块，公开交易日期被推迟至26日，而且广州市政府又将其中7块土地的交易日期推迟至了11月1日，即10月26日当天可产生交易的南站地块只有2宗。

　　推地反复

　　9月19日，广州市国土资源和房屋管理局公告信息显示，广州市将于10月24日挂牌出让11宗土地，总面积达117.82万平方米，总价为71.48亿元。

　　公告显示，即将出让的11宗地块中，有9宗位于广州南站，其中1宗为居住用地，4宗为商住用地，4宗为商业金融用地；宗地面积总共达100.17万平方米，挂牌起始总价为61.41亿元。

　　10月11日，广州市国土局再发公告称，将该11宗地块的出让时间推至26日，并宣布四宗广州南站土地出让款可分期支付，具体为自出让之时的30天内只需支付50%，另外50%可在一年之内付清。

　　10月22日，广州市国土局第三次发布公告，称将7宗广州南站地块的挂牌截止时间延长至11月1日，最终能在26日进行土地竞拍的广州南站地块只剩两宗。

　　实际上，广州市政府对南站土地出让抱有极大的期望，并专程到香港推介南站土地，希望能召集到更多有经验有资金的开发商。因此，广州市政府应港企要求改变投标方式，或延期以等待港企完成土地竞拍准备也是可能的。

　　10月17日，广州南站商务区香港投资推介会在香港举行，为了吸引香港开发商积极加入南站的开发，广州政府方面当场表态，允许外商在投资房地产时，买地可适当延长支付首期的期限4-6个月。

　　有业内人士则认为，推迟出让的7宗地块的另一个可能性是在报名竞拍的人数上出现了问题，所以不能如期推出，广州政府只有延期，以等待更多房企报名。但同时，26日依然放出了一住宅、一商业两块土地试探市场反映。

　　对于这样的猜测，广州地产专家韩世同认为也极有可能，其称，广州南站商务区的整个规划其实不甚明晰，加上目前国内房地产前景不明朗，房企资金压力严重，因此企业比较犹豫是很正常的。

　　事实上，对于今年广州南站的大量土地入市，广州业内人士还是充满了各种担忧和疑虑。

　　合富辉煌首席分析师黎文江称，目前可能政府也担心，开发商没钱了怎么办？于是现在政府才开始在土地出让金的支付条件上进行调整，做出让步。

　　高调宣传

　　为了能将广州南站的土地顺利出让，广州市政府此次颇下了一番心机，从9月就开始着手宣传。

　　9月18日，在土地拍卖会结束之后的记者交流会上，广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波表示，在未来三个月，广州市国土局计划将推出52宗经营性用地，用地面积1.2平方公里，其中，居住用地22宗，用地面积约0.4平方公里，商服用地30宗，约0.8平方公里。

　　据统计，在未来即将推出的52宗地块中，仅广州南站商务区附近的地块就有30块左右。

　　而为了大力宣传推广南站商务区土地，在当日的土地拍卖会之前，广州市国土局不但专门播放了介绍南站商务区土地的资料片，还花了一番时间对准备出让的土地进行了情况介绍。

　　根据介绍，该核心区范围内目前已有31宗经营性用地具备了出让条件，总用地面积达46万平方米，总建筑面积310万平方米。其中，商业总建面为201万平方米，住宅总建面为108万平方米，商住比例约为2：1。

　　9月19日，广州市国土局正式挂牌出让位于南站核心区东部的9幅商住用地，正式开启南站核心区的开发进程。

　　广州市政府对外的宣传称，广州南站作为第三代火车站，未来将依托多条客运专线、港澳直通车以及城际轨道，带动以汉溪长隆为核心的番禺新城地区，发展高端商务、商贸，形成广州南部的公共中心，目前被定位为“华南地区综合客运交通枢纽，现代商务、商贸服务业新都会”。

　　为推动南站发展，其高端服务项目全球征集活动已经全面推开，项目征集范围重点是世界顶级酒店、大型城市综合体、大型购物商城、优质教育和医疗资源、高级写字楼等。未来南站将按照“统一开发、统一出让”的思路，计划今明两年将核心区内完成储备的土地全部推向市场，预计五年内核心区将基本开发建设完成，以快速开发满足未来市场需求。

