　　尊敬的秦主任、谭市长，还有房地产的各位同行大家下午好，也非常感谢观点集团的邀请，我是香港中原物业顾问有限公司山东地区的负责人王鑫。我今天的演讲的主题是在限购下三四线城的机遇。我这次是来到美丽的文登，受我们文登的著名企业倪氏的邀请，参观他们的南海项目，我第一次来到文登印象比较深的，2009年9月份，当我们大陆和台湾直航的时候比较有幸，做了首航从山东的济南到了台湾，在台湾呆了11天，11天给我印象比较深的就是垦丁这个城市，沿海资源以及整个城市的建设。当我今年5月份来到南海以后，我觉得我们的文登南海一点都不比台湾的垦丁差。垦丁是属于热带，我们可能属于北方城市。

　　下面，我想进入今天的演讲的主题，一共分为第四部分：第一部分，限购令对房地产市场的影响。我们更重要的是从市场的角度去看未来市场的发展以及预测。从1月26号国务院出现“国八条”政策以后，直到9月份浙江的衢州宣布限购，到现在是45个城市颁布了限购令。我们在限购令颁布以后，我们也看到了全国商品房销售的面积增长趋势是明显的放缓。尤其是在宣布以后，从整体看，累计同比来看稍有一些上升，但是同比有一些下降。全国70大城市住宅指数，房价上涨趋势基本上得到了控制。从8月份数据来看，一、二线城市的房价出现了比较的升动迹象。我本人在山东居住的多一些，限购以后，目前在济南、青岛也有一些一线的品牌话出现一些暗销的策略。从整个成交量来说影响不是很大，但是价格还是受到了一些影响。

　　我们从一、二线城市的一些数据来看，成交面积来看，随着房地产调控政策由抑制需求变成限制需求，一二线的成交明显下降。这个数据表是我们集团在统计一线的、北、上、广、深，可以明显看出来一线城市还是有一些影响。从一、二线城市的成交价格上来看，基本成交的态势得到了控制，我们从整个的数据，第一个数据表是北京，第三个是广州，这个是深圳，从广州和深圳基本上是有一些回落的迹象，北京和上海毕竟还是属于国际化的大都市，尤其是北京，核心城区的房价并没有降。最近北京的价格主要在昌平、通县，基本上达到了30%。我们在从一线城市的趋势来看，我们核心区和拥有资源的区域房价，它还有一定的不可撼动的地位。相对于一线城市的量价萎缩，二线城市不断松动的迹象，三四线城市都是我们在座的每位比较关心的。从三、四线城市来看，成交量都有所萎缩，未限购的成交量基本上现在还在提升，我们也举了几个例子，包括今天以来也有人问佛山、南阳、肇庆，现在目前价格也是在一路攀升。山东公司一直在监测山东全省的一些数据，我们在看到济宁、菏泽这些城市，虽然它没有重大的国家战略经济区的扶持，但是这些城市的房价现在依然在上升阶段。所以我们认为，首先从全国来看，随着限购令的实施，上涨过快的房价肯定是能够得到歇止，现在一二线价格有所下降，三线和四线城市，从目前来看，成交量依然是非常活跃，价格也有一定的上涨，其次，从城市来看，三四线城市和一二线城市，城市房价系数还是相对比较低，消费水平也略低一些，存在的市场潜力和获利的空间，部分城市的房价还出来一个价格的洼地。所以我们集团的研究判断，三四线城市必将迎来一轮新的房地产投资的一个热潮。

　　面对一、二线城市房地产困境，我们贩商应该如何去面对，首先我们看中国房地产市场现在转移到三线城市，我一会儿会有全国品牌发展商的战略布局，尤其我举了山东的例子，2011年上半年，山东省消费市场份额持续在上涨。一线，我们可以看到从2005年到2011年市场份额差不多要降10%，这也说明有很多的大的品牌发展商，现在重点是往三线、四线城市去转移。这是一个标杆房企销售面积的分布。我们可以看得到，标杆房企在2006年一线整体的占有率大概在37%。到了2011年目前统计，占有率只达到了16%，基本上下降了20%，这也说明从整个布局上来看，二、三线城市是明显具有一定的优势。

　　这张表格基本上是主要的贩商，我们看到龙头地产商，上半年的销售业绩大多数好过于去年，主要是发展商一个战略转型，尤其是品牌发展商转到了三、四线城市，把风险逐渐降低，所以与房地产开发战略布局的策略是密不可分的。全国范围内的三、四线城市数量也很多，我们选择了山东作为一个重点分析，看看一线品牌发展商在山东的一个布局。这个表可以看到，主要的品牌发展商还是重点集中在济南、青岛、烟台。在威海，目的金华润和宝利已经进驻了威海，华润做了金线顶项目，基本上看到了烟台还是比较集中的品牌发展商进驻，尤其是在说到烟台的时候，也会说明一些发展商业，烟台，大家比较关心的是龙湖的项目，如何在羊马岛做一个区域的突破，达到20个亿，这应该是创造了一个奇迹。

　　一线品牌发展商，山东的布局，内陆区域主要是以济南为主，更多的品牌发展商还是倾向于三、四线城市，尤其是沿海城市。半岛主要是以青岛、威海为是一个外溢的模式，威海是吸引品牌发展商进入的优势。黄河以北这种三、四线城市进驻现在目前来讲还没有，鲁西南地区虽然发展比较滞后，但是据我个人的了解，现在目前政府也是在大力的招商引资，包括济宁和万达已经签订了战略协议，还有临沂和恒达集团是一个合作的项目，也会慢慢进驻鲁西南片区。

