　　2011年10月11日中午11点49分，佛山市住房和城乡建设管理局官方网页公布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，合计新增五条措施，其中后四条措施不同程度降低了购房交易的限购门槛，随后佛山市住建局于晚间11点24分公布关于暂缓执行《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，佛山限购放宽政策从诞生至夭折不足12小时，其悲催的命运暗示中央与地方在楼市调控对局中，已进入更深层次的博弈。

　　限购致佛山量价齐降，一二手住宅成交量均创21个月以来新低

　　佛山市自2011年3月18日限购以来，一手住宅成交量出现陡降，4月成交套数环比下跌39%，5-8月成交维持在自去年以来的最低水平，9月份成交量则创出自去年以来的月度新低，月成交2703套，较去年11月的月度峰值萎缩了约73%，成交量呈现破位下行态势。我们通过9月底的佛山楼市调研了解到，各个开发商均有不同程度降价，整体售价下降10-15%。

　　限购令已是地方政府不可承受之金箍，短期住房的投资品反身性更显著自3月份限购之后的半年内，佛山几乎所有的大中小型开发商都不同程度调整了售价以适应逐渐降温的市场，但是8月底开始逐渐加重的观望情绪直接导致了9月份成交大幅萎缩，市场在短期内呈现出房价拐点显现的迹象，投资品的反身性有可能在短期内体现的更为明显，即房价在经过半年多的苦撑之后，一旦开始下跌，则会引起需求方更浓重的观望，从而导致房价进一步下跌和成交量的持续萎缩。

　　限购令的最终退出将是渐进的，有可能采取存量房房产税逐步替代的方式我们认为限购令对楼市基本面的影响自三季度开始已体现出较为明显的作用，而时间上可能会持续至明年一季度甚至更久。限购令终归是可以将房价降下去，但是地产销售大幅萎缩对经济的负面影响将会使得包括股市在内的投资品市场出现明显下跌，同时经济增速的下滑也同时会导致收入的下降和失业率的飙升，从这一角度来看限购令并不能解决大部分居民购房自住的需求，反而有可能加重负担。

　　限购令的最终退出几乎是确定的，但是退出方式应当是渐进的，可能采取对存量房征收房产税作为替代，同样是对投资投机需求进行抑制，价格手段是优选。

　　我们不可一概而论对存量房征收房产税一定会导致房价跌或不跌，这其中涉及到税率及征税细节的影响，总体可以考虑以下几种策略：

　　1、逐步放宽购房套数同时对新增房产征收较高房产税：比如从上限2套变更至上限3套，但是同时对新购入的第3套房要求全款支付并追加更高的物业税。

　　2、由新增住房征收物业税逐步扩大到对存量房征收物业税，并将所有物业税专款专用于保障性住房尤其是公租房的建设和分配。

　　板块短期仍缺乏明确的刺激因素，暂维持行业中性评级不变

　　佛山限购放宽政策的夭折，折射出中央维持目前楼市调控偏紧态势不变的决心，我们认为近期住建部就可能对各大城市的住建局发出警示，短期内应该不会有城市再或明或暗地放松现行调控政策，政策及成交量、价都处在寻底的过程中，板块短期内仍缺乏明确的刺激因素，暂维持行业中性评级不变。

　　民生证券：佛山限购政策12小时大逆转的背后