　　事实上，在广州南站总计5平方公里的可出让土地中，有约3平方公里的地块将在今年完成入市。

　　正因为如此，广州政府才会组队去香港集中推荐，以期能吸引更多房企参与开发。

　　南丰进退

　　最早表露出对广州南站地块有浓厚兴趣的其实是港资企业南丰中国。

　　今年6月8日，广州市政府在花园酒店国际会议中心举办2011年经营性土地推介会，重点推介54宗共2.2平方公里商服用地。

　　当天推介会试行“勾地”的12宗地全部被“勾出”，意向地价总金额约64亿元，南丰中国就递交了其中7宗广州南站土地的勾地意向申请，成为当时“勾地”最多的企业。

　　上述七块土地位于广州番禺区石洲中路以东，汉溪大道以北，广州南站东北滨水生活区，从景观、区位和配套来说这7块地都具有相当优势。

　　而在9月18日广州南站地块进行推荐之后，多家房企亦表示了对该区域的拿地兴趣。据此前报道称，富力、奥园、万科、保利、雅居乐、招商、华润置业、龙湖、南丰、绿地等数十家房企皆有意向参与广州南站地块的竞逐。

　　此外，在广州政府于香港举行的南站投资推介会上，包括新世界中国、新鸿基、和记黄埔等港企巨头也显示出了充分的兴趣。

　　但出乎意料的是，近期传出最早投交了明确意向的南丰中国已决定退出南站地块竞争的消息。

　　据知情人士向观点新媒体透露，南丰中国已经明确放弃此前投交意向书的7宗地块。主要原因是，之前南丰中国投交时和政府谈好的土地款均价约为4000多元/平米，而现在政府有意提价，欲将土地款提至5000多元/平米，此价格不在南丰中国可承受的范围之内。

　　随后，观点新媒体就此事向南丰中国进行确证，其相关人士答复称暂时不做回应。

　　资料则显示，广州市国土局公布的即将在26日出让的几宗地块楼面起始价在6000元/平米以上。

　　规划困惑

　　然而，即使有如此多企业或明或暗的表示出了对南站地块的兴趣，但真正能进入到最后竞拍程序的能有多少恐怕将是另一番景象。

　　韩世同认为，在当初建设广州火车南站的时候，对于周边配套并没有一起考量，因此会延缓发展进程。其称，目前进入南站商务区的开发对于房企而言多少将成为“首吃螃蟹”的人，因此出现保守局面也不奇怪。

　　韩世同指出，对于南站的发展规划，广州政府制定的方案并不明细，对于南站商业的定位也不确定。

　　韩世同称，从目前看见的文件，了解的情况广州政府在南站规划方面和市场的结合程度不高，这会引发开发商对未来前景的担忧。

　　“到现在还没有商业氛围的南站，真的能如政府所言在三五年之后发展成熟吗？”韩世同称，已经有约20年历史的广州东站，直到现在周边还有很多项目处于施工阶段，商业主体都还不够完全成熟。

　　此外，对于广州政府于两三个月将南站土地集中推出的做法，也有业内人士认为值得商榷。

　　有分析称，广州今年推地不多，所以政府现在对于土地出让金的需求极为迫切，因此如此不遗余力的推广，一方面也是希望能多卖点钱。

　　但矛盾的是，按照广州南站目前周边还是一片荒芜的情况来看，并没有已经成熟的配套、规划来支撑较高的楼面价，企业对此也自然不会买账。

　　按照经纬地产研究院分析，预计26日出让的9宗用地中，商业金融用地的起拍楼面地价为5000元/㎡，二类居住用地及商住混合用地的起拍楼面地价就已达到7000元/㎡，而去年白云新城地王的起拍楼面地价也只是6900元/㎡。

　　韩世同也表示了类似的观点，其表示以珠江新城为例，这两年珠江新城出让的商业地块楼面价可达1.5万元/平米以上，都是因为珠江新城已经较为成熟齐全的配套为支撑。而最初开发之时，珠江新城的商业用地并不能以高价出让。

　　一个合理的方式仍然是，政府以较低的价格出让部分土地，以吸引足够有实力的开发商，待其投入大量资金将前期开发、发展成熟之后，政府可随后将大量土地逐渐推入市场，届时，高价出让也是顺理成章之事。

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