　　我们看到恒达，恒达目前在济南有三个项目，在潍坊、淄博、莱芜、泰安、东营都有进驻。说明山东整个市场也是备受一线品牌发展商的青昧。恒达应该能排到第一，它的进驻应该也是来对它整个战略布局做了一些投资划了风险的分散，这是中海地产，中海地产目前也进入烟台，在济南、青岛分别有三个项目。

　　刚才讲到华润，华润目前有几个城市全部都有进驻。第一个开盘的项目并不是在青岛、济南，而是在淄博。第一个开盘项目在淄博，济南的项目目前还没有启动，跟政府签了协议，但是土地的招牌挂还没有做，土地没有拿到。

　　宝利进驻山东也是比较早，目前在济南已经有五个项目，已经有三个项目已经推出，还有两个项目预计今年推出一个，明年推出一个。宝利在威海是第一个项目，在烟台也有一个项目。在威海的项目就是仙姑顶的项目，后面几个发展商就不重点提了。万科基本上还是以青岛、烟台为主，它在济南也一直在和政府沟通，但是一直没有合适的项目去签订，但是能看得到万科作为房地产的一个龙头企业，它能选择烟台、青岛进驻，应该对我们整个胶东片区还是比较看好。

　　结论一：在限购的影响下，一线品牌的开发商首先是打破了这种市场格局，逐步转型三四线城市，尤其2011年以来三、四线城市销售贡献大于一、二线的城市。它的总体销售额未必能够大得过一二线城市，但是它的占有率是逐步提升的。我想讲一点，我们有些发展商可能也做了很多年，包括我昨天到威海以后，我昨天在威海市区，见了威海市区的发展商，做了一些沟通，这些人也做了十多年的发展商，我们在讨论是不是进入了一个冰冻期，说你问这个问题的时候已经晚了，因为冰冻期早已经开始了，品牌发展商要比一些地方的发展商要快，因为它用全国的战略眼光去看，而且它接触到的层面应该会更高一些，尤其不管是国务院也好、住建部也好，他们对信息的把握和反馈能够有一个预见性的，所以我昨天在威海跟几个发展商讲，如果你对政策分析不够透彻，你看一些龙头企业，他们的战略布局在怎么做，我不能比你快，但是我能跟得上你，这也算是我们赢了。

　　结论二：以山东为例，较多的山东发展商，刚才讲威海、烟台自然景观资源比较丰富的，包括临沂、泰安经过增长速度比较快的，也是比较受开发商的青昧的。

　　结论三：黄河以北，鲁西南，相对来讲发展比较落后一些，还是照我们整个胶东片区发展还要滞后。

　　我们从四个因素去看房地产，第一个，“十二五”规划明确了区域发展积极稳妥推进城市化发展的目标。货币的供应量，改革开放以来，我们货币的供应量一直保持增长，尤其2007年以来一直采用宽松式的货币。刚才秦主任讲到了目前信贷也是比较严重的，尤其发展商在资本方面，取得资金越来越受限，不管是你的开发贷也好，这个风险比较大，我记得在9月份之前，我在北京参加了一个活动，信托。当时信托国家也要严控，只有四大信托公司可以有一些额度。过节期间我接了一个电话，听说最近信托不会去严控了，还要打开这个渠道。还有保障房，保障房政府推出的力度比较大，信息比较坚韧，责任是落实到地方政府的肩膀上。目前保障房的政策刚刚推出，但是从整个执行上来看，还需要一定的过程去健全，尤其是需要交备和使用的条件。第四个，因为房地产本身是一个国家宏观经济的支柱性的企业，涉及到的行业也比较多，尤其是对地方经济的影响也比较大。所以，我们认为整个房地产的房价下降空间应该还是有限的。

　　我们从其他的投资渠道，因为最近包括美国也一直说中国的货币要升值，尤其是国家发改委发布的时候，现在我们比较关心的是整个的CPI的指数，整个通胀基本上非常明确，尤其到下半年，我们看出来通胀要想一直通胀还比较难，从其他投资渠道，应该有很多人去炒股，目前的股市萎靡不振，持续下行，害了不少人。包括我的同事，平时大家吃饭的时候6000多点进，现在差不多2000多了，黄金也是下行的趋势，包括外汇和期货。我们认为很多的渠道也投资，保证不了投资人的回报率，市场在走一个通货膨胀的趋势，我们认为房地产保值性还是比较大的。所以从长期来看，消费者购房的消费指数还是呈上升的趋势。包括从目前中国投资渠道比较狭窄，从整个的房地产的保值性比较强，尤其现在一、二线城市很多投资客户认为房地产投资压力比较大，目前未限购的三、四线城市未来会吸引投资型客户。

　　三四线城市的投资序幕才刚刚开始，未来将会达到一个高峰。从我们文登作为国家重点的蓝色经济区域，我们拥有核心沿海的自然的一些资源，以及我们有政府的魄力和效率。尤其文登这种城市，包括我们整个的沿海城市，它的需求不单单是内需，外销和外需也是非常大的，尤其我们今天的南海规划和市政规划也是非常完善的。

　　我们最后一个结论，一、二线城市的全面限购通货膨胀的有限，会使得三四线城市资金追逐的新的热土，国家蓝色经济发展的文登我们相信会迎来更加精彩的展现和无限的梦想。谢谢。