安信证券：佛山市限购政策乱象之后的逻辑
作者: 时间: 2011-10-13 10:13:46 来源: [ 观点网 ]
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今年资金面的持续紧张从根本上造成了购房需求的疲弱。如果后续流动性出现改善，则购房需求应会有所恢复。
报告关键点：
限购令执行易打擦边球。
住房均价指标不可靠。
行业调控前景值得关注。
对于购房需求而言，行业调控是次，流动性松紧是主。
报告摘要：
佛山市2011年10月11日中午推出改版限购令，晚间即发布新闻通稿宣布“暂缓执行”。以下为简要点评：
限购令执行易打擦边球。“对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可。”此条放在中午改版限购令和晚上新闻通稿的首位，可见在实际中存在这一执行上的“擦边球”行为，更何况通稿称“大量非本市户籍人员通过补缴社保或个人所得税在我市购房”，可见限购令在执行中大打折扣。
住房均价指标不可靠。佛山住房均价较年初有所回落，但后续均价反弹压力大。新闻通稿称“经过半年的调控，我市住房均价从今年3月8756.13元/平方米的历史高位回落至9月8237.08元/平方米的位臵，最大降幅达6%。今年前三季度的商品住房均价为8235.05元/平方米，同比去年年底的7987.75元/平方米上涨3.1%，房价控制在调控目标之内。”但“10月份以后，禅城、南海、顺德三区将有大量均价超15000元/平方米的高价项目推出市场，给全市的调控任务造成巨大压力”。这不禁让人联想到，有些城市在审批预售证方面加以控制，以调节住房均价。但高价位楼盘的开发商对此显然无法忍耐太长时间。
行业调控前景值得关注。由佛山等地的情况推测全国，则后续几个月高价位楼盘进入市场的数量可能会增加，如果从住宅均价指标角度考虑，行业调控的压力可能反弹。但另一方面，看国家统计局房价指数的环比和草根层面可比楼盘的价格最近变化，房价疲态已经显现；市场热度的持续下降，也使得草根层面对房地产企业资金状况的疑虑在不断加深。这些会怎样影响明年的政策决策，值得关注。
对于购房需求而言，行业调控是次，流动性松紧是主。成交量萎缩不仅在大城市发生，佛山作为一个三线城市，今年成交量萎缩明显，反映出全国房地产市场具有统一性。通稿称，佛山今年“交易量从第一季度月平均87万平方米调整回落至目前月平均40万平方米。”这和一线城市的情况很类似，从一个侧面印证了全国房地产市场的统一性，而这一性质是由商品住宅突出的资产属性决定的，今年资金面的持续紧张从根本上造成了购房需求的疲弱。如果后续流动性出现改善，则购房需求应会有所恢复。
风险提示：欧债危机继续发酵，拖累中国股市。
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