观点网 见习编辑 李雯露 “盛高一直以来都是稳健经营,这次的问题只是偶然。”盛高置地执行董事兼行政总裁王煦菱如是说。
9月30日,标准普尔发布的关于盛高置地的评级报告显示,截止2011年6月30日,盛高置地违反其5亿港元海外贷款的部分契约条款。 并称,目前该公司已经向借款人申请豁免。
因此,标普亦将盛高置地的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”,将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B+”下调至“B”。
险遭违约
对此,盛高集团行政总裁王煦菱透露,该评级报告中所指的海外贷款是去年盛高与东亚银行的一次贷款融通。
相关公告显示,2010年7月6日,盛高置地在香港注册成立的全资子公司(作为借款人)与东亚银行订立协议,获授5亿元有期贷款融通,还款期由融通协议日期起为期3年。
该融通旨在为借款人提供资金以拨付其投资,包括但不限于在中国收购土地。盛高置地同意提供无条件及不可撤销担保。根据担保,王伟贤须继续拥有盛高置地超过50%之实益股权,并保持对公司之管理控制权。
王煦菱表示,该契约条款对公司的现金流有明确要求,必须要保持在一定程度以上,否则将构成违约。
然而当时公司有一笔比较大的款项没有按时到账,导致现金流低于该条款的要求。“不过现在那笔资金已经到账,目前公司的资金状况良好。盛高一直都是稳健经营,这次的问题实属偶然。”王煦菱如是说。
显然,随着目前国内货币政策持续收紧,开发商的融资渠道与方式均受到调控的严重影响。而在今年上半年紧缩的楼市压力下,企业存货剧增亦给现金流造成极端重压。
此次事件使得盛高成为当前不断恶化的资金环境下首家海外融资违约的房企。
盛高难局
此次海外贷款险遭违约一定程度上反映出盛高目前在资金链上的脆弱,而与此同时的业绩下滑,显然,盛高置地现已迎来了其发展的难局。
9月30日,标准普尔将盛高的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”,将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B+”下调至“B”。并于8月31日将其列入负面观察名单。
标普信用分析师陆枫表示,盛高置地2011年上半年销售额低于预期,且销售情况得到改善的前景较为黯淡。
穆迪则将盛高置地评级列入可能下调的检讨名单,原因是该公司年初至今的合约销售表现逊于预期,将削弱其流动性和财务状况。
其分析称,截至8月底,盛高置地持有约27亿元现金,但尽管如此,该公司仍要在未来6-12个月内成功实现其销售计划,以支持其开发成本、未支付的土地金及15亿元的到期债务。
据悉,盛高置地上半年的负债率已由去年的52.4%急速增至107%,大大高于行业平均水平。
而此前,盛高置地执行董事张文海在业绩会上亦坦承,公司的净负债比率现在的确是比较高,但相信到下半年会有所改善,但是能否改善要取决于盛高置地的合同销售。
据数据显示,截至目前,该公司的签约销售已完成了24亿,与全年65亿的销售目标还有相当一段距离。
脱困之道
有分析人士表示,盛高置地下一步发展的最大问题在于资金,项目合作或是二级市场融资都是其可行之途,但是不管是何种方式,其尴尬的业绩都将使其处于劣势,会继续提高其融资成本,未来经营的难度可想而知。
对于上半年不佳的业绩,盛高置地执行董事兼行政总裁王煦菱解释称,主要是由于公司上半年受到拆迁等问题的影响,使得工程滞后,从而导致供应量不足。
“但是从10月中旬以后,基本上货量就出来了。我们往年基本上在第四季度每月均有10亿左右的销售额。”王煦菱如是说。
由此看来,四季度将是盛高摆脱困局的关键。
王煦菱续称,今年10月底至11月初,公司在太原、无锡、常熟都会有新盘推出。例如,太原山鼎项目、无锡金匮里项目都将首次开盘,每盘均有8、9个亿的货量。在常熟也有10亿的货量。
她强调,特别是首次开盘的几个项目,盛高更具有价格主动性。“这些楼盘价格将会更贴近市场。”
“在上海的康桥半岛及香逸湾也将会在11月推出最后一期。之前卖得很好,现已销售了90%。而且上海项目位于市区,属于刚性需求产品,价格在2万元左右,十来个亿的销售不是难题。”王煦菱指出,如果整体市场仍将保持现有状态,完成全年65亿元的销售目标不是问题。
另外,在资金方面,盛高表示,在今年4月发行了美债,该次债券发行所得主要用于归还将于今年底到期的内保外贷。
王煦菱指出,目前市场收缩,融资成本也越来越高,不会冒险去大量融资。并称:“目前暂时没有新的海外融资安排。”