　　自本年3月佛山市开始推行限购政策以来，全市商品房周销售套数呈明显下滑。截止1-9月，佛山市土地出让总收入为180.9亿，仅占2010年土地出让收入的51.8%。政策朝令夕改说明中央对调控的决心与地方政府对调控的承受能力之间或存在差异。此外，限购政策的一刀切并不一定完全符合不同地区自身情况。在财政压力和经济下滑隐忧的制约下，“限购”向三线城市扩大的趋势仍存在难度。（实际上仅台州和衢州出台了较温和的“限购”政策）。

　　我们认为，限购政策从本质而言属于短期行政干预，并非市场中长期发展目标。此外，房地产市场的大涨大跌也不利于宏观经济的稳健发展。如果限购政策过于严厉，使得地产市场过快冷却从而影响地方经济和就业的话，后期对限购政策的适度修正将在情理和预期之中。我们认为行业中长期机会依旧应该来自实体市场成交的稳定和政策面利空的基本消除。我们继续维持9月22日报告《板块后期需要重新关注什么？》中观点，认为板块后期需重新关注以下两方面内容：

　　1）寻找新的价量平衡点。“限购”政策对购买力的剥夺效应正在逐步体现。如果我们悲观预期当前销量不畅将造成新一轮价格调整，那么在市场的反复适配之下，总会出现价量新的合理平衡点。一旦这一位置得到确认，我们认为行业投资趋势将逐步明朗。建议重点关注销售数据环比趋稳趋势。

　　2）等待信贷趋势的积极信号。从目前情况考虑，后期货币有望从“继续从紧”转为“不变”。而这一过程最明显的信号就是M2触底反弹。因此，M2数据的积极信号也将成为板块后期反弹的重要刺激因素。建议密切关注后期经济工作会议对调控的表态。

　　主要内容：

　　1．原政策四方面调整“限购政策”。本次佛山市对限购政策的调整主要包括以下四个方面：1）“对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制”；2）“已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围”；2）“本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房”；以及“本市户籍”村改居“家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数”。

　　2.自身财政需要是造成政策调整的主要原因。我们认为本次佛山市调整限购政策的主要原因是地产调控已影响到当地经济发展。自本年3月佛山市开始推行限购政策以来，全市商品房周销售套数呈现明显下滑。另一方面，自2008年开始，佛山市土地出让收入占总财政收入的比例保持在30%以上。商品房销售不畅直接导致土地出让金减少。截止1-9月，佛山市土地出让总收入为180.9亿，仅占2010年土地出让收入的51.8%。当前过于严格的限购政策，已经对佛山市财政收入构成明显冲击。

　　3. 政策朝令夕改说明两点问题。政策朝令夕改说明中央对调控的决心与地方政府对调控的承受能力之间或存在差异。此外，限购政策的一刀切并不一定完全符合不同地区自身情况。在财政压力和经济下滑隐忧的制约下，“限购”向三线城市扩大的趋势仍存在难度（实际上仅台州和衢州出台了较温和的“限购”政策）。我们认为，限购政策从本质而言属于短期行政干预，并非市场中长期发展目标。此外，房地产市场的大涨大跌也不利于宏观经济的稳健发展，当前行业调控已经使得销售和土地市场降温。如果限购政策过于严厉，使得地产市场过快冷却从而影响地方经济和就业的话，后期对限购政策的适度修正将在情理和预期之中。

　　4．中线行情需等待实体市场稳定。我们认为行业中长期机会依旧应该来自实体市场成交的稳定和政策面利空的基本消除。我们继续维持9月22日报告《板块后期需要重新关注什么？》中观点，板块后期需重新关注以下两方面内容：1）寻找新的价量平衡点。“限购”政策对购买力的剥夺效应正在逐步体现。如果我们悲观预期当前销量不畅将造成新一轮价格调整，那么在市场的反复适配之下，总会出现价量新的合理平衡点。一旦这一位置得到确认，我们认为行业投资趋势将逐步明朗。建议重点关注销售数据环比趋稳趋势。2）等待信贷趋势的积极信号。从目前情况考虑，后期货币有望从“继续从紧”转为“不变”。而这一过程最明显的信号就是M2触底反弹。因此，M2数据的积极信号也将成为板块后期反弹的重要刺激因素。建议密切关注后期经济工作会议对调控的表态。

　　5．风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

　　海通证券：佛山“限购政策”朝令夕改的